[줌인 부동산] 부자아빠 “서울 재건축, 총선 전까지 봐야”

[앵커]
12·16대책이후 대출이 막히면서 고가 아파트가 많은 강남권 재건축 단지의 집값 흐름에 관심이 집중되고 있습니다. 어떤 곳은 호가가 1억씩 떨어진 곳이 나오는가 하면 또 다른 단지는 집값이 오르는 분위긴데요. 대책이 나온 지 한 달이 다돼갑니다. 이들 지역 전망은 어떤지 투자 매력은 여전히 있는 건지 꼼꼼히 따져보겠습니다. 필명 ‘부자아빠’로 유명한 분입니다. 양팔석 부자아빠부동산연구소 대표님 나오셨습니다. 안녕하세요.
 

[양팔석 대표]
네. 안녕하세요.
 

[앵커]
정부가 고강도 대책을 내놨어요. 어느 정도 약발이 먹힐지 초미의 관심사인데요. 강남권 재건축 단지 집값을 잡았을까요. 지금 분위기 어떤지 정창신기자가 알아봤는데요. 준비한 레포트 보시고 얘기 나눠보겠습니다.
 

[정창신기자]
서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지.
이 지역 대표 재건축 단지인 이곳 전용 76.5㎡ 매물이 19억3,000만~19억8,000만원에 나와 있습니다.
국토부 실거래가에 따르면 지난달 같은 평형이 21억1,560만원에 거래된 것과 비교하면 한 달 새 1억8,000만원 넘게 빠진 겁니다.

아직 부동산 거래신고 기간이 60일이내라 현재 매물은 호가 기준입니다. 다만 다음달부터는 30일이내로 거래 신고를 해야합니다.

한국감정원에 따르면 송파구 주간 아파트값은 지난해 6월 17일(0.01%) 상승 전환한 후 30주 연속 오르고 있습니다. 다만 최근 3주간 상승폭은 줄어들고 있습니다.

강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡는 22억~23억원선에 매물로 나오고 있습니다.
지난해 11월말 같은 평형이 23억원에 거래됐는데 1억원 가량 몸값을 낮춘 매물이 속속 나오고 있는 겁니다.
 

반면, 강남권 또 다른 재건축 단지에선 호가가 오르고 있습니다.

강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 3단지 전용 99.61㎡는 19억~19억5,000만원.
이 평형은 지난해 11월말 16억4,000만원에 거래됐습니다. 집주인들이 한달여만에 3억원 가량 올린 겁니다.
서울경제TV 정창신입니다. /csjung@sedaily.com

[앵커]
네. 잘봤습니다. ‘부자아빠’ 양팔석 대표님은 재건축·재개발, 도시정비사업 전문가시죠. 12·16대책이 서울 재건축시장에 어떤 영향을 미쳤다고 보십니까. 아직 명확한 추세가 나오는 분위기는 아닌 거 같은데요.

마침 오늘 정부가 “12·16대책 이후 15억원 넘는 아파트값이 하락세로 전환됐다”고 밝히기도 했죠. 12월 넷째주 0.6%로 소폭 올랐는데, 12월 다섯째주는 -0.08%를 기록하며 하락세로 바뀌었습니다.
 

[양팔석 대표]

부동산114에 따르면 이번주(10일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.09% 상승했습니다. 상승세는 이어졌지만 상승폭은 2주 전 0.23%, 지난주 0.15% 등으로 3주 연속 둔화됐습니다. 투자 수요가 많은 재건축 대상 아파트들이 상대적으로 더 영향을 받은 것으로 나타났습니다.
이 기간 일반아파트는 0.11% 상승했지만 재건축은 0.03% 떨어지면서 하락 전환했습니다.
재건축 시장에서는 송파구 잠실동 주공5단지가 1,000만원~5,500만원 떨어졌습니다.

재건축 시세가 하락한 것은 지난해 8월 말 이후 5개월여 만입니다. 그렇지만 추세가 이어질지는 총선까지 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
 

[앵커]
그렇다면 정부의 고강도 대책에도 집 살 사람은 사야 하잖아요. 강남 재건축아파트는 앞으로 더 상승할 수 있을까요? 어떻게 전망하고 계십니까.

