[줌인 부동산] 2년 실거주해야 ‘장특공제’…내년 바뀌는 부동산세제

[앵커]

부동산 시장이 누를수록 튀어 오르고 있습니다. 민간택지 분양가상한제 지역을 지정한 후에도 서울 집값은 계속 오르는 모습인데요. 벌써 21주 연속 상승 중이죠. 부동산 성공투자보다 중요한 게 절세 전략을 잘 세우는 일이기도 합니다. 특히 내년부터는 일부 부동산 제도가 바뀌는데요. 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 줄어들고요. 2,000만원 이하 임대수익 비과세 혜택도 사라집니다. 세금 혜택이 줄어들기 전에 집주인들이 매물을 쏟아낼지도 관심인데요. 오늘은 부동산 절세 전문가, ‘제네시스 박’이란 필명으로 활동하고 계시죠. 박민수 엠제이원 대표 모시고 얘기 나눠보겠습니다. 대표님 안녕하세요.

[박민수 엠제이원 대표(제네시스 박)]
네. 안녕하세요.

[앵커]
대표님, 내년부터 바뀌는 부동산 관련 제도가 있죠. 우선 9억원 넘는 고가주택을 가진 1주택자는 10년이상 가지고 있었다면 장특공제 혜택을 받았잖아요. 내년엔 어떻게 변하는 겁니까.
 

[박민수 엠제이원 대표(제네시스 박)]
네, 지금까진 비과세라 하더라도 9억 초과분에 대해서는 세금을 내야 했습니다.
즉, 실거래가 10억인 집을 양도하고 이게 비과세인 경우 9억까지는 비과세 그리고 9억 초과한 1억에 대해서는 세금을 내야 하는 것입니다.

그런데 원래 비과세인 걸 9억을 초과했다는 이유만으로 초과분에 대해 세금을 내야 하기에 이 9억 초과분에 대해 최대 80% 장기보유특별공제(이하 장특공)라는 걸 해줬는데요, 이게 내년부터 바뀝니다.

즉, 비록 비과세라 하더라도 9억 초과분에 대해 장특공 80%를 받으려면 ‘2년 거주’를 하라는 것입니다.
2020년 1월 1일 이후 양도하는 고가주택에 대해 적용이 됩니다.

[앵커]
대표님, 올해가 얼마 안남았죠. 장특공제 혜택 축소 전에 집주인들이 매물을 시장에 쏟아낼까요. 어떻게 보세요.

[박민수 엠제이원 대표(제네시스 박)]
쉽지 않을 것입니다.

아시는 것처럼 주택의 취득·양도일은 계약일이 아니라, 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.
통상 계약일에서 잔금일까지 2~3개월 정도가 걸린다는 걸 감안할 때 지금 11월에 집을 내놓아도 연말까지 잔금을 치를 수 있는 매수자를 만나기란 쉽지 않겠습니다.

이런 물건은 이미 올 상반기에 나왔구요, 주변 사례를 보면 간혹 최근에 좋은 조건으로 이런 물건을 매수하는 경우가 아주 드물게는 있었습니다. 하지만 많지는 않을 것으로 보입니다.

[앵커]
네. 그렇군요. 그동안 주택임대수익 금액이 연 2,000만원 이하인 경우에는 임대소득을 비과세 해줬죠. 내년부터 분리과세를 적용받는데요. 구체적으로 어떻게 바뀌는 겁니까.

[박민수 엠제이원 대표(제네시스 박)]
주택으로 월세 혹은 전세를 놓는 경우 지금까진 이로 인한 수입이 연간 2,000만원 이하일 때는 비과세였습니다.
가령 월세 100만원을 받는 사람이라면 1년 동안 1,200만원의 월세 수입금액이 생기는 것인데요.

앞으로는 이 수입금액이 2,000만원 이하라 하더라도 비과세가 아닌 분리과세 혹은 종합과세로 신고를 해야 합니다.

부부합산 기준, 집이 2채이시라면 월세 수입에 대해서, 만약 3채 이상이시라면 월세와 보증금 3억 초과분에 대해 ‘간주임대료’라는 것을 계산해서 내년 5월 중으로 신고 납부를 하셔야 합니다.

이번에 처음 바뀌는 제도라 국세청에서는 홈택스에서 ‘주택임대소득 신고프로그램’ 시스템을 도입할 예정이라고 하고요.
이미 10월부터 12월까지 세 차례에 걸쳐 안내를 한다고 하니 참고하시기 바랍니다.

[앵커]
이외에 주의해야 할 부동산 세법 변화는 뭐가 있을까요.

[박민수 엠제이원 대표(제네시스 박)]
네, 취득세율 구간이 변경됩니다.
불법 다운 계약을 막기 위해 실거래가 6억 초과 9억 이하 부분을 100만원 단위로 잘게 쪼개는데요.
중간값인 7억5,000만원 이하라면 취득세가 다소 낮아지고, 초과라면 취득세가 올라간다고 보시면 되겠습니다.

또한 2021년도부터는 다주택자가 1주택자가 되면 그때부터 다시 2년을 보유해야 1주택 비과세가 됩니다.
따라서 주택을 매도하시려면 다가오는 2020년 중에 이에 맞는 매도전략을 세우시는 것이 좋겠습니다.

[앵커]
네. 알겠습니다. 대표님, 부동산으로 돈을 버는 것도 중요하지만 세금을 아끼는 것도 중요한 것 같아요. 내게 맞는 절세의 기술이 있을까요.

[박민수 엠제이원 대표(제네시스 박)]
주택수에 따른 절세법을 익히시기 바랍니다.
취득-보유-양도 단계도 좋지만 주택수에 따른 전략이 다르기 때문입니다.

여기에 소재지도 중요한데요. 조정대상지역 여부 및 해당물건의 투자가치까지 고려해야 하기 때문입니다.
마지막으로 반드시 계약서 작성전에 세무사 등 전문가와 충분한 상담을 거치고 진행하시는 것이 절세의 가장 지름길이라고 보시면 됩니다.

[앵커]
네. 잘 들었습니다. 지금까지 부동산 절세 전문가로 활발한 활동을 하고 있는 ‘제네시스 박’. 박민수 엠제이원 대표와 얘기 나눠 봤습니다. 감사합니다. /정창신기자 csjung@sedaily.com

[영상편집 김담희]