[줌인 부동산] 9억 이하 아파트 많은 강북에 투자수요 몰리나

[앵커]

12·16 종합 부동산대책 이후 9억 이하 아파트 시장이 강세를 보이고 있는 모습입니다. 상대적으로 대출규제가 덜한 만큼 수요자들의 눈길이 쏠리는 모습인데요. 대책이 발표된 지 3주가 지났죠. 서울에서 9억 이하 아파트가 많은 강북지역 아파트값이 오르는 분위긴데요. 자세히 알아보겠습니다. 이춘란 오비스트 본부장, 부동산팀 정창신기자 나왔습니다. 안녕하세요.

[이춘란 본부장·정창신기자]

네. 안녕하세요.

[앵커]

우선 얘기 나눠보기에 앞서 부동산팀 이아라기자가 강북구 상황을 알아봤는데요. 준비한 레포트 보고 이어가겠습니다.

[기자]

서울 강북구 미아동 두산위브트레지움 아파트.

최근 이 단지 전용 84㎡가 6억9,500만원에 매물로 나왔습니다.

국토부 실거래가에 따르면 이 단지 같은 평형은 지난달 6억5,000만원에 거래됐습니다.

열흘 새 4,500만원 뛴 겁니다.

강북구 다른 아파트들도 상황은 비슷합니다.

번동에 있는 기산그린 아파트는 지난달 24일 전용 59㎡가 2억9,450만원에 거래됐는데, 현재 호가는 3억3,000만원까지 올랐습니다.

12·16대책 발표 이후 전반적인 서울 집값 상승세는 주춤하고 있지만, 일부 지역 집값은 오름세를 나타내고 있는 겁니다.

강남4구(서초·강남·송파·강동)나 마용성(마포·용산·성동) 등 고가 아파트가 많은 지역의 집값 상승폭은 축소됐지만, 시가 9억원 이하의 아파트가 모여 있는 지역들은 상승폭이 커졌습니다.

지난 4일 한국감정원의 지난해 12월 다섯째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면,

영등포구는 전 주 0.13%에서 0.19%로, 강북구는 0.08%에서 0.09%로, 동대문구는 0.06%에서 0.07% 등으로 상승폭이 확대됐습니다.

관악구 0.15%, 은평구 0.06%, 서대문구 0.04% 등은 상승폭을 유지했습니다.

상대적으로 집값이 저렴했던 지역을 중심으로 상승폭이 두드러지는 겁니다.

[싱크] 권일 / 부동산인포 리서치팀장

“대출 규제가 강화되면서 9억 이하 주택에 대한 대출 부담이 적다 보니 투자자들이 관심을 갖고 있고요. 특히 전세를 끼게 되면 소액투자가 가능하다는 점에서…”

전문가들은 12·16대책이 9억원 이상 고가 아파트의 대출에 제동을 건 만큼, 9억원 이하 단지에서 키맞추기 현상이 계속될 것으로 관측하고 있습니다.

서울경제TV 이아라입니다. /ara@sedaily.com

[앵커]

네. 잘봤습니다. 먼저 이춘란 본부장님. 저희 방송에 오랜만에 나오셨어요. 잘 지내셨죠?

[이춘란 본부장]

네. 바쁘게 지내고 있습니다. 12·16대책에는 강남권에서 가장 부담되는 종합부동산세 강화내용이 들어 있고, 작년 보유세로 충격 받으신 분들이 많습니다.

9억 이하 부동산을 매수하는 움직임은 12·16 발표일부터 움직였다고 보여집니다.

대책 발표 후에 시장 변화가 궁금한 분들이 많은 분위기입니다.

[앵커]

그렇군요. 오늘은 강북지역을 알아볼 텐데요. 그동안 강남에 비해 소외돼 있었잖아요. 그런데 12·16대책 발표 이후에 강북에 관심이 많아졌어요. 투자 수요도 그렇고, 실수요도 그렇고. 조금전 이아라기자의 레포트도 봤는데요. 강북에 쏟아지는 관심 왜 그렇다고 보시나요?

[이춘란 본부장]

2015년이후 가격차이는 있으나 서울 전체 부동산시장이 시차를 두고 계속 번갈아 움직였다고 보는 것이 맞는 것 같습니다.

