[줌인 부동산] 두성규 “수원 권선·영통 이번주 조정지역 추가”

[앵커]

정부가 지난해 12·16대책을 내놓은 지 두 달가량 지났습니다. 서울 아파트값은 상승세가 꺾인 가운데 일부지역에선 집값이 오르고 있고요. 수용성(수원·용인·성남)으로 불리는 수도권 일부 지역은 집값 급등 현상이 나타나고 있습니다. 고강도 규제에 나선 정부가 서울 집값을 잡는데 성공한 걸까요. 풍선효과가 나타나고 있는 집값 급등 지역은 언제까지 오를까요. 12·16대책 두달을 맞아 부동산 시장 진단해 보겠습니다. 오늘 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원 나오셨습니다. 안녕하세요.

[두성규 건설산업연구원 선임연구위원]

네. 안녕하세요.

[앵커]

요즘 수용성이라고 불리는 곳 집값을 보면 놀랍다는 반응이 종종 나옵니다. 여기가 10억 넘게 거래됐다고? 이런 반응인거죠. 위원님은 이 같은 분위기 어떻게 보십니까. 일부에선 풍선효과다. 키맞추기다 이런 분석이 나오는데요. 동의하십니까.

[두성규 건설산업연구원 선임연구위원]

-풍선효과라고 볼 수 있을 것임. 

-비규제지역으로 투자자금이나 실수요자가 몰려가는 현상은 이전에도 자주 나타났음.(노무현 정부, 분양가상한제 적용지역 선정 등 관련)

-신분당선 연결 등 호재가 있음을 감안하더라도 짧은 시간에 놀랄만한 가격상승 

[앵커]

정부가 집값 급등지역에 추가 규제에 나설 예정입니다. 사실 정부의 입장이 좀 오락가락 했습니다. 처음엔 수용성지역 상승을 풍선효과로 보고 있지 않다고 했다가 지난주엔 과열 우려가 있는 경우에는 즉각 필요한 조치를 취할 거라고 밝혔거든요. 홍남기 부총리 주재로 열린 주택시장 동향 점검에서 수용성 지역 일부를 조정대상지역으로 지정하기로 했는데요. 추가규제 언제쯤 어느 지역에 할까요.

[두성규 건설산업연구원 선임연구위원]

-정부는 당초에는 그동안 상승국면에소 소외되어 있다가 갭메우기 차원에서 가격상승이 일어나는 것으로 치부

-수용성에 이어 오동평, 그리고 구리, 광명도 후끈 심화 확산

-민심에 미치는 영향을 감안하되, 여론에 등 떠밀리는 모습을 피하고 즉각대응을 언급하고 있기 때문에 이번주 내에 수원 기존 팔달구 외에 권선·영통 조정지역 추가, 

-성남 수정구, 그리고 분당·용인수지·기흥 등은 투기과열지구 지정 검토(이미 부총리 주재 비공개 관계장관회의 개최 2.13)

-조정대상지역은 직전 3개월간 주택가격 상승률 물가상승률 1.3배 초과 또는 청약경쟁률 5대 1 초과한 경우 지정가능. 조정대상지역이 되면 주택담보인정비율(LTV) 기존 70% ⇒ 60%, 대출규제 강화. 다주택자 양도소득세 중과, 2주택 이상 보유 시 종합부동산세 추가 과세, 분양권 전매제한 등 규제도 더해짐.

[앵커]

시청자들이 가장 궁금한 게 수용성 지역 급등을 보고 집을 산분이 계실 것이란 말입니다. 이런 분들은 추가규제에 집값 떨어질까 고민될 텐데요. 어떻게 전망하고 계십니까. 추가 규제시 단기간 올랐던 집값이 급하게 빠질까요.

[두성규 건설산업연구원 선임연구위원]

-과거 노도강 지역은 추가 규제 등으로 빠진 적이 있음.

-상승폭은 줄어들게 되겠지만, 정부의 규제가 어느 정도인가에 따라 다를 것임. 

-대체적으로 지역별로 개발호재 등이 있고 기존 상승장에서 소외되었던 부분의 갭메우기 성격도 포함되어 있어 현재 수준에서 소강상태를 보일 것으로 예상.

[앵커]

이제 서울 얘기를 해보겠습니다. 강남권은 지금 마이너스로 돌아섰죠. 정부의 고강도 규제가 먹힌 거라고 보십니까. 어떻게 평가하시나요.

[두성규 건설산업연구원 선임연구위원]

-강남권이 마이너스를 제외하면 전체적으로 약보합의 소강상태를 보이고 있음.

-그러나 노도강 등 강북 일부 지역에서는 9억 이하 매물을 중심으로 수용성과 유사한 분위기가 나타나고 있음. 풍선효과가 지역뿐만 아니라 대상주택의 가격대별로 매수세가 옮겨가고, 이를 실수요가 뒷받침하는 양상이 이어지고 있음.

-약보합이나 하락세인 지역도 거래량이 급감하고 있는 것을 감안하면 워낙 강도가 세서 정책의 효과를 부인할 수는 없지만 단기적인 효과에 그칠 가능성도 배제할 수 없음.

[앵커]

그렇다면 강남권 하락은 계속될 것이라고 전망하십니까. 일부에선 강보합세 전망도 나오고요. 큰폭의 하락은 안나올꺼란 목소리도 꾸준하거든요. 어떻게 보십니까.

[두성규 건설산업연구원 선임연구위원]

-자금조달계획서 제출 등 재산권 행사에 제약이 상당히 큰 규제로 인해 수요심리가 얼어붙고, 대출은 막혀 관망세를 보이고 있음.

-강남권이 당분간은 약세를 보이겠지만, 거래가 크게 줄고 급매 위주로 가격이 조정될 것이므로 아주 큰 하락은 기대하기 어려울 듯.

-동시에 전세가격은 크게 오르고 있어 일정한 기간 동안 힘겨루기 장세가 이어지는 등 청약시장 위주로 형성될 듯.

[앵커]

강북에선 노도강(노원·도봉·강북) 지역이 오르는 모습인데요. 강북 일부긴 하지만 이 같은 상승세, 언제까지 이어질 것이라 보십니까.

[두성규 건설산업연구원 선임연구위원]

-과거 사례를 보면, 규제가 강화되거나 규제지역으로 포함되면 단기적으론 상승세가 주춤거리는 경우가 많았음.

-다만, 해당 지역에서도 신축 중심 대표적 단지를 중심으로 움직인다는 점을 감안하면 전반적인 상승세가 꺾이더라도 규제가 상대적으로 약한 9억 미만의 주택을 중심으로 개별 호재 등을 앞세워 당분간 각개 약진 전망(공급부족의 근본적 해결이 안되고 있음).

[앵커]

전세시장 얘기도 빼놓을 수 없습니다. 서울 아파트 전셋값이 지난해 7월부터 33주 연속 오르고 있거든요. 재계약을 앞둔 세입자들은 속이 타들어갈 수밖에 없거든요. 전세가격 어떻게 전망하십니까.

[두성규 건설산업연구원 선임연구위원]

-규제 강화로 매매심리가 얼어붙고 있으나 서울의 경우 내년부터는 입주물량이 급격하게 줄어들고 로또청약을 기대하여 전세로 머물고자 하는 수요층들이 많아 전세시장의 상승세는 매매수요로 소화될 수 있을 때까지 당분간 유지될 것으로 전망.

/정창신기자 csjung@sedaily.com