[줌인 부동산] 아포유 “집 사려면 올해 5월까지가 기회”

[앵커]

정부가 설 전에 25번째 부동산 대책을 발표하겠다고 했죠. 업계에서는 이르면 4일 전후로 대책이 나올 것으로 예상하고 있는는데요. 오늘은 부동산 유튜버로 활동 중이신 아포유 이종원 대표와 함께 공급대책 관련해 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.

[아포유 이종원 대표]

네, 안녕하세요.

[앵커] 

정부가 ‘특단의 공급대책’을 내놓겠다고 했어요. 문재인 대통령 역시 신년 기자회견에서 시장의 예상을 뛰어넘는 공급책을 마련하겠다고 했는데요. 일부에선 4기 신도시를 추가로 지정한다는 이야기까지 나오고 있습니다. 이번에 나올 만한 공급대책, 어떤 게 있을까요.

[아포유 이종원 대표]

현재 정부에서 내 놓을 수 있는 공급책은 크게 2가지로 분류될 수 있습니다. 

첫 번째 방법은 공공택지공급 확대 및 재정비 사업을 통해 공급물량을 확대하는 방법

두 번째 방법은 현재 준공된 주택을 활용한 임대주택 확대방안으로 나누어 볼 수 있겠죠.

문제는 첫 번째 방법은 최소 3년 이후 그 결과를 볼 수 있다는 방법으로써 지금 현재 폭등해가는 주택시장을 잠재우기는 어려운 대책이라는 점입니다. 또한 여기서 공공택지 공급책은 바로 사람들이 원하는 위치에 공급하기는 한계가 있다는 문제가 있습니다. 

사람들이 원하는 입지에 해당하는 재정비 사업의 경우 현 정부의 기조가 공공재개발, 공공재건축을 장려하는 방법으로 고집할 가능성이 높아 민간개발을 활용한 방법보다는 그 규모 및 개발시점에 있어 큰 기대를 걸기 어려운 상황입니다.

그리고 앞서 말씀드린 두 번째 방법, 즉 현재 준공된 주택을 활용하는 방안 역시도 민간시장을 배척한다는 것에 한계가 있습니다. 우리나라의 임대주택 중 약 80%가 다주택자들에 의해 공급되는 주택인데 현 정부에서는 공공이 주도하는 임대주택 확대를 고집하고 있죠. 역시나 다주택자들을 규제하는 일변도의 정책과 기존 임차인의 권리를 강화시키는 정책을 유지해간다면 매년 20만~30만 가구 씩 증가해가는 신규 수요층을 흡수하는데 여전히 한계가 있을 것으로 보입니다.

[앵커] 

정부가 8·4 공급대책에서부터 꾸준히 공급 시그널을 시장에 보내고 있는데요. 그런데도 집값은 꾸준히 상승하는 모습입니다. 새해 들어서도 잠잠해질 기미가 보이지 않는데요. 집값이 좀처럼 잡히지 않는 이유는 뭐라고 생각하시는지요.

[아포유 이종원 대표]

작년 2020년의 주택가격 폭등은 실수요자의 급격한 주택매수로 인하여 나타난 폭등이라고 하더라도 과언이 아닐 것입니다. 주택임대차3법 입법 이후 기존 임차인들은 계약갱신청구권을 활용하여 2년의 추가적인 거주권을 확보할 수 있게 되었지만 신혼부부 및 직장이전, 학군이전 수요 등 새로이 주택의 임차를 얻어야하는 층에서는 임대차물량의 부족으로 높아진 가격에 임대차 계약을 체결해가며 전세가 급등과 급격한 월세화의 시기를 맞이할 수밖에 없게 되었죠. 그리고 과도한 주거비의 급등으로 기존 임차인들이 매수세에 가세하며 임대가 급등이 매매가 급등으로 전이된 것입니다. 

따라서 현재 주택가격을 안정시키기 위해서는 임대차시장의 안정이 선행되어야하는데 정부의 다주택자 규제 일변도의 정책으로는 다시 임대차 가능 주택이 늘어날 수 없는 환경을 만듦으로 인하여 임대차시장의 안정을 기대하기는 어려울 것으로 보입니다. 특히 현 정부에서는 갭투자자를 적폐로 바라보는 시각은 여전한데요. 갭투자자가 늘어나지 못한다는 점은 반대로 임대차 물량 중 전세가능 주택의 소멸을 뜻하기도 하죠. 따라서 임대차 시장의 불안정은 지속되어가는 것이고 매매가 상승도 지속될 것으로 보입니다.

[앵커] 

확실히 변창흠 국토교통부 장관이 들어선 이후 기조가 규제 일변도에서 공급으로 바뀐 것 같긴 한데요. 대표적인 게 용적률을 올리고 공공이 주도하는 개발 사업을 늘릴 것 같은데요. 변창흠식 공급대책, 어떻게 보시는지요.

[아포유 이종원 대표]

역세권 고밀도 개발은 사실 국토교통부에서 추진할 수 있는 문제가 아닙니다. 해당 업무를 진행할 수 있는 권한은 각각의 지자체장에게 있습니다. 또한 법적 용적률의 범위 안에서 해당 지자체장이 조례를 통해 다시 한 번 용적률을 규제하기 때문에 변창흠 장관의 의지보다는 지자체장의 의지가 보다 크게 반영될 부분이죠.

