[6·17 부동산대책] 초강력 부동산 규제 카드, 시장 향방은

[앵커]

오늘(17일) 정부가 서울과 수도권 일부 주택시장에 퍼지고 있는 풍선효과를 차단하기 위해 고강도 부동산대책을 내놨습니다. 지난달 전국 아파트 매매거래는 전달보다 20% 가까이 늘었고, 최근 서울 아파트값은 강남권을 중심으로 급매물이 팔려나가며 10주만에 상승 전환했는데요. 과열조짐이 보이자 또다시 규제카드를 꺼내든 겁니다. 22번째 규제카드는 약발이 제대로 먹힐까요. 또 다른 풍선효과를 불러오진 않을까요. 전문가들의 목소리를 들어봤습니다. 부동산팀 설석용기자입니다. 설기자 안녕하세요.

[기자]

네. 안녕하세요.

[앵커]

먼저 정부가 발표한 내용부터 살펴보죠.

[설석용 기자]

네, 정부가 발표한 대책은 크게 다섯 가지로 나눌 수 있습니다. 비규제지역에 집중되는 투기수요의 유입을 차단하기 위해 규제지역을 확대지정했고요. 개발호재로 인해 상승이 우려되는 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 또 주택담보대출을 받는 사람의 실거주 요건을 강화해 갭투자 차단에 나섰고, 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고 조합원의 분양요건을 강화하겠다고 밝혔습니다. 법인 관련 대출과 세제를 정비하는 등 법인을 통한 투기를 원천차단한다는 방침입니다.

[앵커]

고강도 대책이 나온 건데요. 하나씩 조목조목 살펴보겠습니다. 일단 규제지역이 확대됐잖아요. 집값이 좀 안정될까요.

[설석용 기자]

네, 조정대상지역과 투기과열지구 등 규제지역이 확대된 만큼 집값 안정효과가 있을 것이란 전망이 나옵니다.

    
우선, 조정대상지역 지정 뒤에도 과열이 지속되고 있거나 비규제지역 중 과열이 심각한 지역은 투기과열지구로 지정했는데요. 경기 지역에서는 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성 동탄2 지역이, 인천에서는 연수, 남동, 서구가, 대전은 대덕구를 제외한 나머지 4개구가 모두 투기과열지구로 지정됐습니다.

이로써 서울 전지역과 인천과 수원, 광명, 하남, 성남, 안양, 군포 구리를 비롯한 수도권 절반 가량이 규제지역으로 묶였습니다. 부동산 투기를 막겠다는 정부의 강력한 의지로 보입니다. 수도권 내 상당히 많은 지역에 규제가 적용되기 때문에 투자 수요를 막아 단기적으로는 집값 안정 효과를 가져올 수 있다는 전망이 나옵니다. 함영진 직방 빅데이터랩장의 얘길 들어보시죠.

[싱크] 함영진 / 직방 빅데이터랩장

“조정지역이나 투기과열지구 같이 상대적으로 단기 시세차익을 보려고 하는 과수요자들을 시장에서 쫓아낼 수 있다는 부분들은 단기간 집값 안정을 가져올 수 있다는 점에서는 긍정적인 부분도 있는 것 같습니다.”

[앵커]

규제지역들이 상당히 늘어나기 때문에 투자수요가 줄어들 거란 해석인데요. 개발호재가 있는 곳을 토지거래허가구역으로 지정한다고요.

[기자]

네. 개발호재가 있는 지역 토지나 집값이 과도하게 뛸 것을 대비해 우려가 되는 지역은 토지거래허가구역으로 지정됩니다.

대상 지역은 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 그 일대입니다. 송파구 잠실동과 강남구 삼성동, 대치동, 청담동 등인데요. 이 지역에 대한 허가구역 지정 심의는 오늘 오후 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정됐습니다. 이 지역을 토지거래허가구역으로 묶었다는 건 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'를 원천 금지한다는 뜻입니다. 업계에선 이 지역 아파트 6만1,000여가구가 대상이 될 것으로 추산했습니다.

[앵커]

자금조달계획서가 앞으로는 거래가액과 무관하게 의무화된다고요.

[설석용 기자]

네, 투기과열지구나 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택 거래시 자금조달계획서를 제출해야 했는데 앞으로는 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 관련 증빙자료 종류도 늘어나 실제 자금 조달이 가능한지 여부에 대한 꼼꼼한 심사가 이뤄질 예정입니다.

[앵커]

정부가 갭투자를 막기 위한 특단의 대책도 내놨죠. 주택 구입을 위해 대출을 받을 경우 의무 사항을 강화했다고요.

[설석용 기자]

앞으로는 주택 구입을 목적으로 대출을 받을 경우 전입 의무가 강화됩니다. 투기지역이나 투기과열지구에 주택 구입을 위해 대출을 받는 경우 무주택자의 경우 9억원 초과 주택이면 1년 내에 전입을 해야 했습니다. 하지만 앞으로는 모든 규제지역 내 주택 구입을 목적으로 대출을 받았다면 가격과 상관없이 6개월 이내에 전입을 해야 합니다.

