[대박땅꾼의 땅땅땅] 서류만 믿지 말고 반드시 현장방문을 하라

많은 사람들이 착각을 하는 경우가 많다. 토지이용계획확인원에 기재된 것만 살펴보고 토지규제에 대한 확인이 모두 끝났다고 생각한다. 

토지이용계획확인원은 땅투자 시 매우 중요한 서류임에는 틀림없다. 하지만 기본적 규제만 담고 있기 때문에 이 서류만으로 규제를 확인해서는 안된다. 반드시 그 토지가 소재 되어 있는 해당 관청과 근처에 있는 토목측량설계사무소 등에서 규제를 확인하거나 조언을 듣는 것이 좋다.

예를 들면 고인돌이 있으면 반경 200~300m까지는 개발행위 허가가 제한될 수 있는데 이런 경우 서류에는 문화재보호구역으로 나와 있지 않을 경우도 있고 육안으로 고인돌이 보이지 않을 경우도 있다.

따라서 담당공무원에게 추가 규제가 있는지 확인하거나 현장 경험이 많은 토목측량설계사무소를 이용하면 규제 내용에 대해 쉽고 빠르게 이해할 수 있다.

만약 지적도를 보니 도로가 없어 맹지인줄 알았는데 현장을 직접 방문해 보니 4m 포장도로가 접해 있다면 허가가 날 수 있을까?

지적도상에 도로가 있으면 포장 여부와 상관없이 개발행위 허가가 가능하다. 하지만 지적도상에는 도로가 있지만 현황을 확인해 보니 도로가 없어진 경우라면 해당 도로를 점유하고 있는 자의 동의가 필요하다.

토지이용계획확인원과 지적도가 토지를 보는데 반드시 필요한 서류이긴 하지만 모든 규제사항을 다 알려주지는 않는다. 특히 군사시설이나 문화재, 환경과 관련된 규제는 토지이용계획확인원에 나오지 않는 경우도 있으므로 주의해야 한다.

가령 군사시설보호구역은 아니지만 야산 봉우리에 군 초소가 있다거나 예비군 사격연습장이 있는 경우에는 이격거리에 제한이 있어 해당 군부대의 동의가 있어야만 개발행위 허가가 가능하다. 그리고 문화재보호구역으로 토지이용계획확인원에 나오지는 않았지만 고인돌이 있어 반경 200m 이내는 건축이 제한을 받는 경우도 있다.

환경관련 규제도 마찬가지다. 도시계획조례에 의해 개발행위 허가를 규제하는 토지는 일일이 가능 여부를 판단할 수 없기 때문에 토지이용계획확인원에 개별 필지별로 규제 내용을 담을 수 없는 것이다. /csjung@sedaily.com

전은규 대박땅꾼Lab 소장