[줌인 부동산] 아포유 “입주물량 더 주는 내년…두렵다”

[앵커]

한동안 안정을 찾아가는 듯했던 매매시장이 지난주부터 다시 심상치 않은 분위깁니다. 전세시장은 계속해서 상승폭이 커지는 등 불안정한 모습이 계속되고 있고요. 오늘(19일) 나온 한국감정원 통계에도 전주보다 매맷값과 전셋값의 상승폭이 확대된 것으로 나타나는데요. 

이른바 ‘전세난’ 현상이 계속되면서 매매시장까지 불안정해지기 시작한 거라는 분석도 나옵니다. 정부도 이를 인지하고 오늘 전세대책을 내놓았는데요. 전세난을 해결하고 부동산 시장을 안정화하는 데 효과가 있을까요. 오늘은 유튜브 부동산 채널 아포유를 운영 중인 이종원 대표를 모셨습니다. 안녕하세요.

[아포유 이종원 대표]

네. 안녕하세요.

[앵커]

정부가 계속해서 부동산 대책을 내놓고 있죠. 부동산 시장 안정에 강한 목표가 있는 만큼 심혈을 기울이는 모습입니다. 그런데도 시장은 안정되지 못하고 있죠. 현재 부동산 시장의 혼란, 어떻게 보고 계십니까.

[아포유 이종원 대표]

부동산 시장을 해석하는 다양한 견해들이 존재합니다. 그리고 이를 해석하는 데 있어서 시장에서는 부동산은 심리라고 이야기하기도 하죠. 

또한 현 정부에서도 부동산은 심리적 요소가 강하다는 이야기를 하는데요, 조금은 아쉬운 대목입니다.

제가 판단하는 부동산 시장은 심리에 앞서 수급이 우선된다고 보고 있습니다. 그 수급지표를 확인해볼 수 있는 부분이 바로 입주 물량인데요. 

준비한 서울, 인천, 경기 입주물량 표를 보시면 2006년부터 2010년까지 연간 14만~15만 가구가 입주를 진행했습니다. 

그러나 2011년부터 입주물량이 연간 10만가구 안팎으로 떨어지는데요. 이 시점이 사실 부동산 암흑기라고 볼 수 있는 시점이죠. 

오히려 시장이 안정되었습니다. 그 원인은 바로 서울의 정부청사 이전(세종시) 및 공공기관의 각 혁신도시 이전으로 약 10만 가구 이상이 서울을 빠져나간 시기가 2012년이기 때문이죠. 따라서 해당 시점에서는 입주물량이 적은데도 불구하고 시장은 안정되었습니다. 

그러나 청사 및 공공기관 이전이 마무리되어가는 2013년부터 전세가 폭등이 나타나기 시작했고 2013년, 2014년, 2015년 전세가 폭등의 시기를 거치게 됩니다. 이에 따라 전 정부에서는 시공사들의 신규분양을 장려하기 위해 부동산시장 규제를 완화시키는 정책을 펼쳐 나가기 시작합니다.

그리고 2017년이 되어서야 그 결과가 나타나 2017년에서 2019년까지 폭발적인 입주물량을 보여주게 된 것이죠. 

이 갭이 발생되는 원인은 아파트의 공기가 약 24~36개월인 점을 감안하면 이해가 쉬우실 것입니다.

따라서 2017년부터 전세가는 안정되어 2019년까지 임대차시장은 무척 안정적인 가격 상승율을 유지할 수 있었던 것이죠. 

사실 2018년과 2019년은 주택시장을 안정시키기 너무도 좋은 시기였던 것입니다.

물론 입주물량이 많았다면 매매시장 역시 안정 되어야 하는 것 아닌가 하는 반문을 하실 수도 있는데요. 

안타깝게도 현 정부가 들어서고 나서 펼쳐진 양도세 강화, 종부세 강화 등 증세정책이 시장에 매물을 감소시키는 현상을 유발했고, 일부 시장에 출현된 매물들은 늘어난 양도세만큼 매수인에게 전가 시키는 현상이 나타나면서 주택가격 폭등을 야기한 측면이 있습니다.

그리고 2020년의 입주물량을 보시면 감소폭이 2010년 이전 수준보다도 적은 입주물량이 나타나게 되고요. 특히 경기권에서 감소된 입주물량으로 인하여 2020년의 가격 급등은 경기권의 낮은 입주물량에서 기인했다고 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

정부가 지난 6월부터 강력한 부동산 대책을 내놓기 시작했잖아요. 다주택자나 갭투자자, 부동산 법인 등에 강력한 제재를 가했어요. 이 때문인지 실제 매매시장은 그 후로 조금 안정되는 추세를 보였습니다. 그런데 약 3주 전부터는 매맷값 상승폭이 커지면서 다시 가격 상승의 조짐을 보이기도 하거든요. 어떤 이유때문에 시장에 변화가 생겼다고 보십니까.

