한국토지신탁, 물류·오피스 분야 리츠 3건 설립·1건 매각

[서울경제TV=정창신기자] 부동산신탁회사 한국토지신탁은 올해 리츠시장에서 리츠운용자산 확대 및 회사 수익구조 다각화에 괄목할만한 성과를 내고 있다고 2일 밝혔다. 

한국토지신탁은 올 초 조직개편시 리츠사업 강화를 위해 기존 2팀으로 운영하던 리츠사업본부를 3팀으로 확대개편하며 리츠부문 투자 확대를 선언한 바 있다. 그 결과 올해 6월까지 물류센터, 오피스 등 물건에 대한 리츠 영업인가 및 매매계약을 3건 완료했다.

올해 첫 시작은 작년 12월 우선협상대상자로 선정된 후 리츠영업인가를 받은 ‘케이원 제13호 이천 국제물류센터’이다. 이천국제물류센터는 경기도 이천시 설성면에 위치해 있으며 ‘용마로지스’가 단독으로 임차하고 있다.

한국토지신탁은 지난 4월 해당 자산에 대한 소유권이전을 완료하고, 현재 공모 변경인가를 준비 중이다. 코로나19로 물류센터 리츠가 각광받고 있는 상황에서 2016년 삼덕TLS물류센터(케이원제6호) 매입에 이어 5년 만에 물류리츠 부문 재진입이다.

케이원제16호(분당휴맥스빌리지) 전경. [사진=한국토지신탁]

두 번째는 ‘케이원 제16호 휴맥스 빌리지’로 대상 자산은 경기도 성남시 분당구 수내동에 위치하며 지하 6층에서 지상 12층으로 이루어진 오피스 빌딩이다. 지난 6월 22일 리츠영업인가를 받은 후 29일 소유권이전이 완료됐다. 현재 휴맥스와 그 계열사가 사옥으로 사용하고 있으며 분당 수내역으로부터 도보2분 거리 분당 수내역 중심상업지역에 위치한 연면적 4만4,594㎡규모의 오피스다.

거래구조는 세일앤리스백(Sales&Leaseback)으로 거래되는 책임임대차 구조이며, 보유세를 제외한 비용을 임차인이 부담하는 구조다.

자산유동화를 목적으로 매도해 책임 임차하는 휴맥스는 보통주 주주로서 투자에 참여하고 한국자산관리공사가 종류주(우선주) 참여함으로써 투자 리스크를 낮추고 사업의 안정성을 높였다.

매도인인 휴맥스는 해당 리츠를 이용한 유동성 확보를 통해 모빌리티 등 신사업 투자 재원을 확보할 수 있게 됐고, 한국토지신탁은 리츠자산 확보를 통한 시장 점유율을 확대하게 돼 매도인과 매수인간의 윈-윈 거래로 볼 수 있다는 게 업계의 설명이다. 분당 지역내 공급여건 및 1% 이하의 공실률, 주변개발 상황을 고려했을 때 향후 가치 상승도 기대된다.
 

케이원제15호(판교H스퀘어) 전경. [사진=한국토지신탁]

마지막으로 최근 매매계약이 완료된 것으로 알려진 ‘케이원 제15호 판교 H스퀘어’는 경기도 성남시 분당구 삼평동에 위치한 오피스 빌딩으로 지하4층~지하10층, 연면적 8만5,154㎡로 판교 오피스권역 내 프라임오피스이다. 지난 6월 22일 리츠영업인가를 받았으며 30일 소유권이전이 완료됐다.

현재 카카오, 카카오뱅크 등 카카오 계열사가 주요 임차인으로 입주하고 있어 안정적인 임차구조를 갖추고 있으며 판교 오피스권역 내 프라임급 오피스빌딩이다. 현재 판교 H스퀘어는 IT기업들의 선호도가 높아지면서 공실이 없는 상태다. 판교 임대시장은 제2의 GBD로 불리며, 제한적 공급속에서 임대인 우위시장으로 자리매김하여 향후 자산가치 증대가 기대되고 있다.

한국토지신탁은 작년 현대해상 강남사옥 매입을 시작으로 판교시장 내 프라임오피스급인 H스퀘어 매입을 완료하면서 우량 오피스 리츠 자산 확대 시도를 적극적으로 시도하고 있다.

이러한 신규 리츠설립 건 외에 화성시 장안면에 소재한 삼덕 TLS물류센터(케이원제6호) 매각도 6월 25일 성공적으로 완료됐다.

2016년 설립 이후 운영기간 평균 배당률 10% 이상을 달성했으며, 탄탄한 운영 노하우와 배당 실적을 기반으로 시장 가격을 훨씬 뛰어넘는 가격으로 매각에 성공했다. 이는 최초 매입가 대비 약 180%에 달하는 수준이다.

삼덕 물류센터 리츠는 모(母)리츠에 속해있는 자(子)리츠로 물류 모자리츠는 당시 시장에서 최초의 시도였다. 또 하나의 자(子)리츠였던 안성 에버게인 물류센터는 2019년 8월에, 삼덕 물류센터는 금년 6월에 매각을 완료하며 모자리츠의 당초 사업 목표 또한 성공리에 마무리됐다.

한국토지신탁은 기 추진 중인 공공지원민간임대 리츠(11건) 외에 2021년 상반기 리츠부문에서 괄목한만한 성과를 내었으며, 하반기에도 물류센터, 청년주택 등 다양한 상품군에서 새로운 리츠설립을 추진하고 있다고 설명했다.

한국토지신탁의 리츠사업은 기존에 부동산신탁사업, 신탁방식 도시정비사업과 함께 미래를 책임질 축으로 자리매김하고 있는 모습이다. /csjung@sedaily.com