[공공재개발 Q&A] “조합 사정에 따라 천차만별”

[서울경제TV=지혜진기자] 정부가 6·17대책에서 발표한 공공재개발은 아직 조합이 설립되지 않은 추진위 단계의 구역이나 정비구역이 해제된 곳에 유리할 것으로 보인다. 이에 반해 이미 건축심의를 완료하고 사업시행인가를 앞둔 사업지는 공공재개발을 선택할 경우 사업 기간이 늘어날 가능성이 크다. 

서울도시주택공사(SH공사)와 서울시는 13일 오후 3시 동대문구청에서 공공재개발 사업 설명회를 열고, “사업지마다 이익 보는 부분이 다를 수 있으니 장단점을 잘 따져봐야 한다”고 설명했다. 

이날 설명회에는 동대문구 답십리17구역, 신설1구역, 용두1-6·3구역, 전농8·9·12구역, 제기6구역, 청량리6구역 등 총 9개 사업지 관계자들이 참석했다.

정비구역이 해제된 용두3구역이나 일몰제에 해당해 일단 기간을 연장해둔 전농8구역·신설1구역, 현재 구역지정 입안신청을 해둔 전농9구역 등은 공공재개발을 도입할 경우 사업진행 속도를 높일 수 있는 등의 혜택을 볼 수 있을 전망이다. 

다만, 이미 건축심의를 끝내고 사업시행인가와 시공사 선정 등을 앞둔 제기6구역 같은 경우는 장단점을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 정비구역지정 절차와 유사한 주택공급활성화지구 지정 과정을 다시 거쳐야 하고, 용적률 상향에 따른 건축심의 절차를 한 번 더 거쳐야 하기 때문이다.

다음은 정임항 SH공사 차장과 조합 관계자들이 공공재개발 사업 설명회에서 나눈 일문일답.

Q. SH공사가 시행자가 되면 어떤 역할을 하나?

A. 시행자 역할은 4가지로 요약할 수 있다. 인허가 책임, 사업 손익 분배, 토지 소유권 확보, 자원조달 책임 등이다. 인허가를 획득하거나 자원을 조달하는 등의 과정을 공사가 책임지기 때문에 조합에 유리할 수 있다. 토지 소유권 확보는 토지 등 소유자가 있을 테니 동의를 통해서 공사가 확보하게 될 것이다. 

가장 중요한 부분이 사업 손익 분배인데, 공사는 수수료 정도를 가져가게 된다. 수수료는 설계비, 감리비, 공사비를 합한 금액의 4% 수준이 될 전망이다. 추가 손익분담은 협약을 통해 결정된다.

Q. 임대비율은 정확히 어떻게 되나, 용적률이 추가되는 부분에서 50%인지, 조합원 물량을 제외한 부분에서 50%인지?

A. 조합원 분양분을 제외한 50%다. 만약 전체 1,000세대 규모이고 조합원 500명이라면, 조합원 물량을 제외한 500세대의 50%, 즉 250세대가 공적 주택으로 공급된다. 

임대주택은 공공임대, 수익형 전세주택, 지분형 주택 세 종류로 나뉘는데, 이 가운데 전체 물량(1,000세대)의 15~20%에 해당하는 부분은 공공임대 물량으로 빠지게 된다. 임의로 20%라고 가정할 경우 200세대는 공공임대에 분배돼야 하는 거다. 

아까 공공재개발에서 임대주택으로 빠져야 하는 물량이 250세대라고 했으니, 여기서 공공임대 200세대를 뺀 50세대는 수익형 전세주택으로 공급된다.

지분형 주택은 분담금이 부족한 집주인과 공공시행자가 지분으로 공유하는 형태인데, 조합 사정에 따라 포함될 수도 있고 포함되지 않을 수도 있다. 

중요한 건 전체 세대 20%로 빠지는 공공임대를 제외하고 남게 될 수익형 전세주택이 될 거다.

Q. 전농9구역이다. 아직 조합 설립이 안 된 상태다. SH공사 단독 시행이 있고, 공사와 조합 공동시행이 있는데 무슨 차이가 있나?

A. 공동시행은 조합이 있어야만 가능하다. 전농9구역 같은 경우는 빠른 사업시행을 위해 공사 단독 시행이 유리해 보인다. 그렇지 않으면 주민 3/4 이상의 동의를 받아 조합을 설립한 뒤, 다시 조합 과반의 동의를 받아 공공재개발을 추진해야 한다. 하지만 공사가 단독시행하게 되면 토지 등 소유자 2/3 이상 동의만 받으면 사업을 진행할 수 있다.

공사가 단독시행 한다고 해서 독단적이 되진 않는다. 주민들은 별도로 주민대표회의를 구성하게 된다. 조합에 준하는 기구를 통해 공사와 이견을 조율하며 사업을 추진할 수 있다.

Q. 제기6구역이다. 이미 사업시행인가와 시공사 선정을 앞두고 있다. 용적률 완화에 관심이 있는데, 이렇게 됐을 때 우리 구역 같은 경우는 사업이 지연되지 않을까?

A. 제기6구역은 공공재개발을 하면 사업이 지연될 수밖에 없다. 주택공급활성화지구라는 정비구역 지정절차와 유사한 과정을 한 번 더 받아야 하고, 건축심의 절차도 다시 받아야 하기 때문이다. 다만 이점은 분담금이 좀 낮아질 수 있다는 점이다. 장단점을 따져본 뒤 결정해야 할 것 같다.

Q. 공공재개발을 한다 했을 때 주민들이 가장 우려하는 건 아파트 브랜드다. 공사가 시행하게 되면 1군 건설사가 안 들어오는 건 아닌지, 래미안, 힐스테이트 같은 브랜드를 적용할 수 없는 건 아닌지.

A. 민간이나 공공이나 시공사를 선정하는 방법은 모두 도정법을 따른다. 민간처럼 원하는 시공사 선택하면 되고, 해당 브랜드 적용하면 된다. /heyjin@sedaily.com