[아포유 이종원 대표]

앞서 말씀드린 바와 같이 2020년의 상승은 경기권이 주도한 상승이었습니다. 입주물량 감소로 늘어나는 가구 수 및 보다 넓은 평형으로 이전하려는 수요, 학군이전 수요가 신규 입주물량이 줄어들면서 자연스럽게 주택가격 상승을 유발 시킨 것이죠.

준비한 표를 보면요. 일별로 나눠서 실거래가 변동 추이를 보시게 되면 경기권에서는 표에는 나타나 있지 않지만 이미 4월부터 매매가 상승이 나타났고요. 

서울에서는 5월 말부터 상승이 나타나기 시작하죠. 

즉, 경기도에서 주택을 매도한 매도인들이 약 2개월의 시차를 두고 서울로 신규 진입하면서 서울의 주택가격 폭등을 야기한 것이죠. 

그리고 안타깝게도 이는 현재 진행형이고요, 10월 이후로는 전세가 폭등이 가세하면서 다시 상승폭을 높여가려는 움직임을 보이고 있습니다.

[앵커]

최근에는 서울 이외의 시장도 많이 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 비규제지역이던 김포, 파주, 고양 덕양구 등이 대표적인데요. 이번에 김포는 조정지역이 됐죠. 정부가 부동산 시장을 잡겠다는 의지를 피력했음에도 사람들의 매수심리가 잠잠해지지 않는 이유는 무엇이라 생각하시나요.

[아포유 이종원 대표]

김포와 파주는 지금까지 부동산 가격 상승폭이 가장 적었던 지역 중 하나였습니다. 그 원인 역시도 입주물량에서 찾을 수 있죠. 김포는 서울 인접 시 중에서 가장 상승폭이 낮았는데요, 반면 서울 인접 시 중에서 가장 입주물량이 많았던 지역이기도 하였습니다. 

그리고 최근 8월 향산리 힐스테이트 약 3,500세대의 입주가 마무리된 시점과 동시에 향후 입주물량에 대한 리스크가 낮아지면서 그동안 서울 접근성 대비 저평가 받아왔던 가치가 제 자리를 찾아가는 과정이라 볼 수 있습니다. 물론 전세가 폭등과 비규제지역이라는 혜택(대출 등)이 지금의 급등에 시너지를 가하긴 했죠.

[앵커]

일각에서는 현재의 불안한 시장 상황이 임대차3법 때문이라고 지적하는데요. 임차인의 권익을 높이기 위해 도입한 제도가 되레 임차인에게 독이 된다는 얘기까지 나오는 상황입니다. 대표님께서는 임대차3법이 시장에 어떤 영향을 미쳤다고 생각하시나요.

[아포유 이종원 대표]

앞서 설명을 들으셨다면 이해가 쉬우실 것 같은데요. 2020년은 다시 입주물량이 감소된 시점으로 수급불균형이 고조된 때라고 볼 수 있습니다. 따라서 임대차 3법이 입법되지 않았다고 하더라도 어느 정도 상승은 불가피하였던 부분이었죠. 

하지만 불 난 집에 부채질하는 상황을 연출한 것이 바로 임대차 3법입니다. 신규 입주물량도 감소되는 시점에서 기존 주택시장의 임대차 물량마저 시장에 출현을 막아버린 것이죠. 이로 인해 신혼부부 및 학군이전 수요, 주택 면적을 넓혀 가려던 임차인들은 줄어든 매물에 높아진 가격을 받아내는 과정이 진행되고 있는 것입니다.

지금 김현미 국토교통부 장관은 1989년 주택임대차보호법 개정(의무거주기간 1년을 2년으로 연장)을 통해서 주택시장이 안정되는데 4~5개월이 걸렸으니 조금 기다려보라는 주장을 펼치는데요, 안타깝게도 해당 시점에 주택시장 안정은 제1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등) 및 노원구의 대대적 아파트 입주가 진행된 시점이었습니다. 해당 시점은 건국이래 아파트가 가장 폭발적으로 늘어난 시기이기도 합니다. 따라서 해당 시점은 막대한 입주물량이 시장을 안정시킨 것이지 결코 주택임대차보호법 개정으로 인한 불안요인이 시장적응 과정에서 나타난 현상이 아니었던 것이죠.

