[이슈 플러스] 서울 집값, “더 내린다” vs “공급부족으로 상승”

[앵커]

이번 주 서울 아파트값이 32주 연속 하락세를 나타내고 있습니다. 하지만 강남 4구 집값이 마이너스에서 보합으로 전환하면서 집값이 바닥을 찍은 게 아니냐는 목소리도 나오고 있습니다. 여기에 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 후분양을 선택하는 단지들이 늘면 공급부족이 일어나 결국 집값이 오를 거란 게 상승론자들의 논리입니다. 반면 하락론자들은 집값이 오르지 않는 상황에서 꼬박꼬박 대출이자를 갚아나가야 하는데다 보유세 등의 세금을 계속 내야하다 보니 다주택자나 갭투자자들이 집을 내다 팔 것이란 전망을 내놓고 있습니다. 시장에 물량이 풀리면 집값이 내린다는 얘깁니다. 누구 말이 맞을까요. 부동산팀 정창신, 유민호기자와 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.
 

[정창신기자·유민호기자]
네. 안녕하세요

[앵커]
우선 정 기자. 앞선 레포트 봤듯이 서울 아파트값은 계속 하락하는 모습입니다. 다만 일부 구에선 보합이나 상승으로 반전하는 모습도 나타나고 있죠. 집값이 오를 거라는 전망을 내놓는 상승론자들의 얘기. 어떻게 보십니까.

[정창신기자]
네. 집값 상승론자들이 내놓은 근거는 다양하게 있습니다.

집값이 10년 주기로 오를 거라는 10년 주기설도 있고요. 수십년 장기로 봤을 땐 집값이 우상향 곡선을 그리니 결국 오를 거라는 얘기고요. 최근엔 공급부족에서 집값 상승 요인을 찾기도 합니다.

최근 주택도시보증공사는 고분양가가 나오는 걸 막기 위해 1년내 분양단지의 분양가를 넘지 못하게 하는 등 분양가 규제에 나섰죠. 상황이 이렇자 서울 재건축 단지 일부에선 지금 분양하지 말고 어느 정도 공사가 진행된 2년 뒤쯤 분양하는 후분양 카드를 꺼내들고 있습니다.
실제 서울 삼성동 상아2차 아파트를 재건축해 짓는 래미안 라클래시 단지가 지난 19일 이사회에서 후분양을 결정했습니다.

서초동에선 무지개 아파트가 후분양을 검토하고 있습니다. 이 단지 재건축 조합은 분양보증 심사기준이 적용되는 오는 24일 이전에 분양보증을 받지 못할 경우 후분양 할 것으로 예상됩니다.
업계에 따르면 반포·방배·잠원동의 재건축 단지들도 후분양을 검토하고 있다는 설명입니다.

[앵커]
그렇군요. 정 기자. 서울 공급 예정물량을 조사하셨는데요. 올해 얼마나 공급되는 겁니까. 사실 집지을 땅이 부족한 서울은 대부분 정비사업으로 공급된다고 봐야 하잖아요. 이들 단지들이 후분양으로 돌아서면 그만큼 공급이 줄어든다고 볼 수 있는데요. 어떻습니까.

[정창신기자]
네. 부동산 정보업체에 따르면 올해 서울에서 재건축이나 재개발 예정인 단지는 45곳에서 총 6만6,281가구가 공급될 것으로 나타났습니다.

우선 1월부터 5월까지 이미 공급된 단지는 9곳에서 7,636가구로 집계됐습니다. 이게 총 가구수고요. 이 중 일반분양 물량은 46.7%인 3,564가구입니다.

올해 공급 예정인 가구수(6만6,281가구)의 12% 가량이 공급됐고 아직 일반분양을 확정하지 못한 단지(5만8,645가구)가 대부분입니다. 아까 말했듯이 이들 단지가 후분양으로 얼마나 돌아서느냐에 따라 공급부족 문제가 터질 수 있는 겁니다.
전문가의 얘길 들어보시죠.

[싱크] 권일 / 부동산인포 리서치팀장
“현재 서울에 신규 아파트가 공급되는 부분에 있어서 이미 서울 쪽은 수요가 많기 때문에 주택공급이 부족하다는 것을 전제로 하고 있습니다. 이런 상황에서 후분양이 확산된다라고 하게되면 정비사업의 의존도가 높은 서울 주택시장은 신규 아파트 공급이 줄어들 수밖에 없고 집값이 상승할 가능성이 높아질 수 있습니다.”

[앵커]
네. 이번엔 유 기자에게 물어보죠. 집값 하락을 예상하는 하락론자들의 입장. 어떤 겁니까.

[유민호기자]
네. 집값이 더 내릴 것이라고 내다보는 이유는 거래량 부족입니다.
최근 서울 아파트값이 강남권 재건축 단지 위주로 반짝 회복세를 보이고 있지만, 이를 뒤따르는 추격 매수가 보이지 않는 상황입니다.

실제 지난달 서울 아파트 거래량은 8,000여건을 기록했는데요. 이는 지난해 같은 기간보다 31% 감소한 수치입니다.
올해 1~5월 누적 거래량도 같은 기간과 비교해 61% 줄었습니다.
전문가 이야기 들어보시죠.

[싱크] 이광수 / 미래에셋대우 수석연구위원
“현재 거래량이 급감한 상황이기 때문에 단기적으로 한 주라든가 일시적인 거래변동, 가격변동으로 시장을 재단하기에는 힘들어 보이고요. 본격적으로 매도 물량이 증가하는 올해 하반기나 내년 초에는 가격 하락 폭이 커질 것으로 예상하고 있습니다.”

[앵커]
정부도 일관적인 규제도 이어지고 있잖아요? 총선도 다가오고 하는데 궤도 수정을 할 수도 있지 않을까요?

[유민호기자]
네. 문재인 정부는 출범 직후부터 부동산 시장 안정 기조를 계속 이어오고 있습니다.
특히 무리하게 은행에서 돈을 빌려서 집 사는 길을 차단한 ‘대출 규제’가 여전히 강력합니다.

집값이 더 오를 거라고 보는 쪽은 미국이 기준금리를 곧 내릴 거고, 이에 따라 한국은행도 금리를 내리면서 부동산 시장에 돈이 더 흘러갈 것이라고 보고 있는데요.
하지만 애초에 돈 빌리는 게 쉽지 않아서 하반기 집값 상승을 이끌 결정적인 요소가 되진 않을 전망입니다.
정부 의지도 확고한데요. 최근 서울 집값이 꿈틀대자 더불어민주당과 청와대 쪽에서 연이어 “지금 상황을 예의주시하고 있다”란 메시지를 내놨습니다.

아울러 오늘 청와대 정책실장에서 물러난 김수현 실장이 내년 총선을 준비 중인 김현미 국토부 장관 후임으로 갈 것이란 전망도 정부 집값 안정 의지에 힘을 실어주는 대목입니다.

[앵커]
네. 잘 들었습니다. 지금까지 부동산팀 정창신, 유민호기자였습니다. 감사합니다.

/정창신기자 csjung@sedaily.com, 유민호기자 you@sedaily.com