[줌인부동산] 2020년 가점으로 살펴보는 청약전략

[앵커]

부동산 청약을 ‘로또’라고들 하죠. 그만큼 당첨되기가 어렵다는 말일 겁니다. 지난해 민간택지 분양가 상한제가 발표됐고, 12·16 대책까지 나오면서 부동산 시장의 신규 공급이 주춤하는 모양새였는데요. 2020년 대형 건설사들은 올해 신규 공급물량을 크게 늘릴 예정이라고 합니다. 지난해 분양가 논란으로 미뤄졌던 대형 사업들이 상반기에 몰렸다는 게 업계의 설명인데요. 오늘은 장재현 부동산 리서치 업체 리얼투데이 본부장 모시고, 예비청약자들의 승률을 높일 수 있는 청약법 알아보겠습니다. 안녕하세요.
 

[장재현 본부장]
네. 안녕하세요.
 

[앵커] 
작년에 밀렸던 신규분양 분이 올해로 밀렸다고도 하고, 또 일각에서는 민간택지 분양가 상한제 유예가 4월 말에 종료되기 때문에 하반기에는 물량이 줄어들 거라고도 하더라고요. 2020년 분양 물량 어떤가요.
 
[장재현 본부장]
올해 분양물량은 계획된 건 431개 단지 50만 520가구였습니다. 하지만 실제 조사를 해보면, 예정 물량은 228개 단지 23만 9,104가구 정도로 절반 수준에 머물러 있는데요. 미정인 단지들을 제외해 보니 이렇게 된 것 같습니다.

지역별로 살펴보면, 경기도가 60개 단지 53,027가구로 가장 많았고요. 서울 31개 단지 45,320가구, 인천 27개 단지 37,429가구였습니다. 광역시 중에서는 대구가 22,000여 가구, 부산이 23,000여 가구로 가장 많았습니다. 충청남도가 11,700여 가구로 뒤를 이었습니다.

지난해에는 총 401개 단지가 공급됐습니다. 27만 7,408가구 중 일반분양은 14만 4,873가구가 공급되는데요. 올해 공급량이랑 비교해보면, 지난해보다 공급 가구수로는 16%가량 줄어들었습니다.
 

[앵커]
올해 공급 가구 수가 줄었군요. 예비 청약자 입장에서는 “내 점수가 이렇게 낮은데 청약 넣어봤자 당연히 안 되겠지” 생각하시는 분들이 많을 것 같아요. 특히 20~30대분들은 장년층에 비해서 물리적으로 청약 점수가 낮을 수밖에 없어서 좌절하시는 분들이 많다고들 하죠. 그렇다면 지난해 지역별 청약 점수는 어땠을까요. 정창신 기자가 알아봤는데요, 준비한 레포트 보시고 얘기 나눠보겠습니다.
 

[기자]
작년 1월 말 서울 광진구 화양동에서 분양한 e편한세상 광진 그랜드파크.

이 단지 최저 당첨가점은 0점입니다.

당시 1순위 청약에서 전용 115㎡ 249가구 모집에 145가구가 지원해 1순위 마감에 실패하면서 가점이 없어도 당첨이 가능한 상황이 발생한 겁니다.

반면, 작년 3월 대전 유성구에서 분양한 대전 아이파크시티 2단지는 당첨 최고점수가 만점(84점)을 기록했습니다.

최저 가점도 무려 70점.
이렇듯 지난해 청약시장은 지역이나 단지에 따라 양극화 현상이 심했던 것으로 분석됐습니다.

실제 부동산 리서치업체 리얼투데이가 지난해 1월부터 11월까지 1순위 청약자들의 당첨가점을 조사한 결과 서울은 최저 0점에서 최고 82점까지 당첨가점의 폭이 매우 큰 것으로 나타났습니다.

구별로 당첨가점을 살펴보면 강남구가 최저 25점에서 최고 79점, 서초구 최저 36점에서 최고 79점. 송파구는 최저 47점에서 최고 82점 등으로 나타났습니다.
경기지역은 최저 0점에서 최고 82점, 인천은 최저 0점에서 최고 79점으로 나타났습니다.

