지분적립형 분양주택 '연리지홈'…’로또분양’ 막을까

[서울경제TV=지혜진기자] 서울주택도시공사(SH공사)가 8·4대책에서 제시했던 지분적립형 분양주택을 통해 신규 주택의 ‘로또분양’ 문제를 방지하겠다는 계획이다.

SH공사는 12일 서울시청에서 기자설명회를 열고 지분정립형 분양주택 브랜드 ‘연리지홈’과 '누리재', '에이블랩' 등 2개의 신규 주택 브랜드를 공개하며 이같이 밝혔다.

SH공사는 연리지홈이 오래 거주할수록 수분양자에게 유리한 구조라는 점을 강조했다. 이른바 ‘로또분양’의 가장 큰 문제는 신규주택을 저렴한 분양가로 공급해도 수분양자가 시세차익을 곧바로 실현할 수 있다는 점이다. 그런데 지분적립형 주택을 통해 4년마다 지분을 늘려가도록 함으로써 단기 처분 시 이익을 축소한다는 것이다.

김기태 한국도시연구소 연구원은 “신규주택을 공급해도 시장에 20~30년가량 풀리지 않는다는 데 의미가 있다”고 짚었다. 그는 “오랜 기간 공공에 묶여 있다는 게 가장 큰 장점인 만큼, 수분양자들이 단기간에 지분을 취득해 예상보다 시장에 빨리 풀리는 등의 사례만 예방하면 일정 부분 효과가 있을 것으로 보인다”고 설명했다. 

다만, 수분양자가 중간에 처분하거나 분양이 완료된 뒤 처분할 경우 ‘로또분양’의 여지가 아예 없는 것은 아니다. 지분적립형 분양주택 예정지인 태릉골프장, 서울지방조달청, 국립외교원 등은 모두 서울 내 입지가 좋은 지역들로, 분양가보다 시세가 현저히 높을 가능성이 크기 때문이다.

또 수분양자에게 주어지는 처분자유도 개발이익이 사회화되지 않는다는 점에서 문제가 될 수 있다. 공사에 따르면 수분양자는 지분의 100%를 채우지 않아도 중간에 매각을 결정하면 지분 전체를 제3자에게 시세대로 팔 수 있다. 이때 처분 손익은 처분 시점의 지분비율로 나눈다. 

이 경우 수분양자에게 돌아가는 처분이익은 기존의 공공분양보다는 적어진다. 하지만 나머지 시세차익은 공사가 가져가는 셈이 된다. 즉, 군부지나 공공기관 이전용지 등 공공성이 강한 토지를 개발한 이익이 공사에게 고스란히 돌아갈 가능성이 있다.

매각 시 공유 지분권자인 공공의 동의가 필요하다는 제한조건이 있긴 하지만, 이는 지나치게 시세보다 낮은 가격에 파는 것을 막으려는 조처로만 보인다. 천현숙 SH도시연구원장은 해당 조건에 대해 “지인 등에게 시세보다 지나치게 낮은 가격에 파는 경우를 방지하기 위해 주변 시세와 비교해 정상 범위에 속했는지를 판단하기 위한 것”이라고 말했다.

지분적립형 분양주택이 ‘로또분양’을 막고 3040세대의 실수요를 충족할 수 있을지는 세부조항이 나와봐야 알 수 있을 전망이다. 김세용 SH공사 사장은 “추첨제와 가점제 여부, 최초 부담 자금 비율, 예정 사업지 등은 국토교통부와 협의해 결정할 것”이라고 밝혔다. 

SH공사는 이날 연리지홈뿐만 아니라 5060세대를 위한 연금형 소규모주택정비사업인 ’누리재’, 2030세대의 창업을 돕기 위한 ‘에이블랩’ 등의 브랜드도 새로 공개했다. 기존 2030세대를 위한 ‘청신호’까지 포함해, 20대부터 60대까지 생애주기에 맞는 맞춤형 주택을 공급할 수 있는 체계를 마련했다는 설명이다. /heyjin@sedaily.com