[줌인 부동산] 한자신, 강남 빌딩 공매 당시 등기 비정상?

[앵커]
4,000억원 상당의 강남 고가 빌딩의 소유권 분쟁에 대한 보도를 계속 전해드리고 있습니다. 지난번 시행사의 빚을 임의로 대신변제해 시공사가 소유권을 이전받은 것 아니냐는 의혹에 대해 짚어드렸는데요. 오늘은 해당 건물에 대한 공매가 진행될 때, 건물은 등기상 거래를 할 수 없는 상태였다는 지적에 대해 따져보려고 합니다. 설석용 기자 나와 계시죠.

[설석용 기자]
네, 안녕하십니까.
 

[앵커]
건물이 공매 처분될 때 등기상 거래가 될 수 없었던 상태였다는 게 무슨 의미인지 이해가 좀 어려운데요. 서류상의 문제인 것 같은데, 설명 좀 해주시죠.

[설석용 기자]
고층의 상가나 오피스 건물을 법률 용어상 집합건물이라고 합니다. 여러 상가가 집합된 건물이라는 뜻 정도로 이해하시면 될 것 같은데요. 이런 건물을 거래할 때는 해당 토지와 건물을 일체화해서 소유권보전등기를 해야 합니다. 다시 말해, 건물에 대한 등기를 넘길 때 토지에 대한 권리도 동시에 이전돼야 한다는 겁니다. 건물에 대한 등기는 쉽게 이해가

이 개념에서 출발하는데요. 빌딩 공사를 위해 시행사인 시선RDI는 2008년 1월 30일 한국자산신탁과 3년 약정의 분양관리신탁을 맺습니다. 분양이 잘되도록 관리하는 게 신탁 계약의 목적인 겁니다. 신탁사의 임무인 거죠. 3년 약정이기 때문에 해당 계약은 2011년 1월 30일에 종료가 되는데요. 분양관리신탁사로서 자격은 일단 정지가 된 겁니다.

2011년 2월 24일 한자신이 해당 건물에 대한 소유권보전등기를 진행합니다. 무슨 의미인지 설명을 해드리면요. 앞서 말씀드린 것처럼 건물에 대한 소유권을 넘길 경우 건물 등기와 토지에 대한 대지권을 동시에 넘겨야 하는데 한자신은 토지에 대한 대지권은 처리하지 않았습니다. 따라서 서류상 이 건물은 거래가 불가능한 비정상적인 건물이 됩니다.

원칙적으로 시행사 측은 분양 등 건물에 대한 행위가 불가능해진 시점이기도 합니다. 신탁 계약이 된 등기를 처분할 때, 그러니까 이 건물을 나중에 처분할 때도 등기와 대지권을 동시에 처리해야만 거래가 가능한 건데요. 이후 등기를 열람해봤더니, 건물 등기와 대지권이 동시에 처리되지 않아 ‘착오발견’이라는 문구가 찍혀 있기도 했습니다.

[앵커]
정리하면, 오피스나 상가 건물에 대한 소유권을 넘길 때는 건물 등기와 토지에 대한 대지권을 동시에 처리해야 하는데, 그렇지 않았다는 것이고요. 그렇기 때문에 이후에 해당 건물은 등기상 거래 자체가 불가능한 상태였다는 얘긴데요. 한자신이 나중에 공매 처분을 한 걸로 알고 있는데요.

[기자]
네, 여기까지 건물이 비정상적인 상태였다는 걸 설명해드린 거고요. 지난 보도에서 대위변제에 대한 얘기를 했었는데요. 시공사인 두산중공업의 대위변제가 계기가 돼서 결국 건물은 공매 처분이 되고 새로운 주인이 건물을 차지하게 됩니다. 그게 두산중공업의 특수목적법인인 더케이 주식회사였죠. 더케이는 이후 신탁사인 한자신에게 건물에 대한 공매를 요청합니다.

한자신은 시선 측에 공매 진행을 통보했는데요. 시선 측은 한자신을 상대로 신탁재산처분금지 소송을 시작하게 됩니다. 이 소송 역시 지난 2014년 시선 측이 패소한 것으로 종결됐던 사건입니다. 하지만 이번 재심에서는 주요 논쟁이 될 부분 중 하나로 예상됩니다.

