아파트 공사비 적정성 여부… 감리자만 믿어라?

[앵커] 2,000세대 넘는 아파트를 짓는데 1조원 가까운 돈이 들어갑니다. 하지만 공사비가 적정하게 책정됐는지 따져보려 해도 전문가들조차 알기 어려운 게 현실입니다. 건설사가 공사비를 일반에 공개하지 않기 때문입니다. 건축 인허가권을 가진 지자체가 나서서 적정한 공사비를 책정했는지 확인해야 하는데 전문성이 떨어지는 상황입니다. 이를 보완하기 위해 감독을 대신하는 감리업체를 두고 있는데요. 이들만 믿으면 되는 걸까요. 정창신기자입니다. [앵커] 김포시 풍무동에 있는 2,400여 세대 규모 아파트 단지. 서울경제TV가 이 단지 사업비 내역을 입수해 확인해보니 총 9,651억원 가량의 비용이 들어갔습니다. 이 중 4,518억원은 대지비였고, 총 공사비는 3,262억원 가량입니다. 여기에 설계비, 보상비 등 간접비가 약 1,815억원으로 책정됐습니다. 2,400여 세대 규모 아파트를 짓는데 1조원 가까운 돈이 들어간 겁니다. 과연 적정한 사업비일까. 건축 인허가권을 가진 김포시에 물어봤습니다. [싱크] 김포시 관계자 “저희가 판단할 수 있는 지식은 안되죠. 실질적으로. 전문 감리단이라는게 건축 업무에 있어서 전문적인 사람들이고 오랫동안 해오신 분들이잖아요. 어떻게 보면 감리가 저희를 대신해서…” 결국 허가는 내주면서 공사비가 적정한지, 공사는 제대로 하고 있는지 등은 감리업체가 대신하고 있는 겁니다. 문제는 이 같은 감독을 해야 하는 감리업체가 시행사에서 돈을 받는 구조입니다. [싱크] 건축업계 관계자 “이게 문제가 김포시에다가 건축허가를 받아야 되거든요. 근데 김포시가 그 사업내역을 안받아요. 안받으니까 장난을 칠 수 있는거죠. 우리나라는 그렇게 돼 있습니다. 감리는 여기 시행사하고 감리계약을 체결하니까.” 주택법 제 43조엔 사업계획승인권자는 주택건설공사의 감리자를 지정하게 돼 있습니다. 또한 계약은 사업주체와 감리자 간에 이뤄지도록 돼 있습니다. 업계에선 사업주체로부터 돈을 받는 감리자가 소신껏 감독 할 수 있느냐고 지적합니다. 이에 대해 국토부 관계자는 “지난해 9월부터 사업주체가 공사감리비를 사업계획승인권자에게 예치하게 돼 있다”고 설명했습니다. 지자체가 감리를 제대로 봤는지 확인한 뒤 돈을 주도록 개선했다는 겁니다. 그는 “감리자가 사업주체한테 직접 돈을 지급받기 때문에 소신껏 목소리를 내지 못했던 문제가 이제는 조금 더 개선된 게 아니겠느냐”고 덧붙였습니다. 이전보다 개선된 구조인 건 맞지만 수십년 경력의 감리자가 한 업무를 경력이 짧은 공무원이 평가할 경우 제대로 이뤄질지는 의문입니다. 결국 공사비 적정성은 어떻게 따져야 할까. 건축업계 전문가들은 사업비 총괄 내역만 가지고는 공사비가 과다청구된 건지 적정한 수준인지 알 수 없다고 설명합니다. 공종별로 계약을 맺은 수백 곳의 하도급업체 계약서를 하나씩 보고 단가를 하나하나 따져야 가능한 거라는 겁니다. 서울경제TV 정창신입니다. /csjung@sedaily.com [앵커] 스튜디오에 정녕호 한국CM협회 건설산업연구센터장 나오셨습니다. 정 센터장께선 건설법무학 박사이기도 합니다. 안녕하세요. [패널] 안녕하세요. [앵커] 우리가 집을 살 때 이게 공사비가 얼마나 드는지 궁금하지 않습니까. 자세한 내역을 모르다 보니 이게 적정한 가격인지도 알 수 없는데요. 