[줌인부동산] ‘급매 소진·호가 상승’ 하반기 부동산 시장 향방은

[앵커]

코로나19와 규제 강화로 최근 부동산 시장은 위축된 모습입니다. 전문가들 사이에선 U자형, V자형, L자형 등 각종 부동산 침체가 올 것이란 관측도 나오고 있는데요. 실제 강남3구는 7주 연속 집값 하락세를 보이고 있습니다. 불확실한 부동산 시장, 하반기 투자자들과 실수요자들은 어떤 전략을 취해야 할까요. 부동산팀 지혜진 기자와 알아보도록 하겠습니다. 지혜진기자.

[기자]

네 안녕하세요.

[앵커]

우선 집값 동향부터 살펴보도록 하죠. 최근 서울·경기 집값 추이는 어떻습니까.

[기자]

서울 지역 아파트값은 보합세를 보이고 있습니다.

KB부동산 리브온이 지난 14일 발표한 자료를 보면요. 서울(0.00%)은 지난주와 동일한 보합을 나타냈습니다. 하지만 강남3구는 하락세를 보이며 7주 연속 집값이 내렸습니다. 코로나 여파가 쉽게 잠재워지지 않는 모습인데요. 

그럼에도 서대문구는 30대 실수요자들이 소형아파트에 관심을 보이며 0.08% 올랐습니다. 홍은동, 홍제동은 재건축 진행 단지 위주로 매수 문의가 이어졌고요. 이외에도 9억원 이하 아파트가 있는 지역 위주로 관심을 보이는 사람이 증가했습니다.

경기도는 0.08% 상승했는데요. 용인 같은 경우는 기흥구가 0.29% 상승했습니다. 코로나19로 거래량은 많지 않지만, GTX노선, 용인플랫폼시티 조성, 용인 세브란스병원 개원 등의 호재가 작용해 집값이 올랐다는 분석이 나옵니다. 

인천은 0.15% 올랐는데요. 그중에서도 연수구는 0.37% 상승했습니다. 아무래도 인천이 비규제지역이다 보니 전반적으로 집값이 상승하고 있는 데다 수인선 8월 개통, 송도역세권 도시개발 등이 예정돼 있다 보니 이 같은 결과가 나온 것으로 풀이됩니다.

[앵커]

강남권을 제외하면 코로나 상황에도 집값이 급격하게 하락하는 모습은 아닌 것 같은데요. 수도권 일부 지역은 집값이 오름세를 보이고 있죠. 전문가들은 하반기 집값이 어떻게 흘러갈 것으로 내다보고 있나요.

[기자]

네. 코로나19나 규제 강화로 매수심리가 위축되면서 가장 큰 타격을 받은 건 강남 지역의 재건축 매물들인데요. 약 한 달 반 정도 집값 조정을 받는 중입니다. 이 같은 흐름이 동작구나 용산구 등으로 확대되는 양상을 보이기도 했고요. 하지만 최근 이런 낙폭은 둔화한 상태입니다.

필명 ‘빠숑’으로 알려진 김학렬 스마트튜브 소장은 “하반기 시장이 정상적으로 돌아오는 때를 준비해야 한다”고 말했는데요. 

보유세 등 각종 과세부담으로 처분한 급매물이 어느 정도 소진된 상태라는 분석입니다. 김학렬 소장은 “최근 9억원 이하 중저가 매물들을 비롯해 15억원 이하 주택 가격은 상승하는 등의 모습을 보였다”고 설명했는데요. 그는 “그동안 관망세를 지켜오던 15억원 이상 주택 수요자들이 15억원 이하 매물들의 가격이 상승하는 것을 보고 움직일 것”이라고 전망했습니다.

곧바로 회복세를 보이진 않을 거라는 전망도 있습니다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 하반기 부동산 집값이 하향안정 기조를 띨 것으로 분석했습니다. 김은진 팀장은 “가격이 오른다 싶으면 정부 규제가 나오는 게 변수”라고 짚었는데요. 수도권 시장은 뒤늦게 오름세를 보이며 갭메우기 현상을 띠고 있긴 하지만, 시장 반등까지 이끌지는 미지수라는 겁니다. 외부 악재가 많은 상황이라는 건데요.

그럼에도 하반기에 집값이 급락하는 일은 없을 것으로 내다봤습니다. 특히 서울의 경우 집값이 하락하려면 규제뿐 아니라 공급 물량이 많아야 하는데, 공급 매물이 그리 많지 않다는 겁니다. 

[앵커]

매수심리가 회복되는 데 어느 정도 시간이 필요할 것이고, 계속해서 나오는 정부 규제에도 촉각을 곤두세워야 하는 상황이라는 거군요. 그렇다면 아무래도 투자자보다는 실수요자들이 많이 움직일 것 같은데요. 전문가들은 어떻게 보고 있나요. 

[기자]

전문가들은 대체로 하반기 부동산 시장은 실수요자 중심으로 움직일 것으로 예측했습니다. 이 실수요자들 또한 기존 아파트보다는 분양가상한제의 규제를 받는 신규 분양시장을 노릴 거란 전망입니다. 또 최근 정부가 새롭게 내놓은 비규제지역 전매제한 기간 강화 등의 영향으로 밀어내기 분양으로 나오는 물량을 노릴 거라는 분석도 있습니다.