강북 부동산이 강남부동산과 비교하여 가격과 선호도가 낮은 것은 사실이나 지하철역노선이 더 확장되고 동북권 역세권개발과 동북선, 재개발지역 아파트의 가격상승.

서북권의 재발견으로 은평구를 최근에는 금평구로 부르고 있는 상황입니다. 응암1·2재개발 마무리, 대조1구역 지축 신도시까지 힘을 보태고 있습니다.

종로구, 중구 등 업무지역 인근으로 주택수요는 계속 있다고 볼 수 있습니다.

[앵커]

정기자. 대출 규제 얘기가 나와서 다들 관심이 제일 큰 부분이죠. 12·16대책에서 대출이 어떻게 바뀐거죠.

[정창신기자]

네. 12·16대책의 핵심이 대출을 묶어 놓은거다라는 분석이 많습니다. 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 규제를 강화한 건데요.

어떻게 바뀌었냐면 시가 9억원 초과 주택엔 LTV(담보인정비율)를 구간별로 나눠 차등적용했는데요.

쉽게 말해 지금은 LTV 40%, 그러니까 집값의 40%까지 대출이 나왔다면, 이제는 9억 이하에 대해선 LTV 40%, 9억 초과분에 대해선 LTV 20%가 적용됩니다.

14억원짜리 기준으로 계산해 보면 기존엔 5억6,000만원까지 대출이 나왔다면, 이제는 4억6,000만원만 나온다는 소립니다.

  여기에 정부는 시가 15억원 초과 아파트를 초고가 아파트로 규정했는데요. 투기지역·투기과열지구의 초고가 아파트를 담보로 한 대출을 금지했습니다.

수십억 있는 현금부자야 상관없겠지만 10억 남짓 있는 세대는 대출을 받아 집을 사야하는데 쉽지 않은 겁니다.

수요자들의 눈길이 9억 이하 아파트에 쏠릴 수밖에 없는 겁니다.

[앵커]

이춘란 본부장님. 정부가 이번 대책을 내놓을 때 갭투자자를 투기수요로 규정했습니다. 강북지역은 전통적으로 갭투자 수요가 많았던 곳인데요. 앞으로 강북 갭투자 어떻게 보십니까. 정부는 갭투자 하지 말라는 시그널을 계속 보내고 있는 건데요. 수요자들이 정부 말을 들을까요.

[이춘란 본부장]

작년에는 갭투자라는 말을 찾기가 어려웠습니다. 매매가 대비 전세가율이 50%이하 강남 재건축은 주택이 노후되니 40%대까지 낮아지는 상황이었고 대규모 입주아파트가 있어 전세가가 상반기에는 하반기에 비해 아주 낮았습니다.

개포 래미안 블레스티지 34평 작년 2월 입주시 9억이었으나 지금 15억, 핼리오는 5억에서 11억을 형성하고 있어서 다시 갭투자가 가능해지고 있는 것 아닌가 보고 있습니다.

초고가 주택의 대출규제가 무색해지는 게 아닌가 싶습니다.

[앵커]

계속해서 이 본부장님께 질문 드리면요. 강북지역 아파트값 상승세가 계속 될까요. 어떻게 전망하고 계신가요.

[이춘란 본부장]

상승할 것이냐?

다시 생각하게 되는데 하락요인이 있느냐?

하락요인을 찾기가 어려운 것 같습니다.

올 해는 우리나라 총선과 미국 11월 대통령선거가 있습니다. 글로벌 경제 부분과 국내경제부분을 보면 정치권에서도 경제 하락이 염려되는 부분을 어떻게든 막아보지 않을까합니다

우리나라에서도 최대 슈퍼예산 500조 이상을 준비하고 있고, 단기 유동자금이 갈 길을 찾지 못하고 있고 6년 이상 부동산 가격상승을 보면서

너도나도 부동산투자를 하고 있는 지금, 만약 아무것도 안하고 있으면 불안해지는 상대적인 박탈감과 화폐가치의 하락이 가장 주요한 요인이라 생각합니다.

