[줌인 부동산] “집값, 올해까지 상승…내년부터 정체기”

부동산 입력 2021-07-27 19:50:24 지혜진 기자 0개

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“집값 상승 기대감에 지나치게 호가 높아져”

“부동산 시장 참여자들, 심리 과열 상태”

“현재 전세시장, 유례없는 상승폭 기록“

“부동산 시장 올해까지 상승기조 이어갈 듯”

“정체기 속 분양시장 변화 가능성 있어”

[앵커] 

집값 고공행진으로 무주택자들의 내 집 마련이 쉽지 않은 상황입니다. 일부에선 집값 ‘꼭지론’을 주장하고 있지만 상승세는 여전한 모습이죠. 달아오르고 있는 부동산 시장 어떻게 봐야 할지 이현철 아파트사이클연구소 소장님 모시고 이야기 들어보겠습니다. 안녕하세요.

 

[이현철 아파트사이클연구소 소장]

네 안녕하세요.

 

[앵커] Q. 부동산 시장, 고점인가

방금도 이야기했지만 집값 고점이라는 이야기가 많이 나오는 상황입니다. 그럼에도 시장은 계속해서 상승 분위기인데요. 왜 이런 상황이 벌어진다고 보십니까. 그리고 집값이 고점이라는 데 동의하시는지요.

 

[이현철 소장]

집을 매도하고자 하는 매도인들이 집값 상승에 대한 기대감이 과해져서 실거래가보다 훨씬 높은 금액에 매도 호가로 집을 내놓고 있는데 이를 집값 상승에 불안감이 과도해진 무주택 매수자들이 소수지만 매수함으로 인해서 신고가 현상들이 나타나고 있습니다.

 

이런 현상이 나타나는 원인은 여러 가지가 있겠으나 가장 큰 원인은 바로 시장참여자들의 심리 과열입니다. 즉 시장이 심리 과열 상태에 놓여 있다고 봐도 되는 것이죠. 심리 과열상태가 되면 방향을 정해 놓고 나타나는 거의 모든 현상을 과도하게 받아들이게 됩니다.

 

호재가 있으면 평소 생각하는 영향보다 훨씬 크게 영향을 받는다 생각합니다. 그 대표적인 게 바로 GTX입니다. 악재도 호재로 만들어 버립니다. 오세훈 시장 정책은 악재인데 시장은 호재로 받아들이기도 합니다.

 

다른 전문가들은 공급부족 때문이라고 하는데 저는 심리 과열로 인한 수요증가가 주요원인이라고 생각합니다. 결과적으로는 공급부족 현상이 생기는 것은 같으나 원인이 다르기 때문에 현상을 설명하는데 있어서 차이가 많습니다.

 

예를 들면 지금만 공급부족 상황이었던 것이 아닙니다. 바로 현재 상황보다 훨씬 적은 입주물량이었던 2011년, 2012년에 각 24만세대로 현재의 30만세대보다 적었음에도 불구하고 집값은 하락했습니다. 그리고 사상 최대의 입주물량을 기록했던 2017년, 2018년, 2019년, 2020년까지 집값은 계속 상승했습니다.

 

수요는 일정한데 공급부족으로 앞으로 상승할 거라 본다면 왜 2011, 2012년에는 공급부족 상황이었는데 하락했는지 그리고 공급 과잉이었던 2017~19년 폭등이 일어났는지를 설명하기 어렵습니다. 그런데 심리로 분석하면 설명이 가능합니다. 심리과열 상태가 되면 수요가 폭증하게 됩니다. 이때는 공급이 아무리 늘어나도 수요를 따라갈 수가 없게 되는 것이죠. 우리가 알고 있는 사재기 상태와 비슷하다 생각하시면 됩니다. 그리고 하락으로 넘어가게 되면 수요가 연기처럼 사라지게 됩니다. 그래서 적은 공급물량으로도 공급과잉 상태가 되어버리는 것이죠.

