[이슈플러스][팩트체크] 분양가상한제로 오히려 집값 오른다?

부동산 입력 2019-07-23 13:35:15 수정 2019-07-24 09:43:32 정창신 기자 0개

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[앵커]

정부가 민간택지에도 분양가상한제 도입을 앞두고 있는 가운데 주택 소비자들에게 로또가 될 것이란 목소리가 큽니다. 집값을 잡는 효과도 없을 거란 얘기도 나오고, 공급부족으로 되레 집값이 폭등할 것이란 우려도 나옵니다. 이 말이 다 맞는 말일까요. 시장에선 분양가상한제 도입에 대한 거부감이 큰 모습인데요. 진실은 뭔지. 오늘은 이 얘기를 해보려 합니다. 부동산팀 정창신기자 나왔습니다. 안녕하세요.
 

[기자]
네. 안녕하세요.


[앵커]
정기자. 팩트체크 해보겠습니다. 우선 민간택지에 분양가상한제를 도입하면 집값을 잡을 수 있는 겁니까.


[기자]
업계에선 그동안 고분양가로 주변 시세가 오르고 이후 분양단지는 오른 시세를 반영해 분양가를 책정하고 이런 과정을 통해 집값이나 분양가가 올랐다고 분석했습니다. 그러니까 애당초 고분양가를 잡으면 집값도 잡을 수 있다는 건데요.

다만 분양가상한제가 아파트 토지비(감정평가)에 정부가 결정한 기본형 건축비, 건설업자의 적정 이윤 등을 더해 시장가 이하로 분양가를 산정하게 되니까요. 기본형 건축비를 산정할 때 실제 공사비가 얼만지도 투명하게 공개해야 실효성이 나타날 것으로 예상됩니다. 고가 자재 썼으면 어떤 자재를 얼마에 썼는지를 밝혀야 한다는 겁니다.


[앵커]
지난 2007년 민간택지에 분양가상한제를 도입했잖아요. 2014년까지 이어졌는데요. 그때는 집값 변화가 어떻게 나타났나요. 효과가 있었나요.


[기자]
KB부동산에서 조사한 서울 아파트 중간값을 알아봤는데요. 중간값은 아파트가격을 한줄로 쭉 나열했을 때 정가운데 값을 말합니다. 아파트 평균가격은 일부 고가 아파트가 가격을 끌어올려 통계를 왜곡할 수 있는데요. 중간값은 초고가, 최저가는 빠지니까 일반적인 주택가격 흐름을 가늠하는 지표로 활용되고 있습니다.
준비한 그래프를 보면요. 2007년 9월 민간 분양가상한제가 시행됐는데요. 2008년과 2009년은 소폭 상승하다 2010년에는 하락한뒤 2014년까지 4년 동안 전반적으로 하락하는 모습이었습니다. 분양가상한제로 집값이 안정됐다고 볼 수 있는 겁니다.

실제 2008년 서울 아파트 중간값은 4억8,084만원이었는데요. 2014년 4억7,975만원으로 큰 변화가 없었습니다. 그러나, 2014년 분양가상한제 폐지 이후에는 다 알다시피 아파트값이 급등해 지난해 서울 아파트 중간값은 무려 두배에 가까운 8억4,502만원을 기록했습니다.


[앵커]
정기자. 두번째 팩트체크입니다. 분양가상한제가 로또 분양을 양산해 잘못이라는 지적이 많습니다. 그런데 말입니다. 시행사가 가져가고 있는 시세차익 일부를 소비자인 당첨자가 더 가져가는 게 잘못된 겁니까. 다시 말해 시행사나 재건축, 재개발조합이 개발이익을 많이 가져가는 것은 바람직하고, 당첨자인 소비자가 가져가는 것은 문제라는 지적, 이게 타당한 건가요?


[기자]
정부가 민간택지에도 분양가상한제를 도입하겠다고 하자 일부에서 로또 분양이 늘어날 거라며 난리죠. 분양가가 시세보다 낮게 책정되니까 분양을 받은 사람들이 수억 원의 차익을 얻을 수 있다는 논리인데요.

하지만 당첨자가 가져가는 수익을 막는다면 이 혜택은 누구에게 돌아갈까요. 사업을 일으키는 주체죠. 시행사나 정비사업 조합들이 가져가는 겁니다.

잘 아시다시피 지금 분양시장은 가점제 확대로 무주택 서민 중심으로 시장이 재편됐습니다. 집 한 채 사기 위해 전 재산을 쏟아 붓는 사람들인 겁니다. 분양할 때 특별공급이라고 특정계층에게 우선 집을 마련할 수 있게 배려해 주는 제도가 있는데요. 신혼부부나 다자녀가구, 노부모 부양 가구 등입니다.
이들이 분양가상한제로 좀 싸게 분양받아 나중에 집값이 오른다고 로또분양이라는 게 잘못은 아니라는 겁니다.

부동산 개발업을 하는 시행사와 같은 개발업체들은 싼값에 땅을 사뒀다가 아파트를 짓고, 분양을 해서 돈을 버는 구조인데요. 이 과정에서 시세 차익을 거둘 수 있는 겁니다. 분양가가 비싸 당첨자들의 시세차익이 적어질수록 재건축조합이나 시행사들의 이익은 상대적으로 커지는 구조입니다.


[앵커]
시행사나 재건축, 재개발 조합 등 개발 주체가 가져가는 수익은 얼마나 될까요. 구체적인 사례가 있습니까.


[기자]
네. 경제정의실천시민연합(경실련)이 개포주공8단지 개발이익을 분석한 적 있는데요. 경실련에 따르면 공무원연금공단은 176억원에 땅을 매입했는데 1조2,000억원에 매각해 1조1,700억원 시세차익을 봤고요. 이 땅을 산 현대건설은 토지비 차액과 건축비 부풀리기로 9,000억원의 개발이익을 본 것으로 추정했습니다.

또 한편에선 민간 분양가상한제로 공급이 줄어 집값 폭등이 우려된다는 얘기도 나오고 있는데요. 시행사나 조합들이 분양을 미뤄 공급이 줄어드니 결국 집값이 오를 수밖에 없다는 논리입니다. 이에 대한 팩트체크는 다음 이슈플러스에서 자세히 짚어보겠습니다. /정창신기자 csjung@sedaily.com

 

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