서울경제TV 정창신입니다. /csjung@sedaily.com

[앵커]
미달 나면 0점도 지원만 했다면 당첨되는 게 청약이죠. 서울에서도 청약점수가 0점인 청약자가 당첨됐다고 하니 놀랍네요. 올해는 지난해 말 발표된, 초강력 규제라고 꼽히는 12·16 대책 큰 변수가 될 거 같아요. 본부장님 2020년 청약 가점은 어떻게 전망하시나요.
 

[장재현 본부장]
지난해 기준으로 보자면 서울의 평균 가점은 53점, 최고 가점은 82점이 나왔는데요. 최고가점으로만 보면 굉장히 높은 점수입니다. 반면에 최저 가점은 0점이 나왔는데요. 서울에서도 양극화 현상이 일어났다고 보입니다.

이밖에 대전시가 평균 61점, 세종시 56점 광주시 54점 등으로 서울보다 평균 가점이 높은 지방 지역들도 있었습니다.

올해는 청약시장 판도가 조금 달라질 것 같습니다. 9억원 초과부터 대출규제가 더 강력해졌고, 보유세 등의 규제가 강력해지면서, 규제에서 비교적 자유로운 서울 9억원 이하의 중소형 주택이나 수도권 비규제지역들의 강세가 이어질 것으로 보입니다.

그렇다고 해서 수도권 비규제지역들의 평균 청약가점이 낮지는 않습니다. 경기도 광명시 62점, 안산시 59점, 구리시 58점 고양시 덕양구 56점, 안양시 만안구 56점, 하남시 55점 고양시 55점, 수원시 52점, 부천시 50점, 군포시 50점 등

1기 신도시나 서울 근교 위성택지지구들이 있는 지역들은 대부분 평균 청약가점이 50점대를 넘어섰습니다. 이런 점을 볼 때, 내년의 경우 평균 청약가점이 강력한 규제 여파에 서울은 떨어질 수 있지만, 경기도 주요 지역들은 가점이 더욱 높아질 수 있습니다.

지방에서도 지난해 강세를 보였던 대·대·광 지역을 비롯해 세종시, 부산 도심권 등은 청약가점이 높을 것으로 예상되는 만큼 인기 지역에 청약을 넣는 분들은 가점이 50점 정도는 되어야 좋은 아파트에 당첨될 수 있다고 안심할 수 있을 것으로 보입니다.

반면, 청약가점이 낮은 분들이라면, 서울에서는 재건축 연한에 들어오는 대단지를 중심으로 알아보는 것이 좋을 듯하고요. 분양아파트는 신혼부부나 다자녀 등 특별공급 물량이나 미분양이나 미계약분을 노려보는 것이 좋을 것으로 보입니다.
 

[앵커]
12·16 부동산 대책에서 청약 거주기간 요건이 바뀌었죠. 1년에서 2년으로 바뀌었다는 건 들어보셨을 텐데, 그래서 “언제까지는 전입신고를 해야겠다” 계획 세우신 분들은 많지 않을 것 같습니다. 3기 신도시 청약을 기다리고 계신 예비 청약자분들 이 레포트 잘 보시고 청약 준비 하시면 좋을 것 같습니다. 이아라 기자가 준비했습니다. 

[기자]
2021년 말 ‘첫마을 시범사업’ 등을 거쳐 3기 신도시에 주택 공급이 시작됩니다.

남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장, 인천 계양까지.
총 2,000만㎡가 넘는 면적에 12만 2,000호가 들어섭니다.

정부가 3기 신도시를 개발한 이유는 단연 서울 주택 수요 분산.
 

[스탠드업] 이아라기자
“3기 신도시 중 가장 서울 접근성이 좋다는 평가를 받는 고양 창릉입니다. 이곳에만 총 3만 8,000가구가 들어섭니다.”

3기 신도시를 노리는 예비청약자는 늦어도 올해 해당 지역으로 거주지를 옮겨야 당첨 확률이 높아질 전망입니다.

12·16 대책에서 거주기간 요건이 강화됐기 때문입니다.
대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 거주기간 요건이 기존 1년에서 2년까지 늘어났습니다.

