[줌인 부동산] 추석이후 부동산시장 “하락장에 대비해야”

부동산 입력 2020-09-29 20:34:43 정창신 기자 0개

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[앵커] 

민족 대명절인 추석을 하루 앞두고 있습니다. 우리 부동산 시장은 여전히 그 향방이 궁금한 모습인데요. 오늘은 김인만 부동산경제연구소 대표님을 모시고 서울과 수도권을 중심으로 우리 부동산 시장을 진단해보고 추석이후에는 어떻게 흘러갈지 전망해 보는 시간 갖겠습니다.

안녕하세요. 대표님.

 

[김인만 부동산경제연구소 대표]

. 안녕하세요.

 

[앵커]

지금 부동산 시장 곳곳에선 거래는 별로 없는데 일부 고가에 거래된 매물이 호가가 되는 상황입니다. 풍부한 매물 속에서 활발한 거래가 이뤄지지 않는 비정상적인 상황으로 보이기도 하는데요. 지금 지표들을 확인해보면 서울 아파트값 상승폭이 줄긴 했는데 여전히 플러스인 상황입니다. 지금 추세대로라면 하락 전환할 것으로 보십니까.

 

[김인만 부동산경제연구소 대표]

서울 아파트 거래량과 상승폭이 둔화된 것은 분명한 사실입니다.

불안한 30대들의 영끌로 들끓었던 6-8월에 비해 실제 현장분위기나 시장수요자들의 심리상태도 많은 안정을 찾은 상태입니다.

다만 취득, 보유, 양도 모든 단계를 꽁꽁 틀어막은 규제영향으로 구매능력이 많이 제한되면서 관망으로 돌아서기는 했지만 구매욕구는 여전하며 기대심리도 여전히 존재하는 만큼 당분간 하락으로 이어지기보다는 관망세가 지속될 가능성이 높습니다.

 

[앵커]

정부의 주택시장 규제가 꾸준하죠. 일부에선 정책 실패로 폄하하기도 하고, 정책이 시장을 이기지 못할 것이란 관측도 나오고 있습니다. 대표님은 어떻게 생각하십니까. 결국 정부의 집값 잡기는 실패할 것으로 보십니까. 아니면 좀 더 시차를 두고 영향을 줄 것으로 보고 계십니까.

 

[김인만 부동산경제연구소 대표]

거래량 감소와 상승폭 둔화가 목표라면 부동산정책의 효과가 있다고 할 수 있겠으나 3년 동안 2배 넘게 상승한 집값의 상승이 다소 둔화된 것을 정책의 효과라 하기에는 시장수요자들은 받아들이기 어려운 것도 사실입니다.

타인에 대한 욕망의 근원적인 문제, 전세제도의 레버리지 역할, 부동산외 신분상승 계단이 없는 현실, 불안한 노후문제, 부동산불패신화, 시장을 따라가는 부동산정책의 왜곡 등 40년 동안 누적된 복합적인 문제를 3년 정도 규제대책으로 시장을 조절하겠다는 생각은 매우 위험하며 긴 시간 장기적인 관점에서 꼭 필요한 정책을 일관성 있게 추진해야 할 것입니다.

 

[앵커]

다주택자 규제가 현실이 되자 '똘똘한 한 채'가 답이란 소리가 나왔죠. 지방 사시는 분도 강남에 아파트를 사놓기도 한다고 합니다. 그런데 사실 똘똘한 한 채는 노무현 정부 때도 나왔던 얘긴데요. 똘똘한 한 채가 여전히 답일까요.

 

[김인만 부동산경제연구소 대표]

근본적인 문제 외 문재인 정부의 부동산정책의 가장 큰 실패는 바로 똘똘한 한 채입니다.

이 똘똘한 한 채는 과거 노무현 정부시절에도 유행했었는데 그 원인은 바로 양도세 중과세에 있습니다.

주택을 많이 가지면 양도차익의 절반이상을 국가에 빼앗기게 되니 투자자들은 주택 수 늘리기에 부담을 느끼고 그렇다고 내 인생이 달린 부동산을 포기할 수도 없기에 선택과 집중, 똘똘한 한 채를 가지겠다는 심리가 확산된 것입니다.

양도세 중과 등의 규제가 유지되는 한 똘똘한 한 채의 인기는 지속될 것으로 보여집니다.

이미 고위공직자들의 자산포트롤리오에서도 똘똘한 한 채는 검증이 되고 있습니다.

주택공급은 입주물량의 절대적인 공급과 집주인들이 매물을 내 놓는 상대적인 공급으로 구분할 수 있습니다.