[앵커]

네. 알겠습니다. 이번엔 정기자. 지금 매매시장 얘기를 쭉 했는데요. 전세시장도 알아보죠. 강북 전세시장은 어떤 상황입니다.

[정창신기자]

네. 강북지역 전세 호가도 오르고 있는 모습니다.

강북구 번동에 있는 수유역두산위브2 단지 전용 84㎡의 경우 지금 전세가 4억에 나와 있는데요. 국토부 실거래가 사이트에서 이 단지 같은 면적 전세거래 실적을 확인해 봤더니요. 지난해 11월에 3억7,000만원에 거래됐습니다. 한 달가량 만에 3,000만원 오른 겁니다.

노원구 중계동에 있는 중계주공5단지의 경우엔 전용 84㎡가 이달 4일 4억5,500만원에 전세거래 됐습니다. 지금 전세매물은 4억6,000만원짜리까지 나오고 있습니다.

한국감정원 주간아파트 가격동향을 확인해 봤더니요. 강북지역 전세값은 0.09%(12월 30일 기준) 올랐습니다. 강북구 전세값은 지난해 11월 11일 이후 8주 연속 상승세를 나타내고 있고요. 노원구는 이번주 0.07% 올랐는데, 전주(0.10%)보다는 상승폭이 다소 줄었고요. 도봉구 전세 역시 0.02% 올랐는데요. 지난해 12월 16일(0.01%) 이후 상승폭을 키우고 있습니다.

[앵커]

네. 이번엔 이춘란 본부장님. 한강 위쪽이죠. 강북에도 14개구가 있어요. 노도강(노원·도봉·강북구)보다 비싼 아파트가 많은 곳. 마용성(마포.용산.성동구)으로 불리는 지역은 대책 발표 이후 어떻게 보고 계십니까. 이곳은 고가 아파트가 많아서 현금부자 아니면 진입하기 쉬워보이진 않는데요. 수요자들의 발길이 이어질까요.

[이춘란 본부장]

2021년 1월 1일 양도분부터 장기보유특별공제가 1년 4%씩, 10년 40%에 거주기간 1년 4%, 10년 40%공제 받습니다.

지금처럼 2년 거주만하고 10년 보유했다면 거주기간 8%, 보유기간 40% 혜택으로 줄기 때문에 80% 공제 받으려면 올해 12월까지 매도해야한다는 뜻입니다.

그러나 이것도 매수자가 더 많아진다면 시장가격은 조정이 짧을 수 있습니다.

초반에 말씀드린 강북의 재개발지역은 여전히 뜨거운 감자로 상승하고, 신축아파트도 마찬가지로 투자자들이 움직이고 있습니다.

노원구의 재건축을 준비하는 아파트도 장기보유로 진입하는 모습을 볼 수 있습니다.

[앵커]

끝으로 본부장님. 강북지역에 집을 사고자하는 수요자들은 지금 집을 사는 게 좋을까요. 어떻게 보십니까. 좀 더 기다리는 게 맞나요?

[이춘란 본부장]

12·16발표 전 강남권의 재건축 초기시장은 버블이 형성되고 있었습니다.

재건축이 진행 어려운 이유는 재건축 초과이익환수제와 안전진단입니다. 강북지역도 마찬가지입니다.

2006년, 2007년 꼭지에 매수하여 한참 고생했던 분들 계실 겁니다. 강북에도 투자자입장에서 볼 때 다이아몬드가 있고 금도 잇고 은도 있습니다.

실거주로만 생각하시는 분들은 주택 매수시 주변 환경 보고 결정하면 문제없겠으나, 부동산은 투자 상품화 되었다는 것을 부인할 수 없습니다.

강북의 초기 재건축도 긴 시간이 필요하므로 보유금액과 보유기간을 검토하셔서 매수해야 합니다. 일부는 버블일 수도 있습니다.

[앵커]

네. 잘 들었습니다. 지금까지 12·16대책 이후 강북 부동산 시장에 대해 알아봤습니다. 출연해 주신 이춘란 오비스트 본부장님, 정창신기자 감사합니다.

[이춘란 본부장·정창신기자]

네. 감사합니다. /csjung@sedaily.com