1주택자가 투기지역이나 투기과열지구에 주택 구입을 위해 대출을 받는 경우 1년 이내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입을 해야 했는데요. 앞으로는 전 규제지역에서 6개월 이내에 처분과 전입을 해야 합니다. 갭투자를 못 하도록 전입 의무를 강화한 겁니다.

[앵커]

정부가 갭투자를 막기 위해 대출규제를 더 강화하기로 했죠. 이게 실수요자들한테 불리할 수도 있을 것 같은데요. 전문가들은 뭐라고 하나요.

[설석용 기자]

네. 전문가들은 실수요자들이 더 어려워질 수 있다고 우려의 목소리를 내고 있습니다.

일단 실거주 의무가 없었던 보금자리론도 대출받은 날로부터 3개월 이내 전입을 해야 하고 1년 이상 실거주를 해야 합니다. 그냥 대출만 하지 않겠다는 얘기고요. 위반할 경우 대출금을 즉시 회수한다는 방침입니다.

또 전세대출 보증 제한도 강화되는데요. 지금은 시가 9억원 초과 주택 보유자가 전세 대출을 받은 뒤 9억원을 초과하는 주택을 구입하면 즉시 대출금을 회수하고 있습니다. 하지만 앞으로 투기지역과 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규로 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가됩니다. 전세대출을 받은 뒤 투기지역 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출금은 즉시 회수됩니다.

전세자금 대출 제한 범위를 넓혀 유동성 유입을 차단하겠다는 목표인데요. 사실상 일반 서민들에게 부담이 더 크게 돌아올 거란 우려도 있습니다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수의 말을 들어보시죠.

[싱크] 권대중 / 명지대 부동산대학원 교수

“실소유자 입장에서 무주택자 입장에서 볼 때는 점점 더 곤란해지는 환경으로 빠지고 있어요. 이번 대책도 마찬가지로 전세금 대출도 3억에서 2억으로 보증을 낮추고…대책 나온 거 중에서 서민들을 위한 대책보다는 투기를 억제하는 대책이 더 많기 때문에 서민들은 오히려 더 어려워질 가능성이 높습니다.”

[앵커]

요즘 3억 이하 아파트를 찾기도 쉽지 않기 때문에 사실상 서민들 심적 부담은 더 커질 것으로 보입니다. 오늘 대책에선 재건축 분양 단지에 대한 실거주 조건도 담겼죠.

[설석용 기자]

네. 지금까지 재건축 분양 단지는 거주여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격요건을 부여해 분양신청이 가능했습니다. 하지만 앞으로 수도권 투기과열지구의 재건축 단지를 조합에서 분양할 경우 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해서 분양 신청이 가능합니다. 다만 매각 후 다시 매입한 경우에는 재매입 시점부터 기간을 산정하고 또 연속 거주가 아니라도 합산 거주기간이 2년 이상이면 됩니다.

업계에선 재건축 사업 추진이 다소 위축될 수 있다는 전망이 나옵니다.

[싱크] 윤지해 / 부동산114 수석연구원

“조합원이 되기 위한 절차 자체를 까다롭게 하는 거고 기존 세입자와 관련된 문제도 있고 노후 주택에서 조합원들이 살아야 하는 불편함 이런 부분도 있다 보니까 사실 재건축을 추진하는 데 걸림돌이 될 수 있는 부분이에요.”

[앵커]

정부가 법인의 부동산 투기를 철저히 뿌리 뽑겠다는 의지도 밝혔죠.

[설석용 기자]

네, 대출도 막고 각종 세금도 대폭 증가하겠다는 방침을 밝혔는데요. 간략히 정리하면 규지제역이든 비규제지역든 상관없이 모든 지역을 대상으로 한 주택매매나 임대사업자에 대한 주택담보대출을 금지하겠다는 계획입니다. 법인이나 개입사업자 모두가 주택담보대출 제한 대상에 포함됩니다.

여기에 법인이 보유하고 있는 주택에 대한 종합부동산세율을 개인보다 높게 적용하겠다는 방침도 밝혔습니다. 개인이 법인을 활용해 종부세 합산과세를 회피하는 것을 막겠다는 취지입니다.

또 법인이 보유한 주택이 6억원 이하일 경우 공제를 받았었는데, 이 6억원의 기준이 폐지됩니다. 이에 따라 법인이 내야할 종부세 합산과세가 더 높아질 전망입니다. 법인이 보유한 주택에 대한 양도세도 기존 10%에서 20%로 적용됩니다.

[앵커]

법인이 부동산 투기를 하지 못하도록 각종 세금을 상향 조정하고 대출은 규제했다는 얘기인데요. 전반적으로는 투기에 대한 규제가 집중돼 있어서 공급 대책도 함께 마련이 돼야 한다는 목소리도 높습니다. 실제 내 집 마련을 해야 하는 일반 서민들은 이번 규제로 또 하나의 큰 부담이 커진 건 사실인 거 같은데요. 정부가 집값 안정뿐만 아니라 안정적으로 집을 마련할 수 있는 대책도 서둘러 마련해주길 기대합니다. 설석용 기자였습니다. 수고했습니다. /joaquin@sedaily.com

[영상취재 이창훈·김서진 / 영상편집 강현규]