[줌인부동산] 빗장 풀리는 재건축, 남은 검림돌 ‘재초환’

[앵커]

앞서 보신 것처럼 여야 대선 후보들의 공약에 따라 재건축 사업에서 ‘안전진단' 족쇄는 어느정도 느슨 해질 것으로 보입니다.

이렇게 되니, 재건축이 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내는 재초환이 재건축의 가장 큰 걸림돌로 지목되고 있는데요.

이 가운데 서울 강남권에서 처음으로 재초환 부담금 부과가 초읽기에 들어가 초미의 관심입니다. 부동산부 서청석 기자와 자세한 얘기 나눠보겠습니다.

먼저 재건축 초과이익 환수 부담금 제도란 무엇인지 모르시는 시청자분들 위해 설명 부탁드릴게요.

[기자]

재건축 초과이익 환수 부담금 제도, 이른바 재초환이라고도 불리는 제도입니다. 재초환은 재건축 사업 기간 동안 오른 공시가 기준 집값에서 건축비등 개발비용과 평균 집값의 상승분을 뺀 초과이익이 3,000만원을 넘을 경우 10~50%까지 세금으로 걷는 제도 입니다.

쉽게 말해 재건축한 아파트에서 사업 비용을 뺀 뒤 재건축 이전 가격과 이후 가격이 3,000만원 이상인 경우 적게는 10%에서 많게는 50%까지 세금을 부과하는 제도입니다.

재초환은 과거 노무현 정부 시절인 2006년에 도입된 제도입니다. 이 제도는 부동산 침체기 때 시행 유예를 거쳐 현 정부 들어 부활했는데요. 2018년부터 대상 단지들에 부담금 예정액 통지가 시작됐습니다.

그런데 이번에 서초구 반포동 옛 현대아파트, 현재 반포센트레빌아스테리움에 서울 강남권에서는 최초로 수억원대 재초환이 부과될 예정인겁니다.

[앵커]

서울 강남권에서의 첫 재초환 부과이다 보니 관심이 집중 될 수밖에 없는데 수억원대가 부과될 예정이라고 했는데 대략 어느정도가 예상되고 부과 시점은 언제가 되나요.

[기자]

업계에 따르면 이르면 이달, 늦어도 4월에는 확정, 부과될 것으로 보고 있는데요. 하지만 확정 부과는 예상보다 늦춰질 것으로 보입니다. 현재 심의를 진행해야하는 서초구청은 구청장 자리가 비어있고, 서초구 국회의원 자리도 공석인 상황입니다.

또, 심의가 진행된 이후에도 부과 당사자인 옛 반포현대아파트 조합과 50일간 조율 기간이 있기 때문에 재초환 확정 부과는 6월쯤이 될 것으로 보입니다.

당초 옛 반포 현대 아파트는 80가구의 1동짜리 나홀로 단지에서 전용면적 60, 82, 89㎡ 전체 108가구로 새로 지어져 지난해 7월말 입주가 시작됐습니다. 이중 일반분양 12가구 공공분양이 16가구입니다.

이 아파트는 재건축을 하기전 10억원대에 거래되던 매물이 재거축이 후 18억원에 거래되며 약 8억원 가량이 올랐는데요. 아직 확정금액은 알수 없지만 적지 않은 금액상승이 있었던 만큼 가구당 2억원~3억원이상까지도 될 수 있다는게 업계의 예상입니다.

[앵커]

투자 목적이 아닌 재건축 이전부터 살다가 이후에도 입주해서 사는 사람들 입장에선 재초환이 억울하게 느껴질수 있을거 같은데 반응은 어떤가요.

[기자]

네, 말씀하신대로 그대로 입주해서 사는 사람들은 이 세금이 억울하다 못해 부당하다고 주장하고 있는데요.

옛 반포현대 아파트 재건축 조합장 이야기 듣고 이야기 나눠보도록 하겠습니다.

[인터뷰] 이순복 반포 옛 현대아파트 조합장

"초과이익이라는건 이익이 내가 손에 갖고 있어야 얼마는 세금 내고 얼마는 내가 이익을 취하는 거잖아요. 근데 우리는 매매가 안돼서 팔은게 하나도 없어요. 다 자기가 소유하고 있고 집이 한 채가 있는거에요. 이익이 어딨어요. 매매를 해서 현금을 쥐어야 이게 이익이 생기는 거죠."

실제로 기존 80가구 중 40가구는 그대로 입주, 나머지 40가구는 전세를 준 상황으로 사실상 기존 가구는 매매없이 그대로 남아있는겁니다.

또, 반포센트레빌 아스테리움 주변에 위치한 반포동 미도 아파트는 재건축을 하지 않았지만 비슷한 면적의 매물이 2019년 14억원 중반대에서 작년 27억원에서 거래되며 2년만에 12억원 이상 가격이 올랐습니다. 같은 기간 반포센트레빌 아스테리움은 재건축 이전과 이후 8억원 가량 오른것보다 더 상승한 가격입니다.

때문에 조합 입장은 재건축으로 아파트 가격이 오른게 아니라 전체적인 서울 아파트 가격이 오른것은 고려하지 않고 일차원적으로 세금을 부담하는 것이 맞지 않다는 겁니다.

[앵커]

부동산 전문가는 재초환에 대해서 어떻게 생각하고 있나요.

[기자]

전문가 역시 재초환에 대해서 부정적인 입장을 보였습니다.

서진형 부동산학회장 이야기 듣고 이어가겠습니다.

[인터뷰] 서진형 부동산학회장(경인여대 교수)

"재초제(재건축 초과이익 환수금 부과 제도)의 경우에는 올해 처음부터 시행되기 때문에 실행되면 재건축 조합원에 대한 부담금이 증가할 것이다. 그렇게 되면 재초제 같은 경우에는 미실현 소득에 대한 과세라는 부분도 있고 많은 논란들이 있기 때문에 재건축이 축소되면서 근본적으로 재건축을 저해하는 요인이 된다. 그래서 재초제에 대한 산정 기준 등등에 대한 전면적인 제도 개편이 필요한 시점이다."

그러니까 집을 팔기 전까진 현금이 생기지 않는건데 만약 집 한 채가 전재산인 사람의 경우엔 재초환을 내기위해 빚을 져야하는겁니다.

때문에 서진형 회장은 재초환이 미실현 소득에 대한 세금 부과라며 제도적 개편을 이야기한겁니다.

[앵커]

바로 내일 20대 대통령 선거가 있는날이죠. 선거 막판 여야에서 재건축 관련 정책을 쏟아냈는데, 여기에 재초환 관련 내용도 포함되어 있잖아요. 대선 이후 재초환 방향은 어떻게 될까요.

[기자]

여당과 야당의 이재명 후보와 윤석열 후보 모두 재건축의 걸림돌이 될 수 있는 재건축 초과이익환수금 부과 제도를 완화하겠다는 공약을 내세웠는데요. 아직 구체적인 세부 정책 내용이 공개 되지 않은 상태이기 때문에 당장 큰 변화를 기대하긴 힘든 상황입니다.

다만 인수위가 꾸려지고 구체적인 세부 내용이 정해지면 이에 따른 재초환 유예, 개편, 폐지 등이 있을 순 있을 것으로 보입니다.

[앵커]

지금까지 부동산부 서청석 기자였습니다.

[영상편집 강현규]