[대박땅꾼의 땅땅땅] 꼼꼼히 준비해야 하는 지목변경

사실 지목을 바꾸는 일은 상당히 까다롭다. 하지만 성과가 크기 때문에지목변경 자체가 매력적인 토지 투자 방법으로 각광받고 있다.

필자의 지인 충재 씨는 모텔업을 하기 위해 당진에서 5,355ml (1,620평)의 임야를 구입했다. 도심권 2차선 도로변으로 시세가 3.3㎡당 1백~2백만 원대는 족히 나가야 하지만, 다른 땅과는 달리 임야였기 때문에 3.3㎡당 24만 원으로 저평가되어 있었다. 충재 씨는 이 임야를 3억8,900만 원에 매입했다.이후 충재 씨는 지목변경을 위한 준비를 시작했다.

그가 가장 먼저 행한 것은 산지전용허가를 받는 일이었다. 전용허가는 소유한 땅의 원래의 지목에 따라 허가 종류가 다르다. 충재씨처럼 임야인 경우 산지전용허가를 받아야 하고, 농지인 경우에는 농지전용허가를 받아야한다. 산지전용허가를 받기 위해서는 사업계획서, 산지내역서, 지형도, 임야도 등 농림부령이 정한 서류를 구비해 산림청장에게 신청서를 제출해야 받을수 있다.

특히, 산지의 경우 2013년부터 660㎡ (199평) 미만의 소규모 산지전용도 허가를 받아야 한다. 산지의 무분별한 개발을 막기 위한 정부의 방침이다. 산지전용비용은 전국적으로 매년 산림청이 제정한 산지전용비 기준에 따라 적용을 받는데 평균 3.3㎡당 2,000원 정도다.

농지전용허가는 해당 농지를 관할하는 농지관리위원회에 농지전용허가신청서를 제출한 후 위원회의 확인을 거쳐 농림부 장관의 허가를 받아야 한다.이때 사업계획서와 소유권 내지 사용권에 관한 입증자료, 지적도등본, 지형도 등을 갖춰 함께 제출해야 한다.

다음으로 충재씨는 토목공사나 부지조성공사 같은 형질변경 작업을 해야 한다. 임야라면 벌채를 하고 경사지를 밀어 평지를 만드는 행위다. 즉,토지의 형태를 바꾸는 행위를 의미한다. 예를 들어 경사진 임야를 평지로 만들고 집을 짓기 위해 논이나 밭을 흙으로 메우는 작업 등이 있다. 이 형질변경을 위해서도 사전허가가 필요한데 이를 개발행위허가라고 한다.

형질변경이 완료되면 해당 토지 위에 건축물을 지을 수 있다. 형질변경 후토지가 속한 각 용도지역에 따라 허용되는 건폐율과 용적률에 맞는 건축가능한 건축물이 있으니 건축 시에는 그에 맞는 건축물을 지어야 한다.

건축물이 완성되면 관할 행정청에 지목변경을 신청한다. 지목변경을 허가하면 토지이동정리결의서를 작성한 뒤 대장과 도면을 정리한다.

지목변경을 하기 원한다면 사전에 반드시 지목변경이 가능한지 확인해야한다. 지목변경 가능 여부를 알기 위해서 토지 이용현황과 관계법령의 여부등을 필수로 확인해야 한다. 임야의 보전임지는 전용허가 등을 얻어 전용되는 경우를 제외하고는 지목을 변경하지 못한다. 그러나 개발제한구역 내의토지로서 개발제한구역 지정 이전에 적법하게 이미 토지 형질변경이 이루어진 경우에는 사실 상태에 맞도록 지목변경을 할 수 있으니 참고하자.