[양팔석 대표]
서울 아파트 월평균 매매 거래량은 2018년(8,052건) 대비 34% 줄어든 5,237건 거래됐습니다.
2019년 아파트 시장에서 ‘신축’이 집값 상승을 주도했거든요. 신축아파트는 다양한 커뮤니티 시설과 넉넉한 주차공간, 신평면으로 설계돼 선호도가 높아졌습니다.

KB부동산 리브온에 따르면 2019년 12월 초 기준 전국 입주 5년 이내(‘15~‘19년) 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 1,507만원으로 2018년(1,434만원) 대비 5% 상승했습니다. 서울은 3,642만원에서 3,988만원으로 9% 이상 올랐습니다.

문제는 이렇게 상승하는 데는 공급부족이 원인으로 꼽힙니다. 서울지역은, 서울의 경우 2019년 4만2,892호 2020년 4만351호 2021년에는 1만9,577호로 절반 이하로 급감할 것으로 예상되는데, 풍선효과로 강남재건축 이외의 지역이 가격 상승을 주도할 것으로 예상됩니다.

과거 노무현정부때도 2005년 8.31조치로 버블세븐지역이 가격을 멈추는 사이 서울 기타 지역으로 상승세가 확산된 전력이 있듯이 풍선효과로 마·용·성을 넘어 노·도·강으로 더욱 확산될 것으로 관측됩니다.

[앵커]
주택 수요는 실수요도 있지만 투자수요도 있잖아요. 불과 몇 달 전까지만 하더라도 강남에 ‘똘똘한 한 채’ 사두는 게 수도권 여러 채 사는 것 보다 낫다는 얘기도 나왔는데요. 지금은 어떻게 보십니까. 강남 재건축 아파트 투자. 나서도 되는 겁니까?

[양팔석 대표]
강남권 재건축 가격 상승이 계속되기는 쉽지 않아 보입니다.
주택담보대출 대출규제가 있죠. 15억원 이상이면 대출이 전면 금지됐고요. 9억원 이상의 경우  LTV 40%에서 20%로 강화됐습니다.
여기에 분양가 상한제도 시행됐습니다. 투기과열지구에서 조합설립인가 이후 거래시 조합원자격 상실도 되고요.

또한 안전진단 강화와 재건축 연한 30년에서 40년으로 강화하는 방안이 검토되고 있죠.
매수시 매수인 자금 출처조사가 고강도로 이어지고 있고요. 종합부동산 세율 인상 등도 있습니다.
이렇듯 전방위적으로 압박해 가격 상승이 계속되기는 쉽지 않아 보입니다.

[앵커]
재건축 얘기하다보니까요. 항상 따라오는 게 재개발이죠. 이 얘기도 빼놓을 수 없는데요. 투자자 입장에서 보면 재개발과 재건축 차이는 뭘까요? 현재 재개발 사업지 중 투가가치가 높은 곳을 꼽는다면 어디를 보십니까?

[양팔석 대표]
현재 강북지역에 활발히 추진되고 있는 재개발사업은 재정비촉진지구 중심으로 단기적으로는 이제 막 입주초기 단계 지역이 상대적으로 수익이 높을 것이고요. 중·장기적으로는 고밀도 개발지역인 균형발전촉진지구(균촉지구)에서 찾아보는 것이 수익이 높을 것으로 분석됩니다.
즉 현재는 청량리지역 2~3년 뒤에는 자양균촉지구나 천호 성내균촉지구, 홍은균촉지구가 주목을 받을 것으로 보입니다.

[앵커]
땅이 부족한 서울은 새 아파트 공급을 정비사업에 의존하다 보니까 관심이 자꾸 쏠릴 수밖에 없습니다. 지금까지 얘기한 재건축, 재개발 말고 가로주택정비사업이 주목받고 있다고 하는데요. 부동산팀 이아라기자가 준비한 레포트 보고 얘기 나눠가겠습니다.
 

[이아라기자]
 

[앵커]
땅이 부족한 서울은 새 아파트 공급을 정비사업에 의존하다 보니까 관심이 자꾸 쏠릴 수밖에 없습니다. 지금까지 얘기한 재건축, 재개발 말고 가로주택정비사업이 주목받고 있다고 하는데요. 부동산팀 이아라기자가 준비한 레포트 보고 얘기 나눠가겠습니다.
 

