[줌인부동산] 분상제 개편…일정 미룬 분양 ‘꿈틀’

[앵커]

국토교통부가 분양가 상한제 심사 개선안을 발표했는데요. 그동안 지자체마다 심사 방식이 달라 주택 공급에 어려움을 겪고 있다는 업계의 의견이 반영된 조치입니다. 부동산부 서청석 기자와 달라진 분양가 상한제에 대해 이야기 나눠보겠습니다.

[앵커]

이번 분양가 상한제 개선안에 대해 본격적으로 이야기 나눠보기전에 혹시라도 분양가 상한제가 뭔지 간단한 설명부터 들어보고 이야기 계속 나눠보겠습니다.

[기자]

분양가 상한제란 분양가격의 과도한 상승을 막아 주택공급을 원활하게 하기 위한 제도입니다. 특정 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매가 가능하도록한 제도입니다.

분양가는 택지비와 건축비로 산정하는데 사업주체는 산정된 분양가격을 입주자 모집공고에 세부내역과 함께 공시해야합니다.

지난 2017년 문재인 정부는 원가연동제 방식의 분양가 상한제에서 벗어나 주택도시보증공사가 고분양가를 심사해 분양가를 규제하는 방식을 시행했습니다.

이후 2020년 7월부터는 분양가 상한제가 민간택지에서도 전면적으로 실시됐습니다. 하지만 이후 여러가지 부작용이 발생하면서 여러 차례 제도 수정을 거쳐왔습니다.

[앵커]

네, 부작용이 있었으니 정부도 이번에 분양가 상한제 개선안을 내놓은건데요. 어떤 내용 담고 있나요.

[기자]

가장 핵심적인 내용은 다소 모호했던 분양가 상한제 심사 기준을 구체적으로 정리했다는 점입니다.

국토부의 분양가 상한제 심사 매뉴얼은 세부 항목별로 합리적 심사 기준을 제시하고 지역별 특성을 고려해 운영 될 수 있도록 했습니다.

현재 분양가 상한제 금액은 택지비와 기본형 건축비의 합에 택지비 및 공사비에 대한 각각의 가산비를 더해 결정됩니다.

하지만 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식이 각기 달라 지자체와 사업 주체간 분쟁으로 이어지면서 분양이 지연되는 문제가 있었습니다.

국토부는 이번 매뉴얼에서 택지비 심사에서 공공택지의 경우 상가, 임대 면적을 제외하도록 하고 택지비 이자조달 비용까지 산정하도록 기준을 제시했습니다.

민간택지의 경우 주변 시세를 더욱 정확하게 반영할수 있도록 표준지 산정 기준 및 입지, 특성 등 차이 보정기준을 구체화했습니다. 여기에 택지비를 산정할때 조합사업비에서 택지 조성을 위해 사용된 비용을 적정하게 반영하도록 했습니다.

또한 일부 지자체 심의 과정에서 임의 삭감사례가 발생했던 ‘기본형 건축비’에 대해선 향후 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도를 실시한다고 밝혔습니다.

[앵커]

분양가 상한제 가격 산정 시 지자체마다 달랐던 기준을 통일된 기준을 제시했다는건데, 분양가 상한제 심사 매뉴얼과 함께 발표된 추가분양가 검증 매뉴얼 내용은 어떤가요

[기자]

추가분양가 검증 매뉴얼에서는 사전청약에서 활용할 수 있는 추가분양가 산정방식을 제정했습니다. 사업주체가 설계 진행 후 분양가 상한제 매뉴얼을 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정할 수 없는 항목은 매뉴얼을 통해 별도 추정하도록 했습니다.

사업주체는 추정분양가 자료가 작성되면 HUG 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청해야 하고, 위원회는 추정 분양가가 검증 매뉴얼과 관련 법령 등에 따라 적정성 여부를 검증해 결과를 통보해야합니다.