 

그런데 아이러니하게도 집 가진 사람들의 과도한 욕심 때문에 하락할 수 있는 분위기를 만들게 됩니다. 바로 호가를 과도하게 올리는 상황입니다. 이것 때문에 시장에서 정체기가 나타나는데 상승장 초기에는 정체기가 짧게 오는데 상승장 막바지가 되면 실거래가와 호가갭이 매우 커지고 그로 인해 정체기의 기간이 매우 길게 진행이 됩니다. 심지어는 1년이상 거래가 아예 없는 아파트도 발생합니다.

 

상승장에서는 분위기를 이어가는 게 매우 중요합니다. 그래야 매수자들이 끊임없이 계속 매수를 하게 됩니다. 그런데 정체기가 되면 매수자들이 매수를 과감하게 하질 못합니다. 실거래가와 호가 갭이 너무 커서 더 이상 올라갈까 두려움이 생기는 것이죠. 이렇게 분위기가 단절되는 상황이 발생하는 게 고점 신호라고 보시면 됩니다. 이런 정체기에 분양하는 현장에서 미분양이 생기면 이때부터 하락의 분위기가 조성이 됩니다.

 

[앵커] Q. 임대차 시장 상황은

매매시장보다도 심각하다고 지적되는 게 임차 시장입니다. 특히 전셋값은 계속해서 최고치를 경신하고 있는 상황인데요. 지금 전세시장 어떤 상황인지, 서울·수도권·지방 등 지역별로 진단 부탁드립니다.

 

[이현철 소장]

지난 박근혜 정부 때의 전세난에 의한 5년 간의 전세가 상승보다 임대차3법의 적용으로 인한 지난 5개월간의 상승폭이 훨씬 클 정도로 전세시장은 사상 초유의 사태를 겪어야 했습니다. 그런 이후에 현재 전세 시장은 아주 큰 상승도 없고 아주 큰 하락도 없는 어느정도 시장이 적응해가는 모습을 보이고 있는 것 같습니다.

 

최근 들어 특이한 상황이 보이는게 바로 성남과 세종의 전세가 하락 상황입니다. 성남과 세종은 입주물량이 늘어나서 전세가가 하락하는 현상을 나타내고 있습니다.

 

이는 임대차 3법중 계약갱신청구권에 의해 임대매물과 임차인의 수가 급격하게 줄어든 것에 기인합니다. 정부 통계에 의하면 계약갱신청구권의 효과를 본 세대수가 70~80%에 달한다고 합니다. 즉 계약갱신청구권을 써서 옛날 가격에 전세를 눌러앉은 세대가 70~80%가 되는 것을 의미하며 시장에 나오는 세대는 20~30%에 불과하다는 것을 의미합니다.

 

이렇게 되는 상황에서 입주물량의 영향이 매우 커지는 상황으로 변모합니다. 예를 들어 임대차3법이 적용되기 이전에 임대매물이 10개 있고 임차인이 10명있는 상태에서 입주물량이 2개가 있다고 보겠습니다. 그럼 새로운 집이 생겼기 때문에 임대매물은 12개가 되고 임차인은 10명이 됩니다.

 

그런데 임대차3법이 적용된 시장에서는 70%정도가 눌러 앉았기 때문에 시장에 나오는 매물은 3개 임차인도 3명입니다. 이때 새로운 입주물량 2개가 더해지면 물건 5개 임차인 3명으로 물건이 아주 여유 있는 상황으로 변해버리죠. 임대차 3법으로 인해서 앞으로는 입주물량의 임대공급의 영향이 매우 커진 상황이라고 보시면 될 것 같습니다.

 

[앵커] Q. 임대차3법 시장 영향은

일부 전문가들은 임대차3법 때문에 전셋값이 올랐다고 주장하기도 하는데요. 정부는 임대차3법의 효과로 계약갱신률이 올라갔다고 자평하기도 했습니다. 소장님께서는 어떻게 보시나요.

