“이것만은 꼭!” 급증하는 부동산 거래사고 예방 꿀팁

부동산 입력 2019-09-26 09:30:14 이아라 기자 0개

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/자료제공=다방

최근 침체한 부동산 경기 가운데 부동산 거래 사고 피해액이 증가하면서 세입자들의 권리를 보장해주는 부동산 안전장치에 대한 관심이 높아지고 있다. 올해 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 대신 지급해준 보증(대위변제) 액수만 2,365억 6,500만 원으로, 변제 건수도 1,115건에 달하는 것으로 집계됐다. 2017년에는 354억 9,000만 원에 불과하던 대위변제액이 약 2년 반 만에 약 7배 이상 급증했다.

집을 알아보다가 맘에 드는 집을 발견했다면 계약 전에 등기부등본과 건축물대장으로 해당 주택의 권리관계, 사실관계가 어떤지를 먼저 파악해보길 추천한다. 등기부등본은 부동산의 권리관계에 대해 말해주는 서류고, 건축물대장은 사실관계에 대해 설명하는 공적 장부다. 두 서류 모두 인터넷등기소나, 민원24를 통해 누구나 발급받을 수 있다.
 
간혹 옥탑 같은 불법 증축물은 등기부등본과 건축물대장에 표시가 돼 있지 않은 미등기 주택일 확률이 높다. 이 경우 등기부등본에서 건물 유형을 확인하도록 한다. 소유자가 동일한 다가구주택인 경우 건물 지번만 기재하여 전입신고를 하여도 대항력을 취득할 수 있지만, 호수 별로 소유자가 다른 다세대주택은 전입신고 시 정확한 동, 호수까지 기재하여 전입신고를 해야만 대항력을 취득할 수 있다. 즉, 같은 불법 증축물이어도 다세대주택의 경우는 대항력 취득이 사실상 불가해, 되도록 계약을 피하는 게 바람직하다.
 
등기부등본과 건축물대장을 대조해보면 지번이나 동, 호수가 다른 경우도 있다. 등기부등본의 경우 사법부, 건축물대장은 행정부로 각각 관리 기관이 다르기 때문에 기재 오류로 인한 불일치가 나타나기도 하는데 이 경우 등기부등본상 주택의 현황과 일치하도록 전입신고를 하여야 대항력을 취득할 수 있다.
 
등기부등본을 보니 거래하려는 집에 근저당권이 설정돼 있다. 전·월세 거래에서는 근저당권이 설정된 집을 거래하는 것은 어느 정도 위험을 안을 수밖에 없다. 해당 집이 경매로 넘어가면 권리 관계상 근저당에 우선 배당되고, 그 이후에 남은 돈을 임차인에게 돌려준다. 자칫 자신의 보증금을 받지 못하는 경우가 생길 수도 있다. 되도록 근저당권이 설정된 집은 피해야 한다.
 
미등기 아파트의 경우 부동산 거래를 해도 안전한지 궁금해하는 예비 입주자들이 많다. 간혹 새 아파트의 경우 분양대금 완납이 끝나지 않아 미등기 상태인 경우가 있다. 신축 아파트 소유자들은 세입자의 전세보증금으로 분양 잔금을 치르기 위해 전세 물건을 내놓는데, 분양 대금 완납 후에야 소유권 이전 등기가 가능해 전세 계약은 미등기 상태에서 이뤄질 수밖에 없다. 주택임대차보호법은 등기된 건물뿐만 아니라 무허가 건물 또는 미등기 건물에 대하여도 적용받을 수 있다. 점유와 전입신고 및 확정일자를 받아두면 추후 임차주택이 경매되더라도 우선변제권이나 대항력을 행사할 수 있다. 다만, 미등기 아파트의 경우 등기부등본이 존재하지 않아 소유자가 누구인지 명확히 확인할 수 없으니, 분양계약서 원본 등을 최대한 확인하여 진정한 소유자와 임대차 계약을 체결할 수 있도록 주의할 필요가 있다.

보통 부동산 계약을 하기 전에 거래 금액의 10%에 해당하는 금액을 가계약금으로 걸어놓는다. 사실 가계약이라고 하지만, 임차물, 임대차 기간, 금액, 잔금 지급 방법 등을 합의한 상태라면 계약 상태로 보기 때문에 가계약도 신중히 체결해야 한다. 가계약 상태에서 임차인의 단순 변심으로 계약을 해지하면 가계약금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다. 임대인이 가계약을 강력히 주장하는 상황이라면, ‘정식계약이 체결되지 않을 시 가계약금을 돌려주겠다’는 내용을 특약으로 설정해 둔다.
 
부동산 거래에서 계약의 당사자 못지않게 중개인의 역할도 매우 중요하다. 공인중개사법 제25조에서는 개업공인중개사의 경우 중개 대상물의 기본적인 상태뿐만 아니라, 권리관계 등을 안내할 것을 의무화하고 있다. 또한 제7조에서는 무자격, 무등록, 타인의 등록증을 대여해 부동산 중개업을 하는 것도 금지하고 있다. 혹시, 거래를 알선해준 중개인이 신뢰가 가지 않는다면, 해당 중개인이 자격을 갖추고 활동하는 중개인인지 먼저 확인해보도록 한다. 국가정보포털의 부동산 중개업조회를 통해 지역과 상호를 검색하면 해당 지자체에 등록된, 중개인, 중개사무소를 검색해 볼 수 있다. 혹시 중개인이 과도한 수수료를 요구한다면 한국공인중개사협회에 개시된 중개보수 요율표를 참고해 중개인과 협의하도록 한다.
 