민간택지 일반분양은 1순위 조건을 갖췄더라도 거주기간을 채우지 못하면 기타지역으로 청약해야 하기 때문에 당첨 확률이 떨어집니다.
거주 지역 주민에게 우선 공급하는 물량도 있습니다.
 

[싱크] 김은진/ 부동산 114 리서치 팀장
“ 66만㎡ 이상의 대규모 택지에서 공급되는 분양물량은 전체의 절반이 해당 지역 주민에게 우선 공급되고요. 20%는 해당 시, 30%는 해당 도 거주자에게 우선권이 주어집니다.

예를 들어 창릉 신도시 청약을 노린다면, 경기 고양으로 올해 전입해 2년 이상 거주해야 20%의 최우선 공급 물량을 받을 수 있다는 겁니다.

서울경제TV 이아라입니다. / ara@sedaily.com

[앵커]
12만 가구가 넘는 숫자니 3기 신도시 물량도 적진 않네요. 하지만 여전히 서울 안에서 내 집 마련하고 싶으신 분들도 있을 겁니다. 1만 2,000여 세대가 들어서는 둔촌주공아파트 등 인기 지역 대단지 청약도 있지만 전용 85㎡ 이하는 100% 가점으로 일반 분양을 한다고 하니, 차라리 구축을 노리라는 의견도 있더라고요. 본부장님은 어떻게 보시나요.
 

[장재현 본부장]
서울에서 가점이 낮은 분들은 기존 주택을 노려보는 것이 어떨까 싶습니다. 12.16대책으로 시가 9억 초과의 고가아파트에 대한 대출규제가 더욱 강력해짐에 따라, 서울 내 9억 원 이하의 재건축 예정 지역들에 대한 관심이 높아졌기 때문인데요.

KB국민은행 시세 자료에 따르면 서울의 중형(전용62~95.9㎡미만) 아파트 평균 매매가는 9억5,508만원이나 됩니다. 평균 매매가만 보면, 서울의 전 지역이 12.16대책에 해당하는 것입니다.

하지만 지역별로 살펴보면 평균 아파트값에 편차가 심합니다. 부동산정보업체 시세 자료에 따르면 26개구 중 평균 아파트 매매값이 9억 원 이하인 곳은 종로구가 8억 9,900만원으로 가장 비쌌고, 동작구, 중구가 비슷한 선이었습니다. 서대문구가 7억 초반대였습니다. 강서구와 동대문구가 6억 후반대였고, 성북구, 은평구가 6억 초반대였습니다. 관악구와 구로구가 5억원대였고, 강북, 금천, 중랑, 노원, 도봉구 등이 4억원대였습니다.

이 중에서 리얼투데이가 서울에서 입주 30년 차 이상 된 재건축이나 재건축 예정 아파트가 많은 곳을 조사한 결과, 노원구가 8,4000여 세대로 가장 많았고 이어 강남구가 5만 1,600여 가구, 송파구가 4만 1,800여 가구였습니다. 도봉구, 양천구, 서초구, 영등포구도 3만여 가구가 재건축을 앞두고 있습니다.

이 지역 중 평균 아파트값이 9억원 이하면서, 재건축 연한이 된 아파트의 비중이 높은 곳은 노원구와 도봉구, 구로구, 강서구 등입니다. 서울 외곽에 있는 지역이지만, 교통 인프라가 잘 갖춰져 있고, 재건축 연한이 되는 개발 예정 아파트들도 많은 만큼 장기적인 목적으로 접근하시면 좋을 것 같고요. 다만, 오래된 아파트인 만큼 주차나 주거환경에서는 떨어지는 것을 고려해야 합니다.

그런 곳을 피하시려면, 기존 아파트들 중에서도 지하주차장이나 주거환경이 잘 정비돼 있는 저렴한 중소형 주택들이 많은 만큼 꼭 경기도가 아니어도, 서울 내에서도 충분히 5억원 이하의 아파트를 구입할 수 있어서요. 이런 지역들을 잘 살펴 보시는 것도 중요하다고 생각합니다.