[대박땅꾼의 땅땅땅] 소액투자의 대안, 공동투자

오피니언 입력 2022-06-17 14:22:29 enews2 기자 0개

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전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]

1. 토지 반비례법칙을 응용하는 공동투자

앞서 토지투자 반비례법칙을 말씀드렸습니다. 땅의 규모가 클수록 평당 가격이 주위 시세보다 낮아진다는 걸 활용하여 싸게 매입한 후 필지를 분할하여 매각함으로써 수익률을 극대화하는 전략이지요. 


그런데 땅의 규모가 크니 매입자금도 덩달아 엄청납니다. 대출을 받으려 해도 금액이 크니 이자가 부담이 될 수 있습니다. 이럴 때 공동투자가 유용한 대안이 됩니다. 


서해안복선전철화 사업으로 개발 중인 당진 합덕역 공동투자 사례입니다. 합덕역이 들어설 부지를 중심으로 빙 둘러 투자를 할 때였는데 평당 20만 원에 1만 평의 매물이 나왔습니다. 총 매입금액이 20억 원이었지요. 당시 시세가 평당 30만 원이었으니 원래대로라면 30억 원이었겠지 만, 땅의 규모가 크니 10억 원이나 싸게 나온 겁니다. 


그래서 사람들을 모아 공동투자를 진행했습니다. 10명이 1인당 5천 만원에서 1~2억 원 정도 투자했습니다. 땅을 매입한 후 필지를 분할 하여 각자 자신이 투자한 만큼 나눠 가졌습니다. 바로 매각해도 시세대로라면 30% 수익을 볼 수 있었습니다. 이후 투자한 분들은 자신의 상황 에 따라 적정한 시점에 매각하거나 지금까지 보유하고 있습니다. 대부분 5배에서 7배 수익을 낸 성공사례입니다.


2. 공동투자를 할 때 지켜야 할 것

공동투자는 투자 규모를 키울 수 있다는 장점이 있지만 유의해야 할 점 도 있습니다. 공동투자를 할 때는 서로 신뢰하는 사람들끼리 하지만 그래도 나중에 생각지 못한 분쟁이 일어날 수 있지요. 


그래서 공동 지분으로 남겨두는 게 아니라 매입 후 필지분할을 하여 각자 소유로 확실하게 전환해야합니다. "굳이 필지분할을 할 필요가 있을까요? 모두 잘 아는 친한 사이이고 믿으니 공동으로 투자하는 건데."라고 묻는 분이 있을 겁니다. 저도 공동 투자를 하는 초기에 지분투자를 한 경험이 있습니다. 


그런데 막상 매도시기가 되었을 때 반대하는 사람이 있었지요. 가지고 있으면 더 오를 것 같으니 보유하고 싶은 사람과 투자금을 회수하고 싶은 사람 간에 의견 차이가 생겼습니다. 결국 팔지 못했지요. 지분투자를 하면 이런 의견 차이 때문에 빼도 박도 못하는 경우가 생길 가능성이 높습니다. 의견이 갈려 언쟁하다 보면 인간관계마저 멀어지기도 합니다. 


그 다음부터는 공동투자를 할 때는 필지분할을 원칙으로 하고 어쩔 수 없이 지분투자를 하게 될 경우 미리 공증을 합니다. 3~5년 후 어느 시점 에 매도한다고 매도시점을 못박아두거나 어느 정도 수익이 나면 팔자고 합의하고 공증을 해두는 겁니다. 가장 깔끔한 것은 매입 전에 필지분할 계획을 짜고 그에 따른 비용까지 공동부담 하는 겁니다. 필지분할 비용은 50만~100만 원 정도면 됩니다. 그 비용을 들이면 분할 후 땅의 가치는 몇천만원 올라갑니다. 도로를 내 야 할 경우는 그 비용까지 포함하여 나누면 됩니다.


3. 필지분할 후 모두가 만족할 수 있는 땅 선택하기

여러 사람이 돈을 모아 투자할 때는 필지분할을 한 후 모두가 만족해야 한다는 점이 중요합니다. 큰 땅을 나누면 필지마다 입지라는 게 생겨납니다. 모퉁이 땅, 가운데 낀 땅 등이 나오는 거죠.


우선 필지분할이 가능한지부터 확인해야 합니다. 제주도는 법적으로 필지분할을 규모와 상관없이 셋 이상으로 나눌 수 없도록 제한하고 있습니다. 1천 평이든 1만 평이든 세 덩이로밖에 분할할 수 없으니 이를 고 려해야 합니다. 그 외 지자체는 제한을 하지 않지만 필지분할에 대한 규제가 나날이 강화되고 있기 때문에 반드시 해당 지자체 토지과에 확인 할 필요가 있습니다. 


필지분할을 쉽게 모두가 만족할 수 있도록 할 수 있는지도 검토해야 합니다. 예를 들어 한쪽에만 도로가 있어 분할을 할 경우 맹지가 생기는 땅 이라면 누군가 손해 보겠지요. 물론 이런 경우에도 해결책이 있습니다. 앞의 지도는 큰 필지의 땅을 사서 분할한 경우입니다. 빨간 선이 원래 핑 지인데요. 맹지처럼 가운데 위치한 땅도 있습니다. 하지만 자세히 보면 한쪽으로 도로까지 진입로가 나있는 걸 볼 수 있습니다. 이렇게 진입로가 있으면 맹지가 아닙니다. 


비슷한 사례를 하나 더 들어보겠습니다. 부안에 투자한 사례입니다. 땅 주인에게서 5천 평 평당 10만 원에 매각하고 싶다고 연락이 왔습니다. 투자금액이 총 5억 원이었고 부안은 새만금 개발이라는 호재가 있는 지역이라 적극적으로 알아보았습니다. 매입할 땅은 논이었는데 중고등학교가 가깝고 인구가 늘어나는 추세이기에 향후 주택지역으로 바뀔 가능성이 높았습니다. 호재가 있긴 하지만 논 5천평 5억 원에 매입하기는 부담스러웠지요. 그래서 열 명을 모아 공동으로 투자했습니다. 


그런데 문제가 있었습니다. 땅 한쪽으로만 도로가 나있었기에 열 조각으로 필지분할을 하면 필연적으로 맹지가 나오는 겁니다. 그래서 분할을 하면서 아예 가운데 도로를 냈습니다. 도로 양쪽으로 각기 땅을 가진 셈이죠. 맹지를 피하기 위해 도로를 내는 비용이 들었지만 평당 매입가격이 주위 시세에 비해 쌌기 때문에 충분히 감당할 수 있었습니다. 이 땅은 필지를 분할하여 소유하고 있으니 언제든 팔 수 있지만 입지가 좋아 중장 기적 관점에서 보유 중입니다. 위쪽에서부터 아파트 등이 들어서고 있는데 평당 시세가 2백만 원입니다. 평당 10만 원에 매입한 이 땅은 10배 이상의 수익을 안겨줄 것으로 기대하고 있습니다.

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