[줌인 부동산] 분양가상한제로 기존보다 최대 30% 싸질 듯

[앵커]

앞서 레포트 보신대로 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 절반인 22개동이 민간택지 분양가상한제 적용을 받게 됐습니다. 여기에 마·용·성으로 불리는 마포, 용산, 성동 지역과 여의도동이 상한제 지역으로 결정났는데요. 시장의 예상과 비슷한 수준이죠. 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까요. 부동산팀 정창신기자와 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.
 

[기자]
네. 안녕하세요.

[앵커]
정기자. 투자수요가 서울 주택시장으로 쏠리고 있는 상황에서 인기지역인 강남권 절반이 분양가상한제 적용을 받게 됐어요. 앞으로 분양가가 내릴까요.

[기자]
네. 분양가상한제 적용으로 분양가격이 떨어질 것은 분명해 보입니다.
오늘(6일) 분양가상한제 적용지역이 결정되면서 이곳에서 재건축이나 재개발을 추진하는 조합의 고민도 커질 것으로 전망되는데요.

김현미 국토부 장관은 오전에 열린 주거정책심의위원회에서 “지난 1년간 서울의 분양가가 집값보다 4배 이상 오르며 기존 주택의 가격상승을 부추기고 있다”고 강조했습니다. 비싼 분양가를 잡으면 집값도 잡을 수 있다고 본거죠.

실제로 분양가상한제 적용지역은 일반분양 가격을 감정평가로 구한 토지비에 표준형 건축비를 더해 결정이 되는데요. 업계에선 기존 분양가보다 15%에서 최대 30% 가량 떨어질 것으로 관측하고 있습니다.

[앵커]
규제를 받게 되니 분양가가 떨어질 것은 분명해 보이는데요. 이게 정부의 바램대로 집값 안정도 가져올까요. 집값이 떨어질 수 있느냐는 겁니다. 일부에선 이미 공급부족 논리로 맞서고 있잖아요.

[기자]
이런 우려에 대해 정부는 공급부족 우려를 일축했습니다.
국토부 관계자는 “과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않다”고 밝혔습니다.

이 말은 현재 분양가가 비정상적으로, 그러니까 과도하게 이익을 남기는 구조이기 때문에 상한제 적용을 받더라도 과도한 이익이 줄어드는 거지 사업성이 아예 없는 게 아니란 거죠.

여기에다 이날 서울에서 상한제가 적용된 동은 전체 467개동 중 27개 동이거든요. 전체의 5.8%에 불과한 겁니다. 건설사들은 단순 도급으로 사업을 따내기 때문에 건설사 손실은 별로 없어 보입니다.

재건축, 재개발 조합의 경우를 보면 현재 서울에서 추진 중인 정비사업장은 총 332곳이거든요. 업계에 따르면 이중 사업이 본격화돼서 착공에 들어간 곳이 81개고요, 관리처분인가 단지가 54개입니다. 전체의 40%가 넘는 135개 단지가 이미 사업을 추진 중이니까 공급이 줄어들 우려는 크지 않을 것이란 관측입니다.

여기에 정부는 서울 도심 유휴지개발로 4만가구 공급 계획을 이미 밝혔고요, 3기신도시로 수도권에 30만가구가 새로 생기거든요. 서울 수요 중 일부는 분산될 것으로 예상되는데요. 큰 공급 감소는 없을 것으로 분석되고 있습니다.
다만, 일부에선 여전히 분양이 줄어 공급이 부족하게 되고, 결국 공급에 비해 수요에 더 많아 집값을 끌어올릴 거란 논리로 맞서고 있습니다.

[앵커]
오늘 조정대상지역이 해제된 곳도 나왔죠. 경기도에선 고양시와 남양주시 일부지역, 부산 수영·동래·해운대구 등이 규제에서 풀렸습니다. 이 지역은 어떤 영향이 있을까요.

[기자]
네. 이들 지역은 집을 담보로 대출을 받는데 숨통이 트일 것으로 관측됩니다.

조정대상지역은 주택담보대출 시 담보인정비율, 그러니까 LTV 60%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한되거든요. 집값의 60%만 대출이 가능했는데 이게 70%까지 대출을 더 받을 수 있게 됐습니다.

여기에 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매시 단일 세율(50%) 적용 등의 부동산 규제를 받았는데 이 같은 규제에서 자유로워지는 겁니다.

[앵커]
네. 알겠습니다. 오늘 민간택지 분양가상한제가 적용된 지역과 조정대상지역에서 해제된 곳까지 살펴봤습니다. 감사합니다. /csjung@sedaily.com