‘그림의 떡’ 전세금 반환보증…단독·다가구 세입자 울상

최근 전셋값이 약세를 보이면서 전세보증금 반환 보증 가입이 큰 폭으로 증가하고 있지만 단독·다가구주택의 세입자들에게는 ‘그림의 떡’인 것으로 나타났다. 아파트에 비해 가입 절차가 까다롭고 보증료율도 높아 이용이 쉽지 않은 것이다. 관련 상품을 취급하는 주택도시보증공사(HUG)는 단독·다가구 세입자 보호에 구멍이 뚫렸다는 지적이 나오자 뒤늦게 제도 개선에 착수했다.

   
18일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 들어 지난 상반기(1∼6월)까지 전세보증금 반환보증 가입 실적은 총 7만3,381건, 보증금액은 14조4,149억원을 기록했다. HUG에서 2013년 9월 처음 출시된 전세보증금 반환보증 상품의 가입 실적은 2016년 2만4,460건(5조1,716억원), 2017년 4만3,918건(9조4,931억원), 2018년 8만9,351건(19조367억원)으로 매년 급증하고 있다.
   
전세금 반환 보증은 전세 임차인(세입자)이 보증에 가입하고 임대인(집주인)으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증 기관인 HUG가 집주인 대신 전세금을 임차인에게 지급하는 제도다. 민간 보증기관인 서울보증보험에서도 이 상품을 취급하고 있다. 이 상품의 가입이 급증하는 이유는 전셋값이 하락하면서 ‘깡통전세’(집값이 전세보증금 수준에 머물거나 밑도는 상황)나 ‘역전세난’(전셋값이 계약 당시보다 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황)에 대비하려는 세입자들이 늘고 있기 때문이다.   
   
그러나 구분 등기가 돼 있지 않은 단독·다가구주택의 세입자들은 가입 실적이 저조하다. 지난 상반기까지 주택 유형별 HUG의 전세금반환보증 가입건수 비율은 아파트(71.5%), 다세대주택(빌라·13.6%), 오피스텔(6.2%), 다가구주택(4.9%), 단독주택(2.2%), 연립주택(1.5%) 순으로 나타났다. 전체 가운데 단독·다가구주택의 가입 비율은 7.1%에 불과한 것이다. 국토교통부의 주거실태조사에서 지난해 단독·다가구주택이 전체 주택에서 차지하는 비율이 33.3%로 아파트(49.2%)에 이어 두번째로 많은 것을 감안하면 낮은 수준이다.

이처럼 단독·다가구의 전세금반환보증 실적이 저조한 원인은 가입 절차가 매우 까다롭고 상대적으로 높은 보증료율을 적용받고 있기 때문이다. 현재 단독·다가구주택의 세입자들이 전세보증금 반환보증에 가입하려면 집주인이나 공인중개사로부터 ‘타 전세계약 확인내역서’를 받아 제출해야 한다. A라는 사람이 입주하려는 단독·다가구 주택에 B, C가 함께 전세로 살고 있었다면 이들에 대한 정보를 A씨가 직접 파악해 제출해야 하는 것이다. 확인서에는 다른 임차인의 전세 계약 기간과 전세보증금 등을 명시하고 임대인이나 공인중개사의 확인 서명도 기재해야 한다. 사실상 집주인의 동의가 필요한 셈이다. HUG 관계자는 “아파트와 달리 단독·다가구는 여러 임차인이 복수로 거주하기 때문에 선순위 채권 금액을 확인해 향후 발생할 수 있는 손실 위험을 최소화해야 한다는 취지에서 이런 요건을 두고 있다”고 말했다.
   
그러나 온라인상에는 이러한 까다로운 요건 때문에 전세금반환보증 가입을 포기했다는 단독·다가구주택 세입자들의 글을 쉽게 찾아볼 수 있다. 단독·다가구주택은 이 상품의 보증료율도 0.154%로 아파트(0.128%)보다 높다. 아파트에 비해 단독·다가구의 보증 리스크가 상대적으로 큰 것으로 간주돼 보증금액이 같아도 단독·다가구 세입자들이 더 많은 보증수수료를 부담해야 하는 것이다. 한 부동산 전문가는 “단독·다가구 거주자들은 아파트에 비해 보증금은 작지만 정부의 보호가 필요한 저소득층이 많다”며 “절차상의 문제로 반환보증 가입이 어려워 자신의 전재산인 전세금을 안전하게 지킬 수 없다는 것은 문제가 있다”고 말했다.
  
HUG는 이러한 지적이 계속되자 최근 단독·다가구 전세반환금 보증 상품에 대한 제도개선에 착수했다. HUG 관계자는 “단독·다가구 등 구분등기가 돼 있지 않은 주택 유형에 대해 선순위 채권 금액을 확인할 수 있도록 절차 개선을 검토하고 있다”며 “보증 리스크를 고려해 아파트 외 주택에 대한 보증료율 인하도 추진할 계획”이라고 밝혔다. 참여연대 민생희망본부 부본부장인 이강훈 변호사(법무법인 덕수)는 “임대차 계약에서 권리관계를 투명하게 공시하는 방법을 개발하지 않으면 임차인도 보증보험기관도 이 문제를 쉽게 해결하기 어렵다”고 지적했다. 김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 국장은 “저소득층이 대부분인 단독·다가구 주택의 세입자들에게 정부가 보증료를 지원해야 한다”며 “집주인이 전세보증금으로 얻는 이익도 있기 때문에 일정 부분 분담해야 할 필요도 있다”고 제언했다. /이아라기자 ara@sedaily.com