[대박땅꾼의 땅땅땅⑪] 불황기에 빛나는 경매

경매는 불황기일수록 빛을 발한다. 불황기일수록 토지 물건은 더욱 쏟아진다. 투자자는 물건이 많을수록 선택의 폭이 넓어진다. 지금도 그렇다. 경기침체가 장기화 되다 보니, 대출이자의 고비를 넘기지 못하고 압류돼 나오는 물건들이 많다. 

경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난 2009년 한 해 동안 토지 경매 진행건수가 10만 건 가까이 달해 부동산 시장의 3분의1 가량을 차지했다. 낙찰총액은 3조2,140억원으로 2008년보다 5,910억이 증가했다. 낙찰총액이 증가하고 있다는 것은 일반인들 사이에서 점차 토지에 관심이 많아지고 있다는 의미이기도 하다. 

올해 신건도 쏟아지고 있다. 1월부터 3월까지 토지 법원 경매 신건 수가 8,947건이다. 특히 3월만 해도 4,570건이 쏟아졌다. 이는 2월에 비해 46%나 증가한 수치다. 투자자 입장에서는 그만큼 투자가치가 높은 물건들이 많이 나오고 있어, 여러 물건들 중에 고를 수 있는 장점이 있다. 

토지를 낙찰 받으면, 땅값이야 크게 잘못되지 않는 한 계속 오를 것이다. 토지 경매 투자자는 계속 쏟아지는 땅 때문에 투자할 땅이 너무 많아 행복한 고민에 빠질 수 있다. 그래서 필자도 쏟아지는 땅들을 보러 다니느라 행복했었던 추억이 있다.

땅을 싸게 사는 방법은 여러 가지가 있다. 급매물을 사는 방법, 손바뀜이 어의 일어나지 않은 원주민의 땅을 사는 방법, 맹지를 싸게 사 진입로를 확보하는 방법 등 다양한 방법이 있다. 하지만 이런 땅이 나에게 오기만을 기다릴 수는 없다. 이 한계를 극복할 수 있는 방법이 바로 경매다.

땅을 저렴하게 살 수 있다는 것이 토지 경매의 최대의 장점이다.

경매는 1회 유찰이 될수록 감정가의 20~30%씩 떨어진다. 만약 2회 유찰시 감정가의 40~60%가 떨어져 감정가의 60~40%의 금액에 낙찰 받을 수 있다. 이는 주변 시세보다 최소 40~60% 저렴한 금액이다. 예를 들어, 당진에 3억원짜리 땅이 경매에 나왔다고 하자. 그 물건은 투자하기 손색없는 땅이라고 한다면, 신건일 때 물론 낙찰될 수 있다.

그 물건이 유찰이 된다고 가정해 보자. 당진의 경우 유찰될 때마다 순차적으로 30%씩 떨어진다. 그 땅이 1회 유찰이 된다고 보면, 감정가의 70%인 2억1,000만원이 다음 최저입찰금액이 된다. 그 물건이 2회 유찰이 되면 또 30%가 차감돼, 1억4,700만원이 최저입찰금액이 된다. 만약 여기서 1번 더 떨어져 3회 유찰이 되면, 1억290만원까지 떨어진다. 3억원짜리 땅이 3회 유찰이 되면 1억290만원의 투자금으로 땅을 살 수 있다. 투자자는 그 경매 물건을 1억290만원에 낙찰받지만, 그 토지의 본연의 가치는 3억원으로 가치가 떨어지지 않는다.

여기에 지렛대 효과(대출)도 기대할 수 있다. 경매에는 경락잔금대출제도가 있다. 그래서 투자자는 최대 80%까지 경락잔금대출을 받을 수 있다. 대출을 최대로 활용하면 3억원짜리 땅을 8,200여만원에 매입할 수 있다.

하지만 여기서 짚고 넘어아갸 할 것은 경락잔금대출이 장점이자 단점이 될 수 있다. 투자자가 경락잔금대출을 어떻게 활용하느냐에 따라 약이 되기도 하고 독이 되기도 한다. 이는 투자자가 어느 한도까지 대출을 감당할 수 있느냐에 달려 있다. 하지만 필자는 대출을 80%까지 받아 땅에 투자하는 것은 추천하지 않는다.

투자자가 땅을 낙찰 받을 당시에는 투자금이 적게 들어 좋아할지 모른다.

하지만 넉넉하게 수중에 돈이 들어온다면 모를까 그 상황에 바로 지치기 쉽다. 매월 이자가 부담이 될 가능성이 높기 때문이다. 계속 이자를 갚아오다가 더 이상 부담할 능력이 안되면 다시 경매 시장에 나오게 될 수도 있다.

더욱이 최근 정부가 기준금리를 0.25%포인트 높여 출구전략의 신호탄을 쏘아 올렸다. 정부는 향후 시장 상황에 따라 점진적으로 금리가 추가적으로 인상할 것이다. 그래서 대출 비중에 많지 않은 한도 내에서 경락잔금대출을 활용하라고 권하고 싶다. 경락잔금대출을 잘만 활용하면, 여러 군데 분산 투자하는데도 도움이 된다.

즉, 일반 매물의 경우 불황일 때 평소보다 조금 더 싸게 살 수는 있다. 반면, 토지 경매에서는 언제나 싸게 살 수 있다. 정부가 투자자들을 보고 땅을 사에 매입하라고 경매라는 문을 활짝 열어 놓은 것이다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장.