 

[이현철 소장]

일단 정부의 자평에 대한 평가를 해보겠습니다. 임대차3법으로 인해서 전세가가 법적용 이후 6개월동안 오른 금액이 박근혜정부때 전세난으로 오른 금액보다 큰 상황이 만들어진 것에 대해서는 비난을 받아 마땅하다고 봐 집니다. 그리고 이렇게 오른 금액 때문에 앞으로 계약갱신청구권의 혜택을 받은 임차인들이 다시 2년 만기가 되었을 때 전세가가 얼마나 오른 금액에 다시 계약을 써야 할지를 생각해 본다면 정부가 지금 계약갱신청구권의 혜택을 본 사람이 70%가 넘는다고 자평을 내릴 상황이 아닌 것으로 판단됩니다.

 

정부 말 대로 70%가 계약갱신청구권의 혜택을 보고 전세가도 크게 안 오른 상황이었다면 충분히 칭찬하고 인정할 만한 상황이 되었다고 말씀드릴 수 있겠지만 전세가 폭등을 만들어낸 상황은 비난을 받을 수밖에 없겠지요.

 

임대차3법 때문에 전세가가 올랐다는 주장에 대해서는 일부는 맞지만 또 일부는 틀린 주장이라고 말씀을 드리고 싶습니다. 일단 왜 임대차3법을 정부가 급하게 만들어서 적용을 시켰을까요? 그것은 바로 그 시기에 전세가가 급하게 상승하고 있었기 때문입니다. 만약 임대차3법이 없었다고 가정한다면 전세가가 안정이 되어 있어야 임대차3법 때문에 전세가가 올랐다고 말씀드릴 수 있겠지만 임대차3법이 아니어도 전세가는 지속적으로 상승하고 있었을 것이라고 말씀을 드릴 수 있습니다.

 

이것을 가보지 않은 길이니까 알 수 없지 않냐고 반문하실 수도 있는데요. 전세 시장을 잘 이해하면 충분히 예상이 가능합니다. 일단 전세라는 상품을 잘 이해해야 하는데요. 전세는 매매의 파생상품으로서 매매가의 영향을 받는 상품입니다. 그리고 전세는 이미 기울어진 운동장의 시장 구조를 가지고 있습니다. 임대물건이 전세와 월세가 있습니다. 임차인은 어떤 것을 선택할까요? 당연히 전세를 선택할 것입니다. 임차인 100명이 있고 임대매물 100개가 있습니다. 그럼 전세가가 안정될까요? 아니면 올라갈까요? 올라갑니다. 왜냐면 임대매물은 50개의 전세와 50개의 월세 매물로 나눠져 있습니다. 그럼 임차인 100명이 50개의 전세를 먼저 선택하기 위해서 경쟁을 벌여야 합니다. 그 과정에서 전세가는 올라가게 되어있습니다. 이때 월세는 아무런 영향을 주지 못합니다. 동등한 상품이 아니기 때문이죠. 수요자 즉 임차인은 전세를 무조건 선택하고자 하기 때문입니다.

 

그리고 임차인과 임대인의 지위 차이가 존재합니다. 임대인은 임대료를 올리려고 노력하겠죠. 임차인은 임대료를 내리고자 노력합니다. 그 힘이 동일하다면 가격 균형이 이뤄집니다. 그런데 어느 한쪽의 힘이 세다면 그쪽으로 딸려가겠죠. 누가 힘이 셀까요? 당연히 임대인이 힘이 셉니다. 구체적으로 살펴볼까요? 임대인은 전세가 올리는 행위를 할 때 크게 제약이 없습니다. 그리고 기존 임차인이 보루가 됩니다. 그런데 임차인이 전세가 내리는 행위를 하기 위해서는 집을 나가는 제스처를 취해야 합니다. 즉 이사를 나가야 하는 것이죠. 그래야 임대인에게 압박이 되겠죠 그런데 이사 나가는 게 쉽지 않습니다. 현실적으로. 집은 필수품이기 때문에 포기할 수가 없죠. 꼭 있어야 합니다.

