[줌인부동산] 공공재개발 흑석2 “분양가 최고 4,224만원”

부동산 입력 2021-04-16 23:09:32 지혜진 기자 0개

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일반분양 512세대…전용 84㎡ 13억원

주변 흑석아크로 20억원…시세 대비 70%

“민간개발 흑석11보다는 분양가 높아”

용적률 600%·층고 49층…사업성 개선

올해말 촉진계획 변경…5년내 입주는 힘들어

[앵커]

공공재개발의 윤곽이 드러났습니다. 동작구 흑석2구역이 오늘(16) 주민 설명회를 통해 용적률, 층수, 분양가 등을 공개했는데요. 정부는 공공재개발로 사업을 추진 시 용적률을 법적상한의 120%까지 그리고 분양가상한제 면제 등의 혜택을 주기로 약속했죠. 정말 정부가 약속한 대로 인센티브가 주어졌을까요. 현장에 다녀온 지혜진기자와 전화 연결해보겠습니다. 나와 계시죠.

 

[기자]

네 안녕하세요.

 

[앵커] Q 흑석2구역 분양가는

흑석2구역 설명회에 다녀오셨다고요. 흑석2구역은 공공재개발 사업지 중 가장 속도가 빠른 곳이다 보니 공공재개발에 관한 정보가 처음으로 드러난 자리였겠어요 아무래도 시청자들이 가장 궁금해하는 건 분양가일텐데요. 정부가 공공재개발 사업 추진 시 분양가상한제를 폐지해준다고 했었죠. 흑석2구역 예상 분양가가 어떻게 되나요?

 

[기자]

네 오늘(16) 흑석2구역의 예상분양가가 처음으로 공개됐는데요. 서울주택도시공사, SH공사는 흑석2구역이 공공재개발로 사업을 진행할 시 3.3㎡당 최대 4,224만원까지 일반분양가가 책정될 수 있다고 발표했습니다. 

 

오늘 공개된 분양가를 좀더 보면요. 흑석2구역이 민간재개발로 사업을 진행했다면 예상 분양가는 3.3㎡당 3,615만원입니다. 이는 주변 신축 아파트 시세의 62% 수준인데요. 

공공재개발로 사업을 진행하는 흑석2구역 같은 경우는 분양가 상한제에서 면제되면서 민간재개발 분양가인 3,615만원보다는 높게 책정될 전망입니다. 대략적으로 신축 시세의 70에서 75% 사이라고 보면 됩니다.

 

설명회 자리에선 예상 세대수도 공개됐는데요. 공공재개발 추진 이전에 흑석2구역 조합추진위원회가 일반재개발로 사업을 추진했을 때는 총 694세대였습니다. 공공재개발을 통해서는 전체 세대수가 1,324세대로 늘어납니다. 이 가운데 일반분양 세대수는 512세대로 책정됐습니다. 

예상 분양가는 전용 84㎡가 13823만원 정도였습니다.

 

이 지역에서 이른바 대장주로 꼽히는 게 인근의 흑석 아크로리버하임인데요. 아크로리버하임의 같은 평형을 비교해보면 KB부동산 기준 시세가 175,000~207,500만원까지 형성돼 있습니다. 매물 호가는 20~23억까지 나와있는데요. 

공공재개발 사업지의 분양가는 HUG 고분양가심사를 적용받는 만큼 입주 시점에 인근 분양가나 집값이 올라가면 추가로 상승할 가능성도 있습니다.

 

[앵커] Q. 공공재개발 분양가, 적절한가

그런데 정부가 애초에 발표하기로는 공공재개발 추진 시 분양가를 주변 시세의 80~90%라고 했던 거 같은데요. 시세에 70% 수준이면 발표 내용보다는 적네요. 주민들은 분양가에 만족하는 분위긴가요. 또 흑석2구역 일대 분양가와 비교했을 땐 어떤가요.

 

[기자]

네 그게 주택도시보증공사, HUG가 올해 2월 분양가 관리를 현실화하겠다고 밝히면서 시세의 85%에서 90%라는 예상이 나온 겁니다. SH공사 관계자는 현실적으로 신축 아파트의 90%까지 받기는 힘들다고 말했습니다. 