소비자들이 알 수 있는 방법이 있습니까. [패널] 현실적으로 소비자가 자세한 내역을 알기는 어렵습니다. 공사비를 구성하는 내용이 복잡하고 종류 또한 다양해서 이를 세세히 파악하는 것은 현실적으로 불가능하다고 하는 것이 맞는 표현 같습니다. 다만, 최근 경기도를 시작으로 공공공사의 공사비원가를 공개하고, 분양에 참여한 일반아파트 원가도 공개한 것은 의미 있는 시도라 할 수 있습니다. 여러 이론이 나타나고는 있으나 일반소비자 입장에서 공사비의 큰 흐름을 파악할 수 있고 소비자의 입장을 제기할 수 있는 좋은 계기가 되리라고 기대하고 있습니다. [앵커] 제도개선이 좀 필요해 보이는데요. 어떤 부분이 바뀌어야 할까요. [패널] 건설사업전체를 계획하고, 조정하고, 통제하는 일관된 시스템이 필요하다고 생각됩니다. 이를 일괄하여 수행하는 시스템을 CM이라고 하는데요. 우리말로는 “건설사업관리”라고 합니다. CM은 Construction 즉, 건설공학과 Management 경영학이 결합하여 융합된 학문분야라 할 수 있습니다. 1900년 중반 당시 미국에서 만연된 공공공사의 공사비 및 공사기간의 낭비를 방지하기 위하여 만들어진 기법입니다. 이 기법을 통하여 미국에서는 큰 성과를 보았고 지금은 건설선진 각국에서는 건설사업에서 CM을 적용하는 것을 당연한 것으로 여기고 있습니다. 우리도 이러한 기법을 모든 건설사업에 적용하려는 노력이 필요해 보입니다. [앵커] 해외 사례도 궁금한데요. 해외에서도 우리처럼 감리제도가 있습니까. [패널] 우선 우리나라 감리제도에 대한 오해부터 정리할 필요가 있습니다. 주택건설공사의 감리제도는 1990년 대중반 일어난 삼풍백화점 붕괴, 성수대교 붕괴 등 당시 만연한 건설관련 사고의 방지를 위한 고민의 결과로 도입한 제도입니다. 따라서 감리자의 역할은 건설공사의 품질을 감시하는 것이 목적이고, 공사비 관리에 대한 업무는 감리가 하고 있지 않습니다. 국토교통부에서 고시한 ‘주택건설공사 감리업무 세부기준’을 보더라도 공사비에 대한 내용은 없고요. 이러한 감리에게 공사원가를 검토하라는 것은 무리이고, 공사원가를 관리할 전문성 있는 인력이 현장에 배치되는 것도 아닙니다. 물론 해외에서도 감리제도는 있습니다. construction supervision 또는 inspection이라고 하는데요. 이 업무는 우리의 감리제도와 같이 품질관리에 중점을 두고 있는 제도입니다. 다만, 해외에서는 아까 말씀드린 CM이라는 시스템을 건설사업에 적용하는 것이 일반화 또는 상식화 되어있는데 우리는 그러하지 않다는 것이 다른 점이라 할 수 있습니다. [앵커] 결국 주택 소비자가 내가 산 집의 공사비가 적정했는지 알기 위해선 어떻게 해야 합니까. [패널] 소비자이 이익은 소비자가 스스로 지키겠다는 의지가 필요합니다. “잠자고 있는 권리는 보장되지 않는다.”는 격언이 있지요. 소비자가 관심을 두고 지켜보는 것이 불합리한 공사비를 견제하는 최선의 방법이라 생각합니다. 이러한 과정에서 건설에 대한 소비자의 전문성을 보완해 드리는 것이 CM의 역할입니다. 우리사회에 설계, 시공 등 수많은 건설전문가집단이 있지요. 그중 유일하게 소비자편에서서 일하는 건설전문가가 CM입니다. [앵커] 네. 말씀 잘들었습니다. 지금까지 한국CM협회 정녕호 건설산업연구센터장이었습니다. 오늘 말씀 감사합니다. [영상취재 오성재 / 영상편집 소혜영]