[앵커]

국토부가 추정 분양가 산정방식을 제정한 특별한 이유가 있나요

[기자]

국토부의 추정 분양가 산정방식 제정은 사전청약에 민간 사업자들의 참여를 더욱 활발히 유도하기 위한 조치입니다.

정부는 사전청약을 통한 주택공급 물량을 늘리기 위해 민간도 사전청약에 참여하도록 했는데, 민간이 사전청약에 나서려면 사업성에 영향을 주는 분양가에 대한 불확실성을 없애야 했기 때문입니다.

국토부 민간 사전청약 확대를 위해 앞서 사전청약 인센티브 세부 기준을 반영한 공공택지 공급제도 개편안을 발표했고, 이번 추정 분양가 검증 매뉴얼 발표와 함께 사전 청약 세부 절차를 규정하는 주택공급규칙도 이달 중순까지 개정을 완료한다는 방침입니다.

[앵커]

이번 분양가 상한제 관련 발표 내용의 핵심은 확실한 기준을 제시했다는거네요. 그렇다면 향후 분양 시장에는 어떤 영향을 줄까요

[기자]

국토부는 이번 개선안을 발표로 주택공급이 더 활발해질 것이라고 예상하고 있습니다.

국토부 관계자는 “연내 민간에서도 사전청약 시행을 추진중이고, 2024년 상반기까지 당초 계획인 10만 1,000가구를 웃도는 10만 7,000가구 규모의 공급이 가능할것”이라며, “이미 매각된 택지의 경우 사전청약 참여 의향서 접수 결과 2만2,000가구 후보지에서 참여의사를 밝혔고, 전체 새대의 85%를 사전청약으로 공급하면 최대 1만8,000가구가 가능해 당초 계획 물량이었던 1만2,000가구를 크게 넘어설 것”이라고 설명했습니다.

또한 민간 사전청약이 본격화되면 공공분양 물량까지 더해 총 16만9,000가구가 사전청약으로 공급돼 연간 수도권 전체 분양 물량에 육박하는 수준이어서 시장 안정성에 크게 기여할것이라고 기대하고 있습니다.

[앵커]

민간 사전청약과 공공분양까지 더해 주택시장을 안정화하겠다는 계획인데, 둔촌주공 같은 경우 분양가 상한제 시행으로 사업이 연기된 대표적인 사례인데 현장 분위기는 어떤가요

[기자]

네, 말씀해주신대로 둔촌주공은 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용되면서 주택도시보증공사가 산정한 분양가와 조합이 원하는 분양가 간의 차이가 커 분양 일정이 미뤄졌는데요. HUG는 3.3제곱미터 당 2,900만원을 제시했고, 조합원들은 4,000만원이 적당하다고 주장했습니다.

조합은 이번 개선안 내용에 따라 분양가 심사 일정 돌입 여부를 걸정하겠다고 밝힌 상태입니다.

이번 제도 개선과 그동안 공시지가 상승을 감안하면 분양가가 기존에 HUG가 제시한 가격보다 오를것이 확실시 되기 때문입니다.

다만 분양가격이 3.3제곱미터당 3,700만원을 넘어가면 전용 59제곱미터 분양가가 9억원을 초과하게 돼 특별공급이 사라지고 중도금 대출 또한 불가능해집니다. 이에 따라 현금부자자들만 청약할수 있게 되는 셈이 되어서 논란이 예상됩니다.

둔촌주공 조합 관계자는 “택지비 산정 시 특수성을 고려하고 가산비도 지역에 따라 10% 내에서 조정가능해졌다는 점에서 긍정적”이라며, “깜깜이 산정을 벗어나 HUG 분양가보다는 높아지지 않을까 생각한다”고 말했습니다.

[앵커]

아무래도 기존에 모호한 기준에서 책정된 가격보다는 확실한 기준으로 분양가격 형성이 예상되다보니 분양을 연기할 이유가 없다는 걸로 해석되네요.

네, 지금까지 분양가 상한제 개선안 관련 이야기 나눠봤습니다./blue@sedaily.com

[영상편집 이한얼]