문제는 지금 현재 2021년은 2020년 보다 더 입주물량이 줄어든다는 부분입니다. 따라서 2021년 역시도 시장의 안정을 기대하기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.

[앵커]

대표님께서 직접 국토교통부 실거래가 현황을 통해 보여주고 싶으신 게 있으시다고요. 국토부가 발표한 통계와 실제 시장 가격과 괴리가 있다고요.

[아포유 이종원 대표]

사실 지금의 폭등은 특정 단지를 언급하는 것 자체가 무의미합니다. 서울 평균 거래가가 약 1.7배 상승했으니까요.

표를 보시면요. 면적별로 월별 평균 거래가를 산출해보았습니다. 

우리나라에서 가장 많은 세대수를 나타내는 면적대는 30평형대 아파트이고요. 현 정부가 들어서기 전에 서울 30평형대 아파트의 평균 아파트 거래가는 5.66억에 불과했습니다. 하지만 지금 현재는 10.04억까지 상승해 있는 상황이죠.

자 그런데 김현미 국토교통부 장관은 114% 상승했다는 발언을 함으로써 국민들의 공분을 자아내기도 했는데요. 

문제는 한국감정원에서 아파트 통계지표가 2가지 지표가 있다는 부분이에요. 이는 매매가격지수동향과 실거래가격지수동향인데요. 매매가격지수동향은 거래가 나타나지 않는 단지에 대해서 가격평가자가 거래가능가격을 도출하여 만들어지는 지수이고요. 실거래가격지수는 실제로 거래된 가격을 반영하여 만들어지는 지수이죠.

따라서 매매가격지수동향 보다는 실거래가격지수동향이 보다 정확합니다. 그럼에도 불구하고 김현미 국토교통부 장관은 한국감정원에서 만들어지는 2개의 지표 중 실거래가격지수동향을 사용하지 않고 매매가격지수 동향을 사용하여 국민에게 발표함으로써 국민의 공분을 만들어낸 것이 아닌가 싶습니다.

[앵커]

마지막으로 오늘 정부가 24번째 부동산 대책으로 전세대책을 내놨죠. 현재 시급한 ‘전세난’ 현상을 해소하기 위해 단기간에 전세물량을 공급하겠다는 게 골잔데요. 대표님은 이번 대책 어떻게 평가하시나요. 그리고 앞으로 부동산 시장 어떻게 내다보십니까.

[아포유 이종원 대표]

다른 상업시설(오피스, 호텔, 오피스텔 등)을 개조하여 전세주택으로 공급한다는 뉴스는 다른 언론에서도 너무도 많은 비판을 가하고 있어 저는 생략하도록 하겠습니다. 

다만 그동안 부각되지 않았던 부분이 눈에 띄었습니다. 공공임대 공실활용이라는 내용으로써 수도권에 일시적으로 1만5,652세대를 12월에 공급한다는 내용이었습니다. 하지만 너무도 안타까운 측면인데요. 사실 민간시장과 공공시장은 엄연히 다른 시장입니다. 공공시장은 아무나 들어갈 수 있는 곳이 아니에요. 사회 소외계층이 우선 입주를 하게 되죠. 

물론 한시적으로 미입주 공공아파트를 소득수준 및 자산수준에 관계없이 전세로 바꾸어 접수를 받겠다는 대책이 발표된 점은 긍정적으로 볼 수 있겠으나, 문제는 경쟁이 발생되면 결국 다시 소득수준이 낮은 순으로 당첨이 된다는 것입니다.

또 한가지 현재 앞서 보신 바와 같이 전세가 폭등은 20평형대 이상의 면적대에서 나타나고 있습니다. 하지만 공공임대 물량의 면적대는 대부분 20평형대 미만의 주택들이 상당부분 차지하고 있어 거주요건이 양호한 20~30평형대의 가격 폭등을 제어하기에는 한계가 있을 것으로 보입니다. 

향후 부동산 시장과 관련해서는 앞서 언급 드린 바와 같이 안타깝게도 2021년의 입주물량은 2020년보다도 부족한 상황입니다. 개인적으로 이에 대해서는 평가하기가 무섭다는 말씀 외에는 드리기 어려울 것 같습니다. 올해의 상승 수준에서 매매가 및 전세가를 막을 수 있다면 이는 성공적이라고 평가할 수 있을 것 같습니다.

[영상편집 김가영]