[줌인 부동산] 대박땅꾼 “저금리에도 대출규제 탓 거래 줄어”

[앵커]
기준금리가 역대 최저 수준을 이어가는 가운데 신종 코로나로 경기 둔화가 예측되고 있습니다. 추가 금리인하 가능성까지 나오고 있는 상황인데요. 요즘 같은 시기에 부동산 투자를 해야하나 말아야 하나 고민하는 분들 많을 텐데요. 사상 최저 금리시대에 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까요. 오늘은 ‘대박땅꾼’이란 필명으로 유명한 분이죠. 전은규 대박땅꾼 부동산 연구소 소장 모시고 얘기 나눠보겠습니다. 부동산팀 정창신기자도 나왔습니다. 안녕하세요.

[전은규 소장·정창신기자]
안녕하세요.

[앵커]
최근 브라질과 필리핀 등에서 금리인하가 단행됐죠. 신종코로나 때문 만이라고 볼 순 없지만 이번 사태가 영향을 미쳤다는 분석인데요. 우리도 금리인하 가능성이 나오고 있죠. 이아라기자가 레포트로 준비했습니다. 함께 보시고 이어가겠습니다.

[이아라기자] 신종코로나 여파…추가 금리인하 가능성↑

[앵커]
전은규 소장님. 우선 주택시장을 짚고 가겠습니다. 신종코로나 사태로 금리인하가 이뤄질 경우 지금의 초저금리 시대가 지속되는데요. 서울 아파트값은 어떻게 움직일까요.

[‘대박땅꾼’ 전은규 소장]
우선, 9억 이하 아파트 시장을 짚어보면요. 강북지역 6억~8억원대 아파트 많아졌고, 노원에서는 9억까지 호가하는 아파트가 생겼나기 시작했습니다.

저금리로 대출이자 부담 줄었지만 아파트 대출규제 때문에 호가만 형성하고 거래는 줄어들고 있는 모습이죠.

투자자가 아닌 실거주자 입장에서는 자금압박에 투자하기가 부담스러운 시기라고 할 수 있습니다.

당분간 서울 집값은 강남4구가 보합세를 유지하고 강북과 수원, 용인을 시작으로 성남, 하남지역이 상승할 것으로 전망됩니다.

[앵커]
이번엔 정창신기자. 강남 3구 아파트값이 하락하고 있는 가운데 강북지역에선 집값이 오르는 모습이 나타나고 있죠. 어떤가요.

[정창신기자]
네. 강북 주요지역이죠. 노도강(노원·도봉·강북) 지역 아파트값은 1억원 넘게 오르는 모습입니다.
최근 서울 노원구 상계동 노원현대 아파트 전용 84.78㎡는 6억6,000만원 짜리 매물이 나왔는데요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지 같은 평형은 지난해 12월 6억2,800만원에 거래됐습니다. 12·16대책 이전인 11월 중순 4억9,400만원에 거래된 이 평형은 1달 만에 1억3,000만원 넘게 오른 겁니다.

도봉구 쌍문동 북한산월드메르디앙 단지 전용 82.09㎡는 지난해 12월 5억7,000만원에 거래됐고요. 직전 거래는 작년 8월말 5억3,000만원으로 12·16대책 발표 이후 4,000만원 올랐습니다. 이 평형 매물은 현재 6억원에 나오고 있습니다.

반면, 강남3구를 중심으로 집값 하락세는 계속되고 있는 모습인데요. 정부가 고강도 자금출처 조사에 나섰고, 대출이 막힌 때문으로 분석됩니다.
실제 강남구 압구정동 미성2차 아파트 전용 74.4㎡는 지난달 21억원에 거래됐습니다. 지난해 4월부터 17억원대를 형성한 이 평형은 6월 18억을 찍은 뒤 계속 올랐는데요. 현재 호가는 19억8,000만원짜리 매물이 나오고 있습니다. 한달새 1억2,000만원 빠진 겁니다.

