서울 1분기 전세가율 3%p 올라…전세시장 전망은 엇갈려

[서울경제TV=지혜진기자] 정부의 연이은 부동산 규제대책과 코로나19 등으로 주택시장이 주춤하면서 서울의 전세가율이 지난해 4분기 대비 3%포인트 올랐다. 전문가들은 이 같은 현상이 전셋값 상승 때문이 아니라 매매가격이 조정되면서 오른 결과라고 분석했다.

9일 직방이 국토교통부 아파트 실거래가를 조사한 결과에 따르면 올해 1분기(1~3월 현재) 서울의 전세가율은 59.9%다. 12·16대책 전후인 지난해 4분기 서울 전세가율이 56.9%인 점을 고려하면 3%포인트 올랐다.

경기도는 1분기 전세가율이 71.5%로 4분기(68.2%) 대비 3.3%포인트 올랐다.

특히 신축아파트의 상승이 두드러졌다. 서울 신축아파트 전세가율은 1분기 65.0%로 지난 4분기(54.2%)보다 크게 상승했다. 직방은 9억원 초과 주택담보대출 강화, 15억원 초과 아파트 대출 금지 등의 규제로 고가 아파트가 약세로 돌아서면서 신축아파트의 전세가율이 오른 것으로 분석했다.

이호연 직방 매니저는 “전세 실거래 가격이 1분기에 하향 조정됐지만, 매매 실거래 가격이 그보다 더 하락하면서 전세가율이 올랐다”고 설명했다.

신축아파트만큼은 아니지만 구축아파트도 전세가율이 올랐다. 가격 상승 부담으로 급매물이나 저렴한 매물 위주로 거래가 진행되면서 전세가율이 지난해 4분기 56.9%에서 올해 1분기 59.9%로 상향한 것. 

신축·구축별 전세가율 비교. [사진=직방]

이번 집계 결과는 통상적으로 전세가율이 시사하는 의미와 차이가 있다고 전문가들은 분석했다. 

일반적으로 전세가율 상승은 집값 상승 조짐이나 투기자본 유입 등을 나타낸다. 매매가격 대비 전셋값이 오르면서 갭투기 등을 노리는 투기자본이 유입될 수 있기 때문이다.

이호연 매니저는 “이번 움직임은 투기자본 유입과는 차이가 있다"면서 "12·16대책 이후 매매가격을 선도하던 고가 아파트들의 가격이 내리고, 거래도 감소하며 발생한 것”이라고 설명했다.

권일 부동산인포 팀장도 “서울 강남 재건축이나 고가 아파트의 매매가격이 떨어진 게 이번 통계의 핵심”이라고 짚었다.

전문가들은 이번 통계를 정부 집값 안정화 대책의 영향으로 풀이하는 데는 무리가 있다고 지적했다.

이호연 매니저는 “매매가격뿐만 아니라 전셋값도 큰 흐름은 내림세다"면서 "하지만 전셋값의 경우 최근 수도권에서 입주물량이 계속 이어지면서 내려간 영향도 있기 때문에 온전히 정부 정책의 효과로 보기는 힘들다”고 해석했다. 그는 또 "이번 통계가 풍선효과를 어느 정도 보여준다"고 덧붙였다.

이 매니저는 인천의 전세가율은 작년 4분기 70.2%에서 1분기 67.4%로 하락한 점을 근거로 들며 "인천 지역에서 풍선효과가 발생했을 가능성이 있다"고 풀이했다. 또 서울의 구축과 신축의 전세가율 격차가 벌어진 점도 근거로 들었다.

권일 팀장은 “전세가율로 정부정책의 효과를 판단하긴 힘들다”며 “이번 전세가율 상승은 시장 위축 탓이 제일 크다”라고 말했다. 이어 “올해 1분기 매매시장이 정부 규제와 코로나19 등의 여파로 주춤하면서 일부 지역은 호가가 올라도 실거래는 이뤄지지 않아 통계에 반영되지 않은 측면도 있다”고 말했다.

전세시장 전망은 의견이 갈렸다.

이호연 매니저는 “당분간 전셋값이 크게 오르는 일은 없을 것 같다”고 전망했다. 그는 “다만 서울에서 학군이나 선호도가 높은 지역은 물량이 부족할 가능성이 있다. 이런 지역은 전셋값이 오를 수 있다”고 지적했다.

이에 반해 권일 팀장은 앞으로 전셋값이 상승할 것으로 내다봤다. 그는 “경기도 시흥이나 김포는 입주물량이 늘어서 전셋값이 안정화될 수도 있겠으나 서울은 여전히 입주물량이 많지 않다”고 설명했다. /heyjin@sedaily.com