[정재환 칼럼] 부동산 투자 성패의 갈림길에서… “선택은 오로지 투자자의 몫”

지난해 상반기 서울, 수도권 등의 지역 아파트는 기록적인 상승률을 보이며, 국내 부동산 시장에 열풍을 일으켰다. 이에 정부는 작년 9.13부동산대책을 통해 보다 강력한 대출규제를 비롯해 증세(보유세, 양도세), 3기 신도시 개발 및 서울 8만세대 주택 공급 등 수도권 주택시장 안정화를 위한 다양한 정책들을 선보이고 있다.
 

여기에 최근 서울, 수도권 지역을 중심으로 개별공시지가가 큰 폭으로 상승해 수도권 부동산 시장에는 한파가 몰아지고 있다.

서울, 수도권의 주택거래량은 지난 5년 간 최저 거래량으로 돌아 섰으며, 국내 아파트 가격 상승의 진원지인 강남 재건축단지의 매매가 사라지고 가격이 하락하고 있는 등 정부대책이 실효를 거두는 것으로 부동산 업계는 평가하고 있다.

이에 반해 오피스텔, 토지 시장은 반대급부로 투자가 몰리고 가격이 상승하고 있다. 특히 수도권(화성, 평택, 하남, 남양주)과 중부내륙 지역(충주) 등 굵직한 개발 호재들이 존재하는 지역들을 중심으로 토지 거래량이 급격히 늘고 있는 추세이다.
 

이러한 배경에는 지난 1월 국가균형발전을 위한 도로, 철도 인프라 확충과 광역교통, 물류망 구축을 비롯해 지역 전략산업 육성 및 지역 주민의 삶의 질 제고라는 목표 아래 총 24조1,000억원 규모의 23개 사업을 예비 타당성(예타) 면제 대상으로 선정 발표한 정부의 발표도 한몫을 하고 있다.
 

이처럼 정부가 지역 균형 발전을 위한 예타 조사 면제에 나서면서 장기간 침체의 늪에 빠졌던 지방 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 집중되고 있다.
예타 면제 확정이 지방 땅값 등에 영향을 미치며 부동산 시장의 온기로 작용할 가능성이 크기 때문이다.

이러한 최근의 추세를 감안 한다면 종단과 횡단 교통망이 교차하고, 다수의 기업이전, 산업·관광단지 개발이 진행 및 확정 되어있는 중부 내륙의 새로운 산업도시 충주 지역을 눈여겨볼 만하다.

충주시는 충주기업도시, 메가폴리스산업단지 및 다수의 첨단산업단지를 중심으로 중부내륙 지역 최대 산업 클러스터를 형성하고 있으며, 주거, 교육, 문화, 휴양 등 정주 여건을 고루 갖추고 있는 도시이다.

충주시는 드림파크산업단지와 북부산업단지에 수소·전기차 등 미래형 자동차 부품 클러스터를, 서충주산업단지에는 바이오헬스 국가산업단지를 조성해 바이오산업 중심도시로 발전시킨다는 계획을 갖고 있다.

이처럼 중부 내륙지역의 산업, 관광, 레저 분야의 중추적 역할을 담당하고 있는 충주에 기업과 관광객이 지속적으로 증가하자 부동산 시장이 움직이고 있다.

특히 충주 지역 부동산 시장에서 최근 가장 주목을 받는 곳은 앙성면이다. 충주시 북쪽에 자리잡아 지리적으로 수도권과 가장 가까운 앙성 지역은 충주 내 핵심 도로인 38번국도가 지나고 이를 통해 중부내륙고속도로 감곡IC로의 진출입이 원활하다.

또한 지난 2015년 착공한 중부내륙철도(장호원~충주~문경)의 역사인 앙성역(돈담역)이 2021년 완공 예정으로 도로와 철도를 통해 1시간 전후로 수도권 출퇴근이 가능한 지역으로 편입되고 있다.

최근 지자체에서도 역세권 개발 계획을 구체화 하는 등 앙성역 주변 지역의 부동산이 활기를 띠고 있다. 이에 최근 정부의 강력한 주택시장 규제로 마땅한 투자처를 찾지 못하는 개인투자자와 역세권 개발 계획을 갖고 있는 건설사들의 문의가 크게 늘고 있다.

특히 중부내륙선 개통 약 2년을 앞둔 시점이라 앙성 지역 내 여전히 저평가된 부동산이 존재하고 절세를 위한 보유기간 등을 감안할 때도 지금이 개발과 투자의 적기라는 분위기가 개발회사와 투자자들 사이에서 형성되고 있다.

이렇듯 앙성 역세권의 개발이 가속화되어 지역사회와 투자자들에게는 긍정적인 요소로 작용하고 있지만 개발에 따른 부작용도 일어나고 있어, 개발회사 및 투자자들의 각별한 주의가 요구되는 시점이기도 하다.

