[이슈플러스] 정체된 PF 구조조정…당국 "경매·공매 잘 되게 제도 손질"

[앵커]

금융당국의 부동산프로젝트파이낸싱 PF 사업장 구조조정 압박에도 불구하고, PF 사업장 유찰이 이어지면서 좀처럼 속도가 나지 않고 있습니다.
복잡한 이해관계가 걸림돌 중 하나로 지목되는 가운데, 금융당국은 제도 개선 손질을 예고했습니다. 자세한 내용, 이연아 기자와 알아보겠습니다. 안녕하세요.

금융당국이 PF 사업장에 대한 구조조정 속도를 요구하고 있지만, 현장의 분위기는 꿈쩍도 하지 않는 분위기라고요. 구체적으로 어떤 상황입니까?

[기자]

서울 주요 지역 PF 사업장의 경매 공매 유찰이 이어지고 있습니다.

PF대출 규모 532억인 종로구 효제동 사업장은 이미 두 차례 유찰됐습니다.
이지스자산운용과 한국투자증권이 부지 소유주인 사업으로 120억원 자본금을 들여 주거용 오피스텔 공급 목적으로 추진 중이었습니다.
은행 등 19개 금융회사로부터 532억원의 PF 대출을 받았는데, 대출 만기 연장에 실패해 공매 시장에 나왔습니다. 두 차례 공매시장에 나왔지만 모두 유찰됐습니다.

1차 최저 입찰가는 1,041억원으로 당시 현장에서는 입찰가 수준을 놓고 논란이 제기됐습니다.
감정 평가액이나 부지 매입 가격보다 높은 수준이었기 때문인데, 감정 평가액 801억 원보다 130% 더 높았고, PF 대출금 532억과 비교하면 배에 이르는 수준이었습니다.

용산구 이태원동 사업장도 상황은 비슷합니다. 이태원동 두 필지에는 업무와 상업 시설 개발 용도 사업장이 브릿지론 디폴트가 발생해 지난해 공매 시장에 나왔습니다.
최저 입찰가는 브릿지론 대출규모 512억보다 더 큰 규모인 685억원이었고, 역시 유찰됐습니다. 다른 지역 주요 PF 사업장 역시 상황은 크게 다르지 않습니다.

[앵커]

주요 PF 사업장의 경매와 공매가 유찰된다면 당연히 PF 구조조정은 늦어질 수밖에 없는 상황으로 보입니다. 이유는 무엇입니까?

[기자]

위 사례에서도 알 수 있듯이, 채권단이 부지 매입 가격이나 감정 평가액보다 더 높은 가격으로 시장에 내놓기 때문입니다.
올해 하반기 기준금리 인하가 시작될 경우 부동산 시장이 다시 회복될 수 있다는 전망이 크게 영향을 미친 것으로 분석됩니다.

채권단 내부적으로 보면, 같은 채권자라도 순위에 따라 이해관계는 엇갈립니다.
은행 등 선순위 채권자는 대출 만기 연장보다 경매나 공매에 부쳐 매각하고 채권을 회수하는 방안을 선호합니다.
선순위라 낙찰가가 낮아도 손실을 볼 가능성이 적기 때문입니다.
반면, 증권사나 캐피털사 등 후순위 채권자는 경매나 공매로 넘어가면 손실이 불가피합니다.
후순위 채권자 입장에서는 최저입찰가 가격 수준을 최대로 높이거나, 아예 경매나 공매를 반대하는 상황입니다.

[앵커]

그렇다면, 금융당국과 PF 현장에서 바라보는 PF구조조정이 너무 다른 것 아닙니까?
여기에 대해서 금융당국이 준비하고 있는 대책은 무엇입니까?

[기자]

당국이 생각하는 대책 방향은, 만기 연장을 어렵게 하고 자산 매각을 쉽게 하자는 겁니다.
부실한 사업장의 빠른 정리를 위해서 채권액 기준 3분의 2이상 찬성하면 만기연장을 할 수 있던 현행 기준을 4분의 3이상으로 높이는 방안이 거론됩니다.
또 채권자 전원이 동의하지 않아도 경매와 공매를 진행할 수 있도록 하는 방안을 검토하고 있습니다.

지난주 금감원은 금융사, 건설사, 신탁사가 구성원으로 이뤄진 협의체 출범 회의를 열고, 경매와 공매 장애 요인을 없앨 수 있도록 제도 개선 추진하겠다고 밝혔습니다.

여기에 엄격한 사업성 평가에 따른 사업장의 재분류 이후 부실 정리 계획 등이 실제로 이행될 수 있도록 하는 장치를 만드는 방안에 대해서도 고심하고 있습니다. 오는 4월부터 사업장 재분류 예정인데 대상 사업장만 3,000곳에 달합니다.

또, 금융권 투자 펀드를 만들어 공매 시장에서 매물이 소화되는 속도를 높이는 방안이 거론되고 있습니다.
캠코와 민간이 공동으로 만든 1조원 규모 PF 정상화 펀드가 소진되면 금융사가 추가 출자해 펀드를 조성하는 방식입니다.
당국은 해당 펀드를 가지고 브릿지론과 본PF 사업장 중 재구조화 작업 등을 통해 사업성 회복이 있다는 곳에만 투자하겠다는 계획입니다.

현재, PF 시장 시장 리스크는 상승했습니다. 건설산업연구원의 최근 보고서에 따르면 PF 위험노출액은 202조 원입니다.
현장도 숨 가쁘게 돌아가고 있습니다. PF 리스크를 촉발시킨 태영건설은 오는 4월 채권단 협의회를 앞두고, 다음 달까지 계열사 자산 유동화와 추가 담보 대출을 통해 2,000억원 자금 확보를 하겠다는 계획입니다.
PF 리스크에 노출된 롯데건설은 5대 시중은행과 2조3,000억원 규모 PF 펀드 조성에 합의하면서 급한 불은 껐지만, 재무구조 안정성이라는 중요한 과제가 남았습니다.

[앵커]

네. 지금까지 이연아 기자와 알아봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

[기자]

네. 감사합니다. / yalee@sedaily.com

[영상편집 유연서]