2021년 부동산 정책 바뀌는 것들…양도세·종부세 강화 청약자격 완화

[서울경제TV=설석용기자] 내년부터 양도세 및 종부세가 강화되고 청약자격이 완화되거나 3기 신도시 사전청약이 실시돼 부동산 시장의 커다란 변화가 예상된다.

먼저, 내년 1월부터 종합부동산세 세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p 가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정이다.

기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 올해 90%에서 2021년부터는 95%로 인상된다.

또 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%p 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%p 상향(70%→80%)돼 고령자의 종부세 부담을 덜어줄 예정이다.

# 부부 공동명의 공제방식 선택

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 앞으로 종합부동산세 산정 시, 적용 받을 공제방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용 받을 수도 있어서 더 유리한 방식을 선택하면 된다.

만약 1세대 1주택자의 방식이 유리해 해당 방식을 적용 받기를 원할 경우에는 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에게 신청해야 한다. 부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 현재 방식이 유리하고, 12억원이 넘는 경우 보유 기간이 길어지고 연령이 높아질수록 1세대 1주택자 공제를 택하는 것이 혜택이 많다.

# 양도소득세 최고세율 45%로 인상

양도세 소득세 최고세율은 기존 42%에서 내년부터 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 내년에는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.

1세대 1주택 비과세 보유기간 산정방식도 변경된다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정 시, 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’로부터 계산해야 한다.

내년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함돼 양도세가 부과된다.

# 장기보유 특별공제 선정방식 변경

1세대 1주택의 장기보유 특별공제도 달라진다. 앞으로는 보유기간 외에 거주기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.

특히, 변경되는 청약제도와 공급 물량 일정이 주목된다. 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 내년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다.

# 신혼부부 특공 자격요건 완화

공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 내년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화될 예정이다. 생애최초 특별공급 소득기준도 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

# 3기 신도시 사전청약 일정·방식 주목

내년 하반기 예정돼 있는 3기 신도시 공급 물량 사전 청약 일정과 특별공급 내 우선공급과 일반공급 비율도 눈여겨봐야 한다. 또 내년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약자격이 제한된다는 점도 유의해야 한다.

분양가상한제 아파트 당첨자의 경우 최소 2년 이상 반드시 거주해야 하지 않으면 1년 이하 징역 또는 1,000만원 이하 벌금이 부과된다.

7월부터 2022년까지 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만호에 대해 사전청약이 시작돼 부동산 시장 흐름이 변화할지 기대된다.

이외에도 6월부터 전월세신고제가 시작돼 임대인과 임차인 모두 30일 이내에 계약사항을 해당 시·군·구에 신고해야만 한다. 신고할 계약사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금∙중도금∙ 잔금 납부일 등이고, 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. /joaquin@sedaily.com