[이슈플러스] 전세제도 사라질까…달라지는 전월세 Q&A

[앵커]

세입자 보호를 위한 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 곧바로 시행됐습니다. 정부가 오늘 오전 임시 국무회의에서 이 같은 내용이 포함된 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의, 의결했는데요. 전월세 시장, 앞으로 어떻게 달라질까요. 지혜진기자와 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.

[기자]

네 안녕하세요.

[앵커]

임대차3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입이 포함된 법 개정안이 즉시 시행되게 됐어요. 앞으로 임대차 계약 시 어떤 점이 달라지는 건가요?

[기자]

우선은 계약갱신청구권입니다. 임대차 계약에서 이전까지는 2년 계약이 기본이었는데요. 이제부터는 세입자에게 추가로 2년간 계약 연장을 요구할 수 있는 권리가 생깁니다. 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자가 집주인에게 계약을 갱신하고 싶다는 의사를 전달하면 됩니다. 

다만 1개월 전까지 통보할 수 있는 건 올해 12월 10일 전까지고요. 그 이후에 임대차 계약이 만료되는 세입자라면, 개정된 주택임대차보호법(주임법)이 시행되므로 최소 2개월 전에 통보해야 합니다. 그러니까 12월 11일에 계약이 만료되는 사람은, 11월 11일에 임대차 계약이 만료되는 사람과 똑같이 10월 11일까지 임대차 계약갱신을 청구해야 하는 겁니다. 

또 이미 여러 번 계약을 연장해 온 세입자라 할지라도 오늘부터 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 권리가 주어집니다.

전월세상한제는 이렇게 세입자들이 계약 연장을 요구할 때 집주인이 임대료를 5% 이상 높이지 못하게 하는 제도입니다. 더 나아가 지자체에 따라 5% 한도 내에서 다시 상한선을 조례로 정할 수 있습니다. 예를 들어 전월세 가격이 급격히 오르는 등 불안하다고 판단되는 지역에서는 5%보다 낮게 상승 폭을 정할 수 있는 겁니다. 

[앵커]

일각에선 반발도 있어요. 내 집인데 내 마음대로 들어갈 수도 없는 거냐는 주장인데요. 정말 집주인들에게 불리한 제도인가요? 집주인들에게 보장되는 권리는 어떤 게 있나요?

[기자]

가장 널리 알려진 게 집주인은 실거주를 목적으로 할 때, 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다는 내용인데요. 본인뿐만 아니라 직계존비속 즉, 집주인의 부모나 조부모, 자녀, 손주 등이 해당 주택에 실제로 거주하려고 하는 경우도 포함입니다.

이처럼 실거주 목적(8호)을 포함해 개정된 주임법에서 보장되는 집주인의 권리는 총 9가지인데요. 제6조의3 제1항에 따라 임차인이 2회 연속 월세를 밀렸다거나(1호), 임차인이 허위 신분으로 계약했더나 주택 본래 용도가 아닌 불법 영업장으로 사용한 경우(2호), 집주인 동의 없이 주택의 일부 내지는 전부를 전대한 경우(4호), 임대인 동의 없이 집을 무단으로 개조하거나 파손한 경우 내지는 임차인의 과실로 불이 나 집이 파손된 경우(5호) 그리고 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 경우(9호) 등 임차인의 과실이 인정된다면 임대인도 계약갱신권을 거부할 수 있습니다.

이외에도 임대인과 임차인이 서로 합의하고 임대인이 임차인에게 이사비 등의 보상을 제공한 경우(3호)에도 계약갱신을 거절할 수 있고요. 임차한 주택이 멸실됐거나(6호), 철거 및 재건축 등 주택보수가 필요할 때(7호)에도 주택 점유권을 집주인이 회복할 수 있습니다.

[앵커]

임대차 시장에서 최근 문제가 될 수 있다고 지적됐던 사안 중 하나가 ‘전세의 월세화’에요. 7·10대책 등을 통해 세부담이 강화되면서, 그 부담을 세입자에게 전가하기 위해 전세를 월세로 돌릴 거라는 우려가 있었던 건데요. 이번 법 개정엔 이 같은 부작용을 예방하기 위한 내용도 포함됐다고요.

[기자]

일단 오늘부터 법이 즉시 시행된 만큼 현 전세 세입자가 동의하지 않으면 월세로 전환할 수 없습니다. 개정된 법률상 갱신되는 임대차 계약은 이전의 임대차 계약 내용과 같아야 하기 때문인데요. 단 예외적으로 세입자가 수용한다면 월세로 전환할 수 있긴 합니다. 그렇지만 이때에도 증액 상한선이 있습니다. 

주임법의 ‘법정전환율’에 따라 월세로 전환할 수 있는데요. 월세 금액은 보증금의 10%나 ‘기준금리(0.5%)+3.5%’ 중 낮은 비율을 적용해서만 책정할 수 있습니다. 예를 들어 전세보증금 5억원짜리 집을 보증금 3억원짜리 월세로 전환한다고 가정하면, 월세로 전환되는 2억원의 4%인 800만원을 12개월로 나눈 67만원이 월세가 되는 겁니다.

[앵커]

일단 전세를 월세로 바꾸는 것에 법적으로 제동을 걸어두긴 했지만, 여전히 전세 제도가 사라질 거란 우려도 있어요. 특히 임대차3법이 시행되고 나면 계약기간이 4년까지 늘어나는 데다 임대료 인상률까지 묶이면서 임대인이 전세 시장에 참여할 유인이 줄어든다는 건데요. 어떤가요, 정말 전세가 사라질 수도 있을까요.

[기자] 

저금리 기조에 세부담 강화 등으로 인해 반전세나 월세로 전환하는 등의 움직임이 있는 건 사실입니다. 하지만 아직 전세를 끼고 집을 사는 비율이 높다는 점을 고려하면 전세 제도가 사라지기는 힘들어 보입니다. 전세제도가 사라지려면 현재 차입금 명목의 전세보증금을 집주인이 당장 돌려줘야 하는데요. 수억에 해당하는 현금 마련이 쉽지 않을 뿐 아니라, 같은 금액을 전세보증금이 아닌 금융기관을 통해 조달한다면 이자 비용이 추가로 생기기 때문입니다. 은행대출 없이 전세를 통한 레버리지 투자를 할 수 있다는 게 전세의 가장 큰 장점인데 이 구조가 쉽게 무너지긴 어렵다는 말입니다.

즉 임대차3법이 도입된다고 전세가 사라질 것이라고 보는 시각은, 현재 집주인들이 전세제도로 얻는 혜택을 충분히 고려하지 못했다는 겁니다. 계약갱신청구권이 종료되는 4년 뒤에 전셋값을 올릴 수도 있는 거고요. 그러면 집주인은 추가로 유동성을 확보하게 되는 효과를 거둘 수 있을 겁니다. 정말로 전세 제도가 없어지려면, 무이자 성격으로 조달받는 전세보증금에도 금융부담이 생겨야 할 것으로 보입니다. 

이뿐만 아니라 임차인 입장에서도 월세로 다달이 돈을 내는 것보다 전세로 거주하는 게 주거비 부담이 덜 들어가므로, 전세를 선호하는 건데요. 이렇듯 현 상태로서는 임대인과 임차인이 전세를 선호할 수밖에 없는 구조라는 겁니다.

[영상편집 김가영]