한자신은 2011년 7월 7일부터 2013년 12월까지 5차례 공매를 진행했습니다. 준공 당시 감정가가 2,630억원이라고 말씀드렸는데요. 5차례 공매를 진행하면서 건물가는 1,400억원까지 떨어졌습니다. 워낙 큰 금액이기 때문에 낙찰자가 쉽게 나오지 않았을 수도 있지만요.

1,000억원 이상 떨어진 뒤에 낙찰 받은 곳은 엠플러스자산운용입니다. 지난번에 언급해드렸죠. 엠플러스자산운용과 우병우 전 청와대 민정수석과의 연결고리가 있는지 여부가 중요한 단서 중 하나라고 말씀드렸었는데요. 2013년 12월 20일 한자신은 엠플러스자산운용과 1,680억원에 수의계약을 체결합니다. 그러면서 첫 번째 소유권이전은 엠플러스 쪽으로 가게 됐습니다.

[앵커]
1,000억원이나 저렴하게 매입에 성공한 건데요. 단순 공매로 본다면 굉장히 큰 성과네요. 그런데 엠플러스자산운용은 군인공제회의 자회사인데, 군인공제회 당시 대표가 우 전 수석의 고향 선배였고, 이후 펀드를 만들었는데 그 펀드에 투자한 업체가 군인공제회, 두산중공업 측 그리고 우 전 수석 일가의 회사로 알려진 정강이었죠.

[설석용 기자]
네, 우연인지, 계획이었는지는 나중에 밝혀질 테니 일단 접어두고요. 일단 공매를 진행하는 과정을 좀 살펴보면요. 시선 측 주장은 한자신에 대해 신탁재산처분금지 소송을 하고 있는 중이었잖아요. 그러니까 아직 대법원 확정 전이기 때문에 거래를 하면 안 됐던 것이었다는 주장도 펼치고 있습니다.

또, 한자신은 분양관리신탁 3년 기한 종료 이후 담보신탁을 시선 측과 체결했는데요. 한자신 주장은 담보신탁을 체결했기 때문에 건물에 대한 매각이나 공매 등 거래나 처분이 가능했다는 겁니다. 여기서도 핵심은 건물의 등기 상태인 겁니다. 신탁사 체결의 문제가 아니라, 건물의 등기 상태상 거래가 안 되는 비정상 건물이었기 때문에 공매 자체가 불가능했던 것 아니냐는 지적에 대한 법원 판단이 주목됩니다.

또 한 가지 이해관계를 따져봐야 할 것이 있는데요. 한자신은 2013년 12월 24일 두산중공업과 더케이에게 각서를 받습니다. 민형사상 모든 책임을 두산중공업과 더케이가 지겠다는 내용입니다. 이 각서가 일반적으로 공매 진행한 신탁사와 할 수 있는 건지 아닌지 확인이 필요해보입니다.

또 다른 서류도 저희가 입수했는데요. 아까 시선 측이 한자신을 상대로 소송을 걸었잖아요. 당시에 만약 시선 측이 승소했다면 이 공매는 무효처리가 되고 그에 대한 손해배상을 한자신 측이 했어야 했을 텐데요. 2014년 2월 20일 두산중공업측이 1,780억원의 채무보증을 섭니다. 한자신이 소송에서 패소할 경우 변제해준다는 내용입니다.

각서도 쓰고 채무보증도 서고 한 데에는 의심할 만한 이유가 있었는데요. 한자신이 서울중앙지방법원 등기국에 소유권 이전 및 신탁말소 등기를 신청했는데요. 1순위 우선수익자인 시선 측 동의가 없었다는 이유로 수차례 각하됩니다. 한자신은 두산중공업이 시선 측 대신 채무를 대위변제해서 1순위 수익자라는 확인서를 제출하고 다시 등기를 신청하는데요. 같은 이유로 10여 차례 각하된 일이 있었습니다.
 

[앵커]
뭔가 건물 소유권이 넘어가는 과정 자체도 매끄럽지 못 했던 건 분명한 거 같습니다. 해당 빌딩이 거래가 안 되는 비정상 등기 상태였던 게 맞는지, 또 두산중공업이 한자신에게 써준 각서와 채무보증서 등은 어떤 의미를 담고 있었던 건지 재심에서 밝혀질 내용에 관심이 모아지고 있습니다. 지금까지 부동산부 설석용 기자였습니다. 수고했습니다.

[설석용 기자]
네, 수고하셨습니다. /joaquin@sedaily.com

[영상편집 이한얼]