앙성역 개발 계획이 가시화 되는 현 시점을 틈타 소위 기획부동산으로 불리는 신뢰할 수 없는 부동산회사들이 10개 이상 몰리며, 활개를 치고 있기 때문이다. 이들은 앙성면 돈산리 일대 약 4만여평으로 추정되는 전혀 가치가 없는 농림지, 임야 등을 역세권 토지와 비교해 일반 투자자들에게 수십만원~백만원대 이상으로 넘기며 폭리를 취하고 있다.

이들 회사에서 거래가 되는 땅은 현재로써는 개발행위 즉 개발이 불가한 토지이나, 개발이 가능하다라고 투자자들을 속이며 판매하고 있는 것으로 알려져 있다.

최근 부동산 개발호재가 실현되어 가격급등이 나타나는 세종시, 충주시 등의 지역 내 토지는 대부분 토지분할 제한되어 있거나, 분할이 가능하더라도 일정 규모 이하로 제한이 되어 있다.
그러나 앙성 지역에서 활동하는 기획부동산들은 분할이 여의치 않자 투자자들에게 지분등기를 권유하고 있는 실정이다.

단독등기가 아닌 지분등기는 취득 이후 재산권행사에 많은 제약이 있어, 부동산 투자에서는 절대 해서는 안될 행위이지만 이들은 투자자들에게 이러한 문제점을 감추고 토지를 판매하고 있다.
이는 향후 커다란 문제를 발생 시킬 시한폭탄을 토지와 함께 소비자에게 넘기고 있는 것으로 봐도 무방할 것이다.

문제는 이뿐만이 아니다. 최근에는 유명 포털에 등록된 블로그를 활용해 투자자들을 유인해 나쁜 부동산을 매매하는 경우도 비일비재하다.
이들 기획부동산은 해당 블로그에 출처가 불분명한 자료를 바탕으로 만든 가짜정보로 자신들이 판매하는 부동산 지역을 포장한다.

또한 블로그를 관리하는 사람은 마치 회사와 상관 없는 순수 블로거인 것처럼 공개 게시판과 쪽지로 상담을 하지만 거의 대부분이 기획부동산 직원인 경우가 대부분으로, 결국 소비자들은 교묘한 수법으로 호객행위를 당하고 있는 것이다.

그렇다면 이렇게 날로 진화해 가는 기획부동산들의 덫에 걸리지 않기 위해서는 무엇을 어떻게 해야 할까? 필자가 진심으로 투자자들에 당부하는 바램이기도 하다.

우선 내가 투자하려는 해당 부동산에 대한 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 등 투자의 지침이 되는 서류를 반드시 확인해야 한다. 또한 향후 매매 시 문제가 없는지를 철저하게 분석하고, 현장을 확인하는 것도 잊어서는 안되는 투자의 기본 중에 기본이다.

보다 정확한 토지의 가치를 확인 하기 위해서는 인근 지역의 설계 사무소를 통해 현재의 토지 현황을 알아보고, 지역 내 금융권에 내가 투자하려는 토지를 기준으로 대출 여부를 알아보는 것도 잘못된 투자로 인한 피해를 예방하는 지름길이 될 수 있다.

특히 일반투자자들 입장에서 가장 정확하고 손쉽게 부동산 투자를 접근할 수 있는 부분이 금융권 대출한도를 지침으로 삼는 것이다. 이는 주택, 상가, 토지 등 전반적인 부동산 투자의 주요 요소로 적극 활용할 필요가 있다. 통상적으로 양질의 토지인 경우 감정가에 40~50%까지 대출이 가능하다.

아파트, 상가, 오피스 등의 부동산과는 달리 토지 투자는 어지간한 전문가도 성공을 장담하기 어려운 종목 중 하나이다. 즉 세공된 보석(아파트)은 브랜드와 객관적인 시세가 정해져 있지만 세공이 되지 않은 원석(토지)은 입지가 어떻게 만들어지느냐(주변개발)에 따라 그 가치가 정해지기 때문이다.

토지 투자는 우리에게 조금 더 익숙한 아파트, 상가 투자와 달리 입지와 형질에 따른 각종 규제 및 변수가 많아 전문성이 결여된 투자는 오히려 독이 될 수도 있다.

현대인은 그 어느 때보다 매일 쏟아지는 정보의 홍수 속에서 살고 있다. 동시에 그 많은 정보 중에 옥석을 가려내지 않으면 오히려 정보의 홍수에 휩쓸릴 지경이며, 나무만 보고 숲을 보지 못하는 우를 범해 미래가 불확실해질 가능성도 높다.

특히 부동산 개발이나 투자의 경우 스스로 정보를 취합해 유익한 것들을 꿰어 나의 지식으로 삼는 것도 중요하지만 그에 못지않게 올바른 정보를 판단해줄 수 있는 신뢰할 만한 부동산, 건축설계, 감정평가, 법률, 금융 각 분야의 전문가그룹을 통해 투자를 실행하는 것도 투자자의 소중한 재산과 시간을 지킬 수

있을 것이라 확신하는 바이다.