 

이사 갈 때는 이사비용이 생깁니다. 이것은 날아가는 돈이죠. 임대료를 올려주는 것은 실질적인 손해는 아닙니다. 예를 들어 2,000만원을 올려주면 이 돈이 다 손해되는 금액은 아니죠. 얼마만큼 손해인가하면 이자만큼이죠. 이사하고자 한다면 최소 500만원정도 깨집니다. 그럼 이자로 500만원정도를 손해보려면 보증금 얼마를 올려줘야 할까요? 약 1억6,000만원 정도 됩니다. 2년으로 친다면 8,000만원정도 되겠네요 즉 보증금 8,000만원을 올려줘도 이사하면서 날라가는 비용과 동일하다는 것이죠. 그렇다면 임차인은 8,000만원 이내로 보증금을 올려주는 게 현실적으로 이익이 될 수 있습니다.

 

이렇게 임차인은 임대료 내리게 만드는 게 현실적으로 어렵습니다. 이런 시장구조 때문에 매매가가 올라가면 전세가는 자연스럽게 올라가게 됩니다. 예를 들면 10억짜리 집이 있습니다. 임대인과 임차인은 1명으로 균형을 이루고 있다고 보겠습니다. 전세가는 5억입니다. 이때 집값이 20억으로 오릅니다. 그럼 전세가는 어떻게 될까요? 수요와 공급이 균형을 이루고 있으니까 5억으로 제자리에 있을까요? 아닙니다. 아마도 8억정도에 계약이 될 겁니다. 이렇게 해도 전세가율은 50%에서 40%로 떨어집니다. 그런데 전세가는 3억이나 급등하는 것이죠. 이런 원리로 인해서 임대차3법이 적용되던 시점에 전세가가 매매가 상승으로 인해서 오르고 있던 상황이었습니다.

 

하지만 임대차3법으로 인해서 전세가가 1억원 상승할 것이 3억에서 4억정도 상승 상황을 만든 것은 맞습니다. 임대차3법의 부작용 때문에 훨씬 더 크게 올라간 것이죠. 정부가 이것을 부정한다면 국민들과 소통할 의지가 없는 정부로 봐야 할 것 같습니다. 사과할 것은 사과하고 인정해야 할 것은 인정해야 국민들에게 지지를 받지 않을까 생각됩니다.

 

[앵커] Q. 앞으로 부동산 시장 전망은

앞으로 부동산 시장 전망 부탁드립니다. 3기신도시 물량이 시장에 공급된다면 집값이 안정될까요.

 

[이현철 소장]

앞으로 부동산 시장은 올해까지 상승기조가 이어질 것으로 보입니다. 내년부터는 정체기로 들어가는 것으로 예상됩니다. 정체기가 되면 거래가 거의 일어나지 않습니다. 이 상황이 되면 이제 아파트 별로 각기 다른 상황들이 일어날 수 있습니다.

 

어떤 아파트는 높은 호가에 한 두건 거래가 되어 다시 신고가를 갱신하는 상황이 벌어질 수도 있고 어떤 아파트는 매수자가 아무도 나타나지 않아서 급한 매도인이 급매물로 내놓은 하락한 가격에 거래가 일어날 수도 있습니다. 이때부터 일어나는 상황은 그저 우연적인 거래 한 두건이 나타날 수 있고 연속성이 거의 없는 정체기가 이어질 것으로 보여집니다.

 

이렇게 정체기가 이어지는 상황에서 분양시장에서의 변화가 생길 것으로 보여집니다. 현재 청약 경쟁률이 조금씩 낮아지고 있습니다. 지방은 벌써 그런 상황이 나타나고 있고요. 수도권에서도, 경기도 외곽에서 청약경쟁률이 급속도로 낮아지고 있습니다. 이러다가 반드시 미분양이 발생하게 됩니다. 이게 생기면 앞으로 미분양이 점점 누적되면서 시장이 점차 하락으로 전환될 것으로 예상됩니다. 이런 미분양을 만들어내는 역할을 바로 3기 신도시가 주요 원인으로 작용할 것 같습니다.

 

[앵커]

네. 잘들었습니다. 지금까지 이현철 아파트사이클연구소 소장님이었습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

 

[이현철 소장]

네. 감사합니다. /heyjin@sedaily.com

 

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