[기자]
소규모 노후 저층 주거지를 대상으로 하는 가로주택 정비사업.
현재 서울에서만 90여 곳이 추진 중입니다.
가로주택이란 폭이 6m이상인 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 미만의 단독·공동주택 등을 말합니다.

대규모 철거 없이 기반시설은 유지하면서 노후 주택을 허물고 다시 짓는 구조입니다.
재개발·재건축 사업은 평균 10년가량이 걸리지만, 가로주택사업은 2~3년으로 사업 기간이 짧습니다.

‘미니 재건축’으로 불리는 가로주택사업은 정부도 가장 공들이고 있는 사업.
12·16 부동산 대책에도 ‘주택 공급 방안’ 중 하나로 포함됐습니다.

[싱크] 홍남기 / 부총리 겸 기획재정부 장관 (12· 16 대책 발표 당시)
“서울의 가로주택 정비사업 활성화를 위해 공공성 요건 충족 시에는 사업 시행 면적을 지금의 1만 제곱미터에서 2만 제곱미터로 확대하고 분양가 상한제 적용도 제외하도록 하겠습니다.”

공급 가구 수도 기존 250가구에서 500가구로 늘었습니다.
10%를 공공임대로 채우면 민간택지 분양가 상한제 적용도 받지 않습니다.
대형 건설사들도 가로주택사업에 주목하는 이유입니다.

현대건설은 지난해 대구에 태평 상가 사업장을 수주했고, 성북구 장위 11-2구역 사업의 우선협상대상자로 뽑혔습니다.
GS건설도 자회사 자이S&D를 통해 서초동 소재 낙원청광연립 가로주택정비사업을 추진 중입니다.
대림산업도 가로주택사업 참여에 적극적으로 나서고 있다고 밝혔습니다.

서울경제TV 이아라입니다. /ara@sedaily.com
 

[영상편집 김준호]

[앵커]
조금 전 레포트 봤듯이 서초구, 성북구, 영등포구 등 곳곳에서 가로주택정비사업이 추진 중입니다. 이처럼 사업이 활발히 일어나고 있는 이유는 뭐가 있을까요.

[양팔석 대표]
가로주택정비사업은 재개발 사업에 비해 규모가 작기 때문에 사업 과정이 수월해져 공사기간이 단축되거든요. 여기에 초기 투자금액 역시 적다는 점이 장점으로 꼽힙니다.

재건축이나 재개발 사업은 대체로 10년 이상이 소요되는 것이 현실입니다만, 이에 반해 가로주택 정비사업은 평균 3~4년이 걸려 짧은 기간에 주거환경 개선이 가능합니다.
정비구역 지정 등의 별도 사업절차를 생략하고, 토지 포함 소유자 80% 이상 동의로 조합 설립이 가능합니다. 2종 일반주거지역의 경우 15층까지 가능하고요.

정부의 규제완화로 저리의 공적자금이 지원되고요. 투기과열지구에서도 분양가상한제가 제외됩니다.
조합원자격 제한이 없고요. 초과이익환수대상에서 제외됩니다.
 

[앵커]
그렇군요. 투자자 입장에서 본다면요. 재개발지역 투자와 가로주택사업지 투자 중 어떤 곳이 더 좋을까요?

[양팔석 대표]
재개발은 규모가 비교적 커서 지역 커뮤니티나 쾌적한 주거환경이 가능하지만 사업기간이 너무 길고 부동산 경기 변동시 문제점이 발생하는 등 여러 제한 조건이 있습니다.

가로주택정비사업은 난개발의 가능성으로 문제가 있지만 현재 정부의 부동산 규제가 워낙 커서 소나기는 피해가면서 상대적으로 수익이 크고 자금 회수가 빠른 가로주택정비사업 투자가 더 효율적이라 생각합니다. 즉 가로주택정비사업 투자는 빠른 자금 회수, 낮은 투자비, 높은 수익률, 쉬운 방법 등으로 투자하는 것입니다.
 

[앵커]
네. 잘들었습니다. 지금까지 12·16대책 한 달을 맞아서요. 정비사업전문가시죠. 양팔석 부자아빠부동산연구소 대표님과 시장 상황, 전망을 들어봤습니다. 나와주셔서 감사합니다. /csjung@sedaily.com