[7·10대책 Q&A] 1주택 보유자도 종부세 폭탄 맞나요

[서울경제TV=정창신기자] 정부가 주택 구매·보유·매도 전 과정에 세금을 대폭 올리면서 부동산 시장에선 ‘세금 폭탄’ 우려가 확산하는 모습이다. 심지어 일부에선 실거주 목적의 1주택자도 세금 폭탄을 맞을 거라며 우려의 목소리도 나오고 있다. 

13일 정부는 ‘주택시장 안정 보완대책’과 관련해 주요 제기사항에 대해 설명하는 자료를 내고 해명에 나섰다.

Q. 종합부동산세 인상이 세금폭탄인가

A. 실수요 목적의 장기 1주택 보유자, 고령자에 대한 종부세 인상 효과는 크지 않다.

시나리오를 통해 고가 1주택 보유자의 세부담 변화를 살펴보자.

올해 시가 36억원(공시가격은 31억원)짜리 서울 아파트를 10년간 보유하고 있을 경우 A씨(65세)의 종부세액은 756만원이다. 내년 이 집이 시가 40억원(공시가격 34억원)이 된다면 종부세액은 882만원으로 1년간 종부세 증가액은 126만원이다.

반면, 같은 가격의 아파트를 3년간 보유한 B씨(58세)의 경우 올해 종부세액은 1,892만원이지만 내년엔 2,940만원으로 1,048만원 오르게 된다.

Q. 조정대상지역의 다주택자 세부담은 얼마나 커지나

A. 조정대상지역 2주택 및 3주택 이상의 경우 중과세율 인상으로 인해 세부담이 크게 증가한다. 다만, 이러한 다주택자는 2019년 기준 전 국민의 0.4%에 불과하다.

서울 A아파트 공시가격이 올해 15억원, 내년 16.5억원이고, 서울 B아파트 공시가격은 올해 13억원에서 내년 14억원이라고 가정해보자. 이 경우 올해 종부세액은 2,650만원이고 내년엔 6,856만원으로 2주택자 세부담은 4,206만원 증가하게 된다.

3주택자의 경우도 살펴보면, 서울 A아파트 공시가격이 올해 15억원, 내년 16.5억원이고, 대구 B아파트 공시가격은 올해 13억원에서 내년 14.5억원, 부산 C아파트 공시가격이 올해 8.7억원에서 내년 9.5억원이라고 한다면 종부세액은 올해 4,179만원에서 내년 1억754만원으로 6,575만원 늘어난다.

Q. 1주택자의 세부담도 증가하는 건가

A. 보유주택에 거주하는 실수요 1주택자의 세부담에는 영향이 없다. 이번 대책은 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래에 대한 세부담 인상이 목적인 만큼 거주기간이 짧을수록 세부담 증가는 크게 발생한다.

2년 미만 단기보유 주택 양도시 양도소득세 부담 변동을 살펴보면, 양도가액 20억원, 취득가액 15억원인 주택의 경우를 시뮬레이션 해보자.

A씨는 1년 미만, B씨는 2년 미만, C씨는 3년간 보유(모두 1주택자)했다고 가정해보자.

A씨 양도세는 1억9,900만원에서 3억4,825만원으로 1억4,925만원 증가한다. B씨는 1억7,360만원에서 2억9,850만원으로 1억2,490만원 증가하고, C씨는 5,907만원으로 세부담 변동이 없다.(3년 보유 3년 거주 가정)

Q. 다주택자들이 세금 폭탄을 피하기 위해 우회수단으로 증여를 택하거나 전세를 끼고 집을 증여하는 부담부 증여 가능성도 있는데, 이에 대한 대책은

A. 정부는 단순히 양도세율이 높다고 우회수단으로 증여를 택할 우려는 크지 않다고 본다. 양도세 최고세율(개정안 5억이상 72%)이 높아도 증여세는 주택가격 전체에 부과되기 때문에 일반적으로는 증여세 부담이 더 크기 때문이다.

양도는 매매대금이 들어오는 것이나 증여는 소득실현 없이 자산만 이전되므로 현실적인 부담이 더 크다.

다만 정부는 시장상황을 면밀히 점검하며 보완방안(증여시 취득세율 인상 등)을 검토 중에 있으며 필요시 추가적인 조치를 하겠다고 밝혔다.

Q. 7·10대책으로 세부담이 증가해 전세가격이 폭등할 우려는 없나

A. 정부는 종부세 세율인상 효과는 일부 규제지역 중 특정가격의 고가 주택을 소유한 일부에서만 발생하는 만큼, 종부세 세율인상으로 인한 세부담 증가가 발생하더라도 전체적인 전세가격 상승으로 연결될 가능성은 낮다고 보고 있다.

특히, 하반기 수도권 아파트 입주물량은 약 11만세대로 예년 대비 17% 많은 수준으로 전반적인 전세시장은 안정세를 유지할 것으로 전망된다.

또한, 임대인이 세부담 전가를 목적으로 아무런 귀책사유가 없는 임차인을 계약기간 중 마음대로 내보내는 것은 불가능하다.

임차인은 주택임대차보호법에 따라 2년의 거주기간을 보장받고 있으며, 이를 어기고 임대인이 임차인의 계속 거주를 방해하거나 강제로 내보내면 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있다.