[대박땅꾼의 땅땅땅⑦] 폐구거, 좋은 투자의 조건

필자는 10년전부터 구거로 재미를 많이 봤다. 별명도 또랑전문가라고 불릴정도로 구거(또랑)으로 수익을 많이 봤다. 

구거점용허가를 받고 세금을 내고 쓰다가 추후 지자체와 협의하여 수의계약을 맺고 불하를 받을 수가 있다. 이때 매입금액이 시세보다 훨씬 싸게 매입할 수 있다는 장점 때문에 수익을 많이 본 것이다. 특히 구거가 제 기능을 멈춘 폐구거가 도로부지나 주차장부지로 쓰는데 적합하다. 그래서 이번 주제는 일상적으로 쓰고 있는 구거가 아닌 사용하지 않는 폐구거에 대해 설명하겠다.

구거 중에서도 폐구거는 좋은 투자의 조건이 되기도 한다.

본래 대부분의 구거는 농업용수를 논에 대주기 위한 것이다. 그러나 만약 논이 형질 변경돼 밭이 된다면 구거는 어떻게 될까? 사실상 구거는 필요가 없어지기 때문에 ‘폐구거’가 되는 것이다. 이렇게 자연스럽게 폐구거가 되면 오히려 구거의 활용도가 높아진다.

이와 관련된 사례로는 창완 씨에게 설명해주었던 구거 활용법을 예로 들 수 있다. 창완씨는 자신의 땅 한가운데에 폐구거가 있어 이를 어떻게 이용해야 할지 걱정이라고 문의해왔다. 이 땅은 물은 흐르지 않지만 지적도상에서는 땅이 양분되어 있어 그냥 쓰기에는 조금 애매하다는 것이었다.

이럴 때 땅 주인은 어떻게 해야 할까? 다음과 같은 세 가지 방법이 있다.

첫 번째, 구거 점용허가를 받는다. 구거 점용허가를 받게 되면, 구거가 있는 곳에 다리를 놓거나 땅을 평평하게 할 수 있게 되기 때문에 구거를 충분히 활용할 수 있게 된다.

두 번째, 구거 폐지 신청을 한다. 어차피 폐구거는 사용할 수 없으니 용도 폐지를 진행하는 것도 한 방법이 될 수 있다. 국가로부터 용도 폐지된 구거를 수의계약으로 매입하면 국유지로 활용되지 않는다.

세 번째 방법은 별로 추천하고 싶지 않다. 최악의 상황에는 내 땅의 일부에 새로운 구거를 만들어 국가에 기부채납하고, 내 땅에 있는 폐구거를 국가로부터 양여받는 경우다. 만약 폐구거가 있는 자리를 흙을 쌓아 메꾸면 그 가치가 몇 배로 오르는 경우가 있다. 이 방법은 땅의 쓰임과 가치를 충분히 파악할 수 있는 사람만이 쓸 수 있는 구거 활용법이다.

다소 어렵게 느껴지지만 처음 시작만 복잡하고 힘들 뿐이다. 구거를 활용한 투자는 고수익을 기대할 수 있는 좋은 방법이기 때문에 고수들은 구거를 반드시 눈여겨본다. 그리고 지적도를 떼어보고 훌륭한 입지를 가진 땅에 구거라고 표기돼 있으면 매입을 서두른다. 저평가되어 있는 경우가 허다하기 때문이다. 그래서 고수들은 구거는 길의 다른 말이라고 생각한다. 구거는 헐값에 내 것으로 만들 수 있는 알토란같은 땅이다.

참고할 사항은 구거 점용허가는 먼저 낸 사람에게 사용 우선권이 있으며 인접한 밭이나 전 등의 소유자 동의는 필요 없는 것이 대부분이다. 일단 구거 점용허가를 내려면 담당 기관이 어디인지를 먼저 파악해야 한다. 경지 정리된 토지의 구거는 보통 한국농어촌공사가, 구거가 천(川)으로 표기된 경우는 시·군에서 관리하곤 하는데 시청 새마을과에서 내주기도 한다. 점용허가시에 보통 공시지가의 5% 정도를 허가비용으로 징수하며 임대 기간은 약 10년, 사용 기간 갱신도 가능하다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장.