[대박땅꾼의 땅땅땅] 실패에는 늘 이유가 있다 - 토지투자실패 사례 분석
전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]
실패를 통해 투자 노하우가 더욱 견고해집니다. 실패를 두려워하지 마세요 앞으로 할 수많은 투자의 밑거름이라고 생각하면 일희일비하지 않을 겁니다. 실패 사례 3가지 이유를 분석해봤습니다.
1. 현장조사 미비로 실패한 투자
토지투자 초기 시절 경매로 부안 계화면사무소 근처의 건물이 있는 땅 100평을 5천만 원에 낙찰받았습니다. 4차선 도로변 코너 자리에 있는 물건으로 바로 옆이 2종 주거지와 상업지였습니다. 입지도 좋고 주변 환경도 좋았지요. 건물은 오랫동안 사용하지 않은 폐건물이었으나 리모델링을 한다면 카페나 식당을 하기에 적합하다고 판단했습니다 그런데 낙찰 후 청소를 하기 위해 건물을 찾았다가 기겁했습니다. 부지에 맨홀 뚜껑이 있어 열어봤다가 악취 때문에 쓰러질 뻔했지요. 알고 보니 그 땅이 주유소 부지였던 겁니다. 건물 밑에 커다란 유류탱크가 있었지요. 일반 매매였으면 매도인에게 따졌겠지만 경매였으니 그럴 수도 없었습니다. 현장답사를 꼼꼼하게 하지 못한 제 잘못이었으니까요. 결국 땅값에 해당하는 4천만원 가까운 돈을 들여 철거해야 했습니다. 당시 5천만 원 낙찰대금 중 제 원금은 1천만 원이고 나머지 4천만원 은 경락잔금대출을 받은 상태였습니다. 거기에 유류탱크 철거비용 4천만원을 더하니 매입비용이 9천만원에 이르렀지요. 총 100평이니 평당 100만 원을 들여 매입한 셈이 되었지요. 당시 직장을 다니던 때였는데 이자로 월 2백만원을 월급에서 꼬박꼬박 제해야 했습니다. 그때 이후로 저는 현장조사를 할 때 삽을 가지고 다닙니다. 땅속이 미심 찍으면 확인해보기 위해서지요. 사실 현장조사의 미비로 손실을 보는 경우는 흔합니다. 제 주위에서도 늘 일어나는 일입니다. 특히 경매투자 시 현장조사를 더 꼼꼼히 해야 합니다.
2. 막연한 기대감으로 한 투자
다음은 정확한 분석 없이 막연한 기대감으로 투자했다가 실패한 사례입니다. 10년 전 당진 석문산업단지 인근에 맹지를 매입한 적이 있습니다. 당시 석문산업단지 확산이라는 개발호재가 있었지요. 맹지라 가격이 평당 10만 원이었습니다. 도로에 붙어있는 땅이 평당 20만원이었으니 절 반 가격이었지요. 가격이 싸니 그냥 지나치지 못했습니다. "여기는 개발지 인근이야. 개발이 되면 맹지도 풀리지 않을까?" 하는 막연한 기대감이 들었지요. 개발지에서 150m 밖에 떨어지지 않았으니 될 것 같은 느낌이 들었습니다. 결국 300평을 매입했지요. 그런데 주변이 개발되어도 석문산업단지 안으로 도로가 나고 개발이 될 뿐이었습니다. 주위로 도로가 나긴 했지만 제가 산 땅은 여전히 맹지였습니다. 도로에 붙어있는 땅은 계속 가격이 올라가는데 꿈쩍도 하지 않았지요. 결국 5년 후 3만원씩 손해를 보고 평당 7만원에 팔았습니다. 막연한 기대감만큼 막연한 투자였습니다. 맹지처럼 제한이 있는 땅을 매입할 때는 개발계획을 정확히 알아야 합니다. 그 외의 땅도 매입을 할 때 건축을 할 수 있는 땅인지 지자체 건축과에 물어보고 사야합니다.
3. 서로 믿었다가 고생한 지분투자
역시 당진 합덕역에 투자한 사례입니다. 매물이 나왔는데 규모가 무척 컸습니다. 그래서 여러 사람을 모아 공동으로 매입했지요. 매입 후 필지 분할 이야기가 나왔는데 “서로 아는 사이인데 굳이 그럴 게 뭐가 있느냐?"는 분위기가 있어 지분으로 보유하였습니다. 그런데 매도시점이 다가오자 서로 의견이 갈렸습니다. 자금이 필요한 사람들은 매도를 원했는데 그렇지 않은 사람은 계속 보유를 주장했지요. 곤란한 것은 어느 한 쪽 편을 들 수가 없다는 겁니다. 적정한 수익을 거뒀으니 매도해야 한다 는 의견이나 앞으로 더 오를 수 있으니 보유를 해야 한다는 의견 모두 일리가 있었습니다. 결국 매도를 할 수 없었습니다.
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