정부에서 추진하고 있는 주택공급계획은 빨라야 5년 후 입주물량으로 이어지기에 당장 주택시장 안정에 영향을 주기에는 그 효과가 제한적이며 심리적인 안정 정도 줄 수는 있지만 이마저도 정부정책에 대한 신뢰가 바닥에 떨어진 상태에서 효과는 낮고 오히려 대기수요가 증가하면서 전세수요를 증가시키는 부작용도 나오고 있습니다.

앞서 양도세 중과세와 맞물려 있는데 만약 내년 6월까지 양도세 중과를 폐지하여 6-42% 기본세율로 해주었다면 단기간 많은 매물이 나오면서 공급계획 없어도 집값이 빠르게 안정될 수 있었을 것입니다.

정부도 모르지는 않지만 불로소득환수와 투기와의 전쟁이라는 명분 때문에 양도세 중과를 고집할 수밖에 없는 것이 현실입니다.

 

[앵커]

부동산 시장에서 '패닉바잉'이라고 하죠. 집값이 계속 오르니까 빨리 집사야 되는거 아냐 하는 현상. 불안감에 대출 풀로 받아서 매수에 나서는 모습도 있는데요. 이런 분들께 어떤 조언을 해주고 싶으세요. 덧붙여서 무주택자분들은 지금이라도 집을 사야할까요.

 

[김인만 부동산경제연구소 대표]

무주택자 등 필요한 분들은 자금에 맞춰서 언제든지 내 집 마련을 해야 합니다. 1년 전에도 3년 전에도 똑같은 고민을 하였고 미래는 아무도 모릅니다.

부동산일을 15년 하면서 내린 결론은 필요할 때 필요한 사람은 사는 것이 맞다 입니다.

1주택을 팔거나 무작정 기다리는 경우 집값 오르면 오른다고 내리면 내린다고 못사는 것이 현실이며 인플레이션 방어와 우리나라 부동산 경제구조를 감안하면 실수요자들은 청약 등 내 집 마련을 하는 것이 맞습니다.

정부도 임대차3법으로 임차인을 보호해주는 것도 필요하지만 무주택 실수요자들이 주택을 구입하는데 있어 장려정책이 필요합니다.

대출규제완화, 취득세, 재산세 감면 등으로 당근을 주고 다주택자들에 대해서 취득세, 보유세를 높이고 양도세는 낮추는 것이 바람직합니다.

 

[앵커]

여기에 덧붙여서 다주택자들은 정부 바람대로 집을 내놔야 합니까. 일부 얘기처럼 정권 바뀔 때까지 버텨야 하는 겁니까. 저희가 집이 여러 채 있는 분들 걱정하긴 좀 그렇지만, 이런 분들 매물이 시장에 쏟아진다면 공급효과가 있는 거니까요. 어떻게 보십니까.

 

[김인만 부동산경제연구소 대표]

서울 집값이 7-8년 연속 상승한 적이 없고 규제도 많이 누적되어 있으며 무엇보다 경제 불확실성이 어느 때보다 커진 만큼 리스크 관리는 할 필요가 있다고 생각합니다.

매물이 쏟아지려면 투자심리가 완전히 꺾여야하는데 아직 그런 단계는 아닙니다.

다만 집값이 본격 하락을 하게 되면 경제에 큰 부담이 되는 만큼 정부도 경착륙보다는 안정적인 연착륙을 할 수 있도록 정책의 합리적인 조정이 필요해 보입니다.

 

[앵커]

끝으로 전세시장 얘길 해보겠습니다. 일부에선 3기 신도시 등으로 주택수요자들이 새 아파트 청약을 위해 전세로 머무르고 있는 걸로 보고 있습니다. 이들이 3기 신도시 중에서도 관심이 많은 하남이나 과천 전셋값을 끌어올리고 있다는 얘기도 들리거든요. 임대차3법으로 전셋값이 폭등하고 있다는 목소리는 꾸준하죠. 대표님은 지금 서울, 수도권 전세시장 어떻게 보십니까. 앞으로도 이런 분위기가 계속 될까요

 

[김인만 부동산경제연구소 대표]

전세는 당분간 강세가 이어질 것입니다. 전세가 안정될 때는 입주물량이 많이 나올 때밖에 없습니다.

세금 안내고 안정적인 거주를 할 수 있는 전세의 유일한 단점은 인플레이션 방어가 안된다는 점인데 매매시장이 안정이 될수록 3기 신도시 대기수요가 늘어날수록 전세수요는 더 늘어나며

임대차3법으로 전세시장의 왜곡이 더 심해져 통계와 달리 새롭게 전세를 구해야 하는 실 수요자분들의 어려움은 계속 이어질 것 같습니다.

 

[앵커]

. 잘 들었습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소 대표님 모시고 우리 부동산시장 진단과 전망 들어봤습니다. 감사합니다. /csjung@sedaily.com

 

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