집을 계약한다면 계약의 대상이 되는 임차물을 가장 먼저 확인할 텐데, 이때 집에 하자가 있다면 반드시 기록으로 남겨놓아야 한다. 계약 전 임대인에게 수리 요청을 하고, 해당 내용을 계약서에 특약사항으로 표기한다. 계약 체결 후 뒤늦게 집의 하자를 발견했을 경우, 민법에 따라 임대인에게 수선을 요청할 수 있지만 사소한 파손은 임차인이 부담해야 하는 경우도 있다. 또한, 임대계약만료 시 임대인이 임차인에게 주택에 하자가 발생했다는 이유로 수리비를 요구할 수 있으니 입주 전 반드시 집 상태를 사진으로 남겨 증빙자료로 보관해야 한다.
 
간혹 부동산 계약을 체결할 때 임대인 본인이 아닌, 다른 사람이 나오기도 한다. 이 경우 임대인의 위임장, 인감증명서, 임대인과 대리인의 신분증을 반드시 꼼꼼하게 확인해야 하고, 임대인과 대리인과의 관계에 대한 서류(주민등록등본, 가족관계증명서 등)가 있다면 가급적 이를 요청하여 확인하며, 보증금은 소유자(등기명의인) 계좌로 입금하는 것이 불필요한 분쟁을 피할 수 있는 현명한 방법이다. 계약 현장에서 임대인과 연락을 취해 ‘임대인이 대리인을 통해 계약하라고 했다’는 내용도 녹취해 놓는 것이 좋다. 계약 체결 후에도 임대인과 대리인의 신분증 사본, 임대인의 인감증명서와 위임장을 꼭 보관한다.
 
부동산 계약 진행 중에, 혹은 계약을 체결한 이후에 임대인이 바뀌는 경우도 있다. 임대인이 다른 사람과 주택양도 계약을 체결한 경우다. 현행법상 임대인 지위의 승계에 대해선 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 의무도 없다. 그리고 새로운 임대인(양수인)에게 이전 임대인(양도인)의 지위가 그대로 승계된다. 다만, 임차인이 새로운 임대인의 지위 승계를 원치 않는 경우에는 계약 기간 만료 전에나, 계약 진행 중에도 임대차계약 해지를 요구할 수 있다.
 
임대인이 계약 기간 전에 일방적으로 계약 종료를 통보해도 법적으로 보호받을 수 있다. 전·월세 세입자의 경우 주택임대차보호법에 따라 계약 체결 이후 2년간 법의 보호를 받게 돼 있다. 또한 임대인이 임대차기간이 끝나기 한 달 전까지 임차인에게 ‘갱신 거절’ 또는 ‘계약조건을 변경한다’는 통지를 하지 않으면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하는데 이를 ‘묵시적 갱신’ 이라 한다. 다만, 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우, 임차인이 월세를 2회 이상 연체한 경우 등 임차인의 의무를 현저히 위반한 때에는 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있다.

전세 계약이나, 매매를 앞둔 세입자라면 전입세대 열람을 해보는 게 좋다. 해당 주소로 전입 신고한 사람이 있는지 확인해보는 제도로, 해당 부동산의 임차인이거나, 임대차계약자라면 임대인의 동의를 받고 열람할 수 있다.

새집에 이사 온 세입자라면 몇 가지 행정절차 등을 거쳐 자신의 권리를 안전하게 확보해 놓는 게 좋다. 첫째, 주택임대차보호법상 세입자로서 완전한 권리를 누리려면 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 임차인으로서 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있게 된다. 둘째, 전세 세입자라면 다소 비용이 들더라도 등기소에 들러 전세권을 설정해 놓는 게 안전하다. 전세권설정 등기까지 마치면 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 전세금 반환 소송을 하지 않더라도 바로 경매신청이 가능하기 때문이다. 셋째, 가장 안전하고 확실하게 전세보증금을 보호받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 보험이나 SGI서울보증의 반환보증보험에 가입하면 된다. 넷째, 민간에서 제공하는 등기사건 알림 서비스를 이용하는 것도 추천한다. 집의 등기 변동이 생기면 문자 알림을 해주는 서비스로, 임대인이 변경되거나, 근저당권 설정 등 새로운 등기가 발생할 때마다 바로 알려주기 때문에 즉각적인 대응이 가능하다.
 
박성민 스테이션3 다방 사업본부장은 “임대인의 의도적인 사기 등을 제외하고, 대부분의 부동산 사기는 계약 전 꼼꼼히 확인하고, 입주 직후에 안전장치를 마련한다면 예방이 가능하다”라며 “임차인이 행사할 수 있는 권리에 대해 분명히 숙지하고, 안전하게 원하는 방을 구하시기를 바란다”고 말했다.

다방에서는 사용자들의 안전한 부동산 거래를 돕기 위해 ‘부동산 AI분석 서비스’를 제공하고 있다. AI분석은 다방에 등록된 매물의 등기부등본과 건축물대장의 사실, 권리관계를 분석해 거래 안전도 등급을 직관적으로 보여준다. 임차인 입장에선 AI분석을 통해 복잡한 부동산 권리관계에 대한 해석과 고민을 덜고 임대인과 더욱 안전한 거래를 할 수 있다. AI분석은 부동산 거래가 많고, 금액이 큰 서울, 경기, 부산지역의 아파트, 오피스텔 매물에 시범 적용되며 추후 사용자 추이 등을 분석해 적용지역 및 매물을 확대할 예정이다. /이아라기자 ara@sedaily.com

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