필명 ‘놀부’로 알려진 정형근 놀라운부동산 대표는 “서울은 투자자보다는 실수요자 중심으로 움직일 것”으로 내다봤습니다. 특히 15억원 이상 주택 구매 시 대출이 전면 금지되면서 “20억원이 넘는 초고가 주택 수요 감소가 뚜렷해질 것”이라는 겁니다. 그럼에도 9억원 이하 단지는 소폭 상승을 보일 거란 전망을 했습니다. 정 대표는 이 같은 단지들이 “실수요자의 시장 참여가 비교적 쉽다”고 설명했는데요. 

전문가들은 청약을 노려보는 게 낫다고 입을 모았습니다. 아무래도 분양가가 규제를 받으면서 시세보다 저렴하게 책정되면서 차익을 노릴 수 있기 때문인데요. 실제로 이를 증명하듯 수억원의 시세차익이 기대되는 단지에선 청약경쟁률이 수십, 수백대 1의 과열된 양상을 보이고 있습니다.

보통 새 아파트에 당첨되려면 60점을 훌쩍넘는 높은 청약 가점이 있어야 하는데요. 정형근 대표는 “청약 점수가 낮은 사람들은 우수한 입지의 구축이나 서울과 인접한 개발지역을 노릴 것”을 강조했습니다. 실제 고분양가 논란이 있긴 했지만 서울과 인접한 경기도 고양시 덕은지구에서는 최근 당첨 커트라인이 16점에 형성되기도 했는데요. 투자 목적이 아니라 실거주를 생각한다면, 경쟁률이 낮을 것 같은 좋은 입지에 청약해보는 것도 한 방법이 될 수 있습니다.

김학렬 소장도 “랜드마크 단지에만 집중하기보다는 저평가된 B급 단지를 찾아 ‘가치투자’를 하는 것도 한 방법”이라고 추천했습니다. 김 소장은 “가치투자까지 고려해야 손해를 보지 않을 것”이라는 설명인데요. 단기 시세차익을 노리는 방식은 “상승 초기에 진입하지 못하면 실패한다”는 이유에섭니다. 즉, “중장기적으로 내다보고 구입한 주택은 팔 타이밍을 놓쳐도 버틸 수 있다”는 겁니다. 결국 이 조언은 단기 투자자보다는 장기적으로 기다릴 수 있는 실거주자에 해당할 것 같습니다. 

[앵커]

결국 입지가 중요하다는 거군요. 

[기자]

그렇습니다. 박대근 부동산미디어그룹 본부장도 이 같은 내용을 강조했는데요. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 먼저 투자 금액을 정한 뒤, 투자 유형에 따라 인기 지역을 분석해야 한다고 합니다. 또 중간중간 변화하는 트렌드나 정부 정책에도 귀 기울여야 한다는 겁니다.

박대근 본부장은 “직주근접성, 일자리 창출 및 개발호재 예정지역, 재정비 가능성이 있는 노후지역, 학군이나 학원가 밀집지역, 신규 노선의 역세권 지역” 등을 좋은 입지의 조건으로 꼽았습니다.

[앵커]

연이어 나오는 규제도 간과할 수 없겠죠. 특히 부동산 관련 과세 기준은 수요자들이 가장 혼란스러워하는 영역 중 하난데요. 올해 가장 유의해야 할 부동산 세금, 어떤 것이 있습니까.

[기자]

아무래도 최근 가장 큰 변화는 지난해까지는 비과세였던 2,000만원 이하 주택임대소득에 대해 올해부터는 소득세를 부과한다는 내용인데요. 기준 시가 9억원이 넘는 주택을 소유하고 있으며 월세 임대수입이 발생하는 1주택자도 세금을 내야 합니다. 또 2주택 이상 소유자, 보증금 등의 합계액이 3억원이 넘는 3주택 이상 소유자 등도 대상입니다. 신고기한은 다음달 1일까지고, 납부기한은 8월 31일까지입니다.

국세청은 이 같은 내용을 발표하면서 5월 종합소득세 신고와 관련해 상담시간이 긴 3주택 이상자는 세무서의 상담 지원대상이 아니라고 밝혔는데요. 이 때문에 일선에선 혼란이 빚어지기도 했습니다. 

필명 ‘제네시스박’으로 알려진 박민수 엠제이원 대표는 “주택임대소득세를 부부 공동명의를 활용하는 방식으로 절세하라”고 조언했습니다. 개인별로 연 2,000만원 이하 소득은 분리과세와 종합과세 중에 선택할 수 있는데, 분리과세를 선택해 부부 공동명의를 활용하라는 겁니다. 

[앵커]

주택임대소득세뿐만 아니라 보유세, 양도소득세 등 주의해야 할 부동산 세법이 많은 것 같은데, 전문가들은 어떻게 내다보고 있나요?

[기자]

6월 30일부로 다주택자가 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 주택에 대한 양도세 중과 부담을 한시적으로 덜어주는 완화책도 끝이 나는데요. 일각에서는 양도세 중과 유예 조처가 연장될 가능성을 언급하기도 하지만 박민수 대표는 예정대로 종료될 것으로 전망했습니다. 시장에서도 보유세나 양도세를 피하고자 내놓았던 절세 매물들이 상당수 소진된 모습이고요. 

부동산 업계는 올해 하반기에 종부세 강화 방안이 국회를 통과하면 급매물이 다시 등장할 수 있다고 관측하는데요. 박민수 대표도 “현재까지 나온 부동산 과세가 ‘예고편’에 가깝다”고 표현했습니다. 법인 취득세 중과나 토지 등 양도차익 세율을 인상하는 등의 조처가 나올 수 있다고 내다봤습니다. 

[앵커] 

네 알겠습니다. 지금까지 부동산팀 지혜진 기자였습니다. 감사합니다.

[기자]

네. 감사합니다. /heyjin@sedaily.com

[영상편집 이한얼]