 

공공재개발 인센티브를 보면요. 일반 재개발은 민간택지 분양가상한제 혹은 HUG 고분양가 심사로 분양가가 정해지는데요. 흑석2구역이 속한 동작구는 분양가상한제 대상지역입니다. 공공재개발로 사업을 하는 흑석2구역은 이 규제에서 제외되는 겁니다. 흑석2구역 분양가가 시세의 70% 수준이 될 것 같다고 말씀드렸는데요. 

주민들이 기대했던 것보단 낮더라 하더라도 공공재개발을 통해 제공되는 또 다른 인센티브가 있습니다. 바로 종상향이나 초과용적률 적용 그리고 인허가 기간 단축 등인데요. 이 같은 혜택을 통해 사업성 자체가 개선되는 만큼 분양가 이상의 이익이 주어질 것으로 보입니다.

 

이뿐만 아니라 SH공사 관계자는 정부가 분양가상한제 폐지를 인센티브로 제공한 만큼 민간재개발 사업의 분양가보다는 좀더 높게 책정될 것이라고 말했습니다. 

실제로 주변에 민간재개발을 진행 중인 흑석11구역이 있는데요. 흑석11구역 관계자는 현재 분양가로 3.3㎡당 3,600만원 정도를 예상한다고 말했습니다. 이곳은 분양가상한제를 적용받습니다. 이 관계자는 목표 분양가는 4,000만원 이상이라고 했는데요. 예상 분양가긴 하지만 현재로서는 흑석2구역의 분양가가 좀더 높게 책정됐습니다.

지난해 5월 분양한 흑석리버파크자이의 분양가가 3.3㎡당 2,813만원인 점을 고려하면 공공재개발을 진행함으로써 분양가 혜택을 어느정도 본다고 말할 수 있겠습니다.

 

[앵커] Q. 그외 인센티브는

그외 용적률이나 층고 등은 어떻게 정해졌습니까. 흑석2구역은 공공재개발 발표 직후 공공재개발 인센티브로 받은 용적률이 너무 낮다고 반발한 적이 있잖아요. 이번에 공개된 계획을 보면 용적률 600%, 층고 49층까지 나왔어요. 예상보다 더 사업성이 개선된 것 같은데요. 이야기 전해주시죠.

 

[기자]

SH공사는 흑석2구역 사업을 용적률 600%, 층고 49층으로 추진하겠다고 밝혔습니다. 이는 종전 국토부 발표보다도 사업성이 개선된 건데요. 국토부는 지난 1월 공공재개발 1차 후보지를 발표하면서 450%의 용적률을 제시했습니다. 

추진위원회는 공공재개발 신청 당시 준주거지역에 해당하는 흑석2구역의 법적 상한인 500%에서 20%를 추가로 받아, 용적률 600%로 사업을 진행하길 희망했습니다.

이 같은 이견 때문에 한 때 잡음이 일기도 했는데요. 결과적으로는 맨 처음 추진위원회가 희망했던 600% 용적률로 사업을 추진하게 됐습니다. SH관계자는 용적률이나 층고제한과 관련해 서울시와 이미 협의를 어느정도 마쳤다라며 서울시도 600%, 49층 계획에 적극적으로 협조해줄 전망이라고 전했습니다.

 

흑석2구역은 올해 말까지 촉진계획변경을 목표로 사업을 진행합니다. 

입주까지는 5년 이상이 걸릴 것으로 예상했습니다. 주상복합 건물이다보니 공기가 3년 정도 걸리고, 이주나 철거를 하는 데도 1년에서 2년이 걸릴 예정입니다. 여기에 인허가 기간이나 조합원 분양 등의 시간까지 합해져야 하는데요. 업계 관계자는 공공재개발 입주까지 빨라도 8년이 걸릴 것이라고 내다봤습니다. /heyjin@sedaily.com

 

[영상취재 허재호 / 영상편집 강현규]

 

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