앞서 전 소장님이 얘기한대로 강북 지역 외에도 수도권 ‘수·용·성’ 지역이죠. 수원, 용인, 성남 아파트값은 이미 오르고 있고요.
하남, 안양, 의왕 등도 오르고 있습니다. 결국 서울 아파트값이 발목 잡힌 상황에서 인접 지역 저평가 된 곳은 오름세가 나타나는 분위기입니다.

[앵커]
전 소장님. 정부가 15억 이상을 초고가 아파트로 규정하고 이 집을 담보로 대출 받는 걸 금지했죠. 초고가 아파트 입성은 현금부자 아니면 입성하기 힘든데요. 저금리 시대에는 변화가 있을까요.

[‘대박땅꾼’ 전은규 소장]
초저금리 시대지만 대출로 집을 살 수 없어지면서 혼란스러운 상황 나타나고 있습니다.

일각에서는 부동산에서 증시로 머니무브 현상도 일어나고 있고요.

15억규제로 인해 호가기준 2~3억정도 내려갔지만 현금부자들의 거래로 인해 더 내려가진 않을 것으로 관측됩니다.

[앵커]
전 소장님. 초저금리 시대에 부동산 투자 어떻게 보십니까. 결국 대출 받아 투자할 수 밖에 없는 투자자 입장에서는 이자 부담이 낮아지면 좋긴 한데요. 주택시장 말고 수익형 부동산 시장에 관심 갖는 분들 많잖아요.

[‘대박땅꾼’ 전은규 소장]
주택시장이 고강도 규제를 받는 가운데 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있습니다.

특히, 규제에서 벗어난 아파트형공장 즉, 지식산업센터는 대출규제가 없고 정책자금 명목으로 오히려 80%까지 대출 가능해 실제 투자금 매가기준 10%로 가능합니다.

이율도 2%대 중반으로 저금리 대출이 가능합니다.

[앵커]
말씀하신 대로 세제 혜택을 받고 투자를 한다면요. 투자자 입장에서. 얼마를 투자하면 되고 어느 정도의 수익을 낼 수 있는지 가장 궁금하거든요. 예를 들어 설명해 주시죠.

[‘대박땅꾼’ 전은규 소장]
평택, 하남 미사지구 지식산업센터를 예를 들면요. 분양평수 25평에 매가 1억8,000만원에 대출 80%가 가능합니다. 실제투자금 2,000만원을 가지고 분양 받을 수 있고 전매도 가능합니다.

임대료를 평당 월 3만원에 계산하면 25평 기준 75만원을 받아서 대출이자 35만원을 내면 실제수익금은 월 40만원씩 발생합니다.

[앵커]
끝으로 전 소장님. 모든 투자 상품이 그렇지만 조심해야 할 점도 있을 것 같습니다. 투자 시 유의사항. 어떤 게 있는지 알려주시죠.

[‘대박땅꾼’ 전은규 소장]
최근 서울 성수, 가산, 마곡 등 서울을 기점으로 수도권 하남, 평택, 안양, 광교 등 여러지역에 지식산업센터가 들어서고 있습니다. 이 많은 지식산업센터중 입지가 좋은 곳에 투자해야되는데요.

한 지역에서도 코너자리냐 아니면 중심지에서 들어가 있느냐에 따라서 공실률이 달라집니다.
예를들면 역세권지식산업센터중 도보 10분 이내는 공실이 없는 반면 그 이상 걷게 되면 공실률이 확 늘어납니다. 또한 대기업 주변에 위치한 지식산업센터도 가까울수록 공실률이 적습니다.

마지막으로 공급량이 얼마나 되는지도 파악해야합니다. 지식산업센터가 들어올 수 있는 부지가 적은지역에 투자해야 희소성 때문에 공실리스크에서 벗어날 수 있습니다.

[앵커]
네. 감사합니다. 지금까지 대박땅꾼, 전은규 소장님과 알아봤습니다. 함께 나오신 정창신기자도 감사합니다.

[전은규 소장·정창신기자]
네. 감사합니다. /csjung@sedaily.com