[대박땅꾼의 땅땅땅] 토지매매 계약 할 때 꼼꼼히 확인해 봐야할 사항들
전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진= 대박땅꾼Lab]
당사자의 권리 확인
토지를 매매하기 위한 계약을 체결할 때 일단 처음으로 확인해야 하는 것은 계약 당사자의 권리에 대한 것이다. 부동산 거래는 매도인과 매수인의 의사 표시의 일치로 성립하기 때문에 계약 당사자로서의 권리 유무 확인을 위하여 주민등록번호와 권리자 명의가 일치하는지 확인해야 하기 때문이다. 또한, 파는 사람이 실제 소유자인지에 대한 여부 역시 반드시 확인해야 한다. 차후 소유권 분쟁의 소지를 예방하기 위함이다.
만약 매도인과 소유자가 다른 경우에는 적절한 대리권이 있는지를 위임장과 인감증명서를 통해 확인하시면 된다.
부동산을 사는 사람은 사고자 하는 부동산의 해당 지번을 확인해서 토지대장이나 등기부등본, 도시계획확인원, 용도 지역 등의 사항들을 확인해 봐야 한다. 또한 반드시 현장을 방문해 관련 부동산 공부와 부동산이 일치하는지 여부도 잊지 말고 찾아봐야 한다.
계약서 작성 시 확인
다음은 계약서에 관련된 부분이다. 실제로 땅을 살 때 매매계약서를 잘못 써서 손해 보는 경우가 종종 있다. 특히 토지의 경우가 그런데, 살 때 계약서에 적혀 있었던 크기만 믿고 있다가 되팔 때 실제로 측정해보니 훨씬 작은 경우가 종종 있기 때문이다.
이 경우에는 땅을 판 사람에게 부족한 평수에 대한 땅값을 돌려받을 수가 없다. 왜냐하면 땅을 살 때 수량매매 방식이 아니라 필지매매 방식으로 계약서를 썼기 때문이다. 법원 판결에 따르면 필지매매의 경우, 서류상 면적과 실제 땅 면적이 다르다는 것이 밝혀지더라도 땅을 판 사람을 상대로 그 차액을 돌려받을 수 없다.
여기서 알쏭달쏭한 용어들을 짚고 넘어가겠다. 바로 필지매매와 수량매매인데, 이는 토지매매계약서 작성방식이다. 토지매매계약서를 쓰는 방법은 기본적으로 두 가지가 있는데 필지매매와 수량매매방식이다. 필지매매란 계약서에 전체 땅 면적과 매매대금만을 적은 방식으로 가장 일반적인 방식이다.
반면 수량매매는 전체 땅 면적, 매매대금과 함께 ㎡당 금액을 적는다. 수량매매는 면적단가를 기준으로 하는 매매이고, 필지매매는 매매대상인 땅 전체를 하나의 필지로 보고 체결하는 계약서 작성 방식이다.
두 가지 방식 모두 법률상으로 정식 계약행위로 인정받지만, 서류상 면적과 실제면적이 차이가 날 때에는 문제가 생긴다. 그렇기 때문에 반드시 땅 계약서를 작성할 때 특약사항으로 ㎡ 금액을 써서 수량을 표시해야 한다. 아니면 계약서에 매매대금의 지급은 실측면적 기준이라는 약정사항을 적어두면 된다. 이렇게 단서조항을 잘 활용하면 예상하지 못했던 금전적 손실을 막을 수 있다.
재산의 아주 큰 부분을 차지하는 부동산에 문제가 생기면 돈도 돈이지만 속상해서 일이 손에 잡히지 않는다는 말을 참 많이 들었을 것이다. 그래서 매입하려는 땅에 근저당이나 가압류 등이 설정되어 있다면 잔금 지급전에 이를 해결한다는 내용의 단서조항을 써야 한다. 사려는 땅에 소유권 제한에 관한 사항이 설정되어 있다면, 땅 주인과 책임소재를 분명히 한 뒤에 이를 단서로 계약서를 작성하는 것이 요령이다.
계약금 지급 이후 마지막으로 남아 있는 금액을 입금하기 전에 다시 한 번 꼭 해당관청을 찾아가 계약 이후에 근저당 등이 설정되어 있는지 확인해 봐야 한다. 계약서를 쓸 때에는 깨끗했던 등기부가 잔금을 치르기 전에 갑자기 근저당이 잡힌 상태가 되는 경우도 있다. 이를 막기 위해서 매매계약을 한 후에는 가등기를 설정하기도 한다.
사실 이런 부분은 부동산 관계자들이 알아서 해주기 때문에 일반인들은 보통 알지 못하고 넘어가지만, 불가피하게 당사자들끼리 직거래를 해야 한다면 굉장히 유익한 정보가 될 것이다.
전은규 대박땅꾼Lab 소장
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