다만 변창흠 장관이 진행하는 부분은 법적 용적율을 완화시켜 지자체에서 보다 완화된 조건으로 고밀도 개발을 유도하려는 점인데요, 하지만 지금의 고밀도 개발은 여러 가지 문제점을 내포하고 있습니다. 교통 환경적 문제, 주거환경에 대한 문제, 층고제한, 젠트리피케이션 등 여러 문제점이 복합 다발적으로 얽혀 있어 지자체장이 과연 공격적으로 고밀도 개발을 밀어붙일 수 있을지에 대해서는 지켜봐야 할 부분이라 생각합니다.

[앵커]

아무래도 공급대책 중 가장 규모가 큰 건 3기 신도시일텐데요. 당장 인천계양은 올해 하반기부터 청약일정에 돌입한다고 합니다. 대표님께서는 3기신도시 정책에 대해 어떻게 평가하시는지요.

[아포유 이종원 대표]

3기신도시 역시도 큰 문제를 내포하고 있습니다. 현재 공공택지개발은 LH 혹은 각 지자체의 개발공사들이 진행을 하고 개발된 택지 중 민간택지는 입찰을 통해 공급하고 있습니다. 그런데 이러한 입찰의 방식이 기존에는 추첨의 방식을 통해 진행해오던 것을 앞으로는 평가제를 도입하여 민간에서 LH, 혹은 SH 등에 얼마나 많은 주택을 되팔 수 있는지를 제안 받고, 평가항목에 산정하여 수의계약 방식으로 공급을 할 계획으로 변경되어가고 있습니다. 즉, 기존 민간아파트 분양으로 공급될 물량들이 LH 혹은 SH의 임대차 물량 혹은 공공주택으로 흡수되게 시스템이 바뀌고 있습니다. 

이는 상당한 문제를 내포하고 있는데요 신도시에 임대아파트 비율이 높아지게 되면 해당 신도시의 경우 고소득층의 유입이 어려워 상권 활성화가 어려워진다는 부분과 더불어 고소득층에서는 기피하는 지역이 될 수 있다는 점입니다. 또한 민간 건설사 입장에서는 LH 및 SH에 준공주택을 되파는 조건을 제시할 때 결코 높은 가격에 팔 수 없기에 주택의 퀄리티를 상당히 낮추는 전략을 사용할 수밖에 없을 것인데요, 이런 정책들이 3기 신도시를 더욱 소비자들로부터 외면받게 만드는 요인으로 작용될 수 있습니다.

물론 과연 정부에서 어떤 방법을 통해 3기신도시를 계획해갈지에 대해서는 좀 더 지켜볼 필요는 있겠습니다.

[앵커]

마지막으로 설 이후 부동산 시장은 어떻게 될까요. 올해까지는 집값을 잡기 힘들 거라는 전망이 많긴 한데요. 지난해만큼 과열되기도 힘들다는 예상도 있습니다. 대표님은 어떻게 보시는지요. 

[아포유 이종원 대표]

1월 아파트 매매거래량이 무척 감소하였습니다. 해당 원인에 대해서는 계절적 요인이라고 봐야하는데요 매년 크리스마스 이후부터 음력 설이 오기 전까지는 전통적 비수기입니다. 해당 시점 비수기가 나타나는 원인은 바로 학군이전 수요층의 계약이 크리스마스를 정점으로 마무리되기 때문입니다. 

보통 학군이전 수요의 경우 겨울 방학철을 이용하여 이사를 하게되는데 보통 매매 혹은 임대차 계약의 경우 이사시점 보다 2~3개월 일찍 계약하기 때문에 10~12월 거래가 몰리는 현상이 나타나고 이로 인하여 해당 시점은 대체로 매매가 임대가 인상의 시즌이라 볼 수 있습니다. 하지만 크리스마스가 지나면서 높아진 매매 혹은 임대가 대비 수요가 줄면서 다소 비수기 시즌이 나타나게 되고요 이후 음력설이 지나며 다시 신혼부부 수요 등이 움직이면서 다시 시장이 움직이는 시점이 나타납니다.

더불어 현 정부 이후 상당히 뚜렷한 패턴이 나타나는데 바로 6월의 법칙입니다. 6월 1일은 종합부동산세 기산일로써 종합부동산세 대상자는 6월 1일 이전에 매도를 하게 되면 종합부동산세를 납부하지 않아도 되는 것이죠. 따라서 6월 1일 이전까지는 급매물도 출현할 수 있으며 매수인의 입장에서는 가격협상이 용이해지는 시점입니다.

그러나 종부세 기산일인 6월이 지나게 되면 이러한 급매물들이 다시 걷히게 되고 매수인들은 다시 급격하게 높아지는 가격을 쫓아가면서 가격 급등의 시기가 나타나는 현상들이 반복되고 있습니다. 

따라서 올해 매수를 준비하신다면 적어도 5월 31일 전까지 잔금을 치룰 계획을 가지고 주택매수에 임하신다면 보다 좋은 조건에 주택을 매수할 기회를 잡을 수 있지 않을까 생각합니다.