[줌인부동산] 공공재개발 본격 시동…현장 가보니

[앵커]

앞선 리포트에서 보셨듯 공공재개발 사업 일정이 본격적으로 시작됐습니다. 과연 어떤 점이 재개발 조합과 추진위원회의 관심을 끈 걸까요. 오늘 현장을 둘러보고 온 지혜진기자와 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.

[기자]

네. 안녕하세요.

[앵커]

공공재개발에 생각보다 많은 곳이 관심을 보이다고요. ‘부촌’으로 여겨지는 용산구 한남1구역에서부터 동작구 흑석2구역, 마포구 아현1구역 등이 대표적인데요. 소위 ‘알짜’ 지역들이 관심을 보일 만큼 공공재개발 유인책이 매력적인가요.

[기자]

주로 사업 진행이 원활하지 못했던 구역에서 관심을 보이는 상황입니다. 한남이나 흑석, 아현 등은 입지는 좋지만 각 구역은 사업이 무산됐거나 진행이 더딘 곳들입니다. 세 곳 모두 재개발 구역으로 지정됐다가 해제된 구역인데요. 성북1구역처럼 재개발 사업이 언급은 됐지만 추진되지 못하고 있던 예정지들도 큰 관심을 보입니다.

공공재개발의 대표적인 유인책이 추가 용적률인데요. 공공재개발에 참여하는 구역은 용적률을 20% 올릴 수 있습니다. 용적률을 상향하게 되면 토지 등 소유자가 많거나 사업지 면적이 좁아 분양물량이 부족했던 지역들일지라도 추가 분양물량을 확보할 수 있습니다. 사업성이 개선되는 거죠.

사업 기간을 단축할 수 있다는 것도 큰 장점입니다. 일반적인 재개발 사업에서 가장 문제가 되는 게 소유주들에게 동의를 받는 일인데요. 공공재개발은 동의율 요건을 크게 낮췄습니다. 

조합이 있는 사업지라면 조합원들로부터 50% 동의를 얻으면 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)와 공동으로 사업을 추진할 수 있습니다. 원래대로라면 조합을 설립하는 데만 토지 등 소유자 75%의 동의가 필요합니다. 게다가 조합이 없는 사업지일지라도 소유자 66.7% 이상이 동의하면 공공사업시행자를 지정할 수 있습니다.

[앵커]

공공재개발에 관심을 보이는 지역 중 몇 곳을 지 기자가 돌아봤죠. 아현1구역, 성북1구역, 한남1구역 등을 돌아봤다고요. 우선 아현1구역 소유주들 반응은 어떤가요.

[기자]

네. 마포구 아현1구역은 공공재개발 이야기가 나오기 직전까지 민간재개발을 추진했던 지역입니다. 지난달 서울시는 아현1구역의 권리산정일을 지정하기도 했는데요. 그러다 SH공사의 공공재개발 내용을 보고, 설명회를 진행한 뒤에는 공공재개발에 한번 도전해보겠다는 태돕니다. 민간과 사업을 추진하려다 공공으로 선회한 경우인 겁니다.

아현1구역 같은 경우는 입지도 좋고, 재개발 후 3,300여가구가 지어질 수 있는 규모가 큰 사업진데요. 하지만 소유자가 많아서 사업성이 문제가 되는 지역입니다. 이 지역의 소유자는 현재 2,200명가량입니다. 공유자까지 포함하면 3,000명에 달합니다. 1대 1 재개발 수준으로 사업성이 많이 떨어지게 됩니다. 아현1구역에는 정부가 내놓은 용적률 상향이 매력적으로 다가올 수밖에 없는 겁니다. 

[앵커]

그렇다면 성북1구역은 어떤가요. 이곳은 약 20년 동안 재개발 사업을 추진했으나 한 번도 구역으로 지정되지 못했다고요. 

[기자]

네. 성북1구역도 공공재개발에 열의가 있는 구역 중 하난데요. 성북1구역은 재개발 예정지역으로, 사업이 오랫동안 지체됐던 곳입니다. 그러다 보니 이곳은 공공재개발 동의율 요건에 솔깃했을 것으로 보입니다.

성북1구역 같은 경우는 노후주택이 많아 주거환경 개선이 필요함에도 사업이 지체되면서 일대에 신축빌라 등이 많이 들어섰는데요. 신축이 많이 지어지면서 재개발 요건 중 하나인 노후도를 맞추지 못할 위기에 처하기도 했습니다. 재개발 사업을 하기 위해서는 전체 사업지 가운데 노후도가 60% 이상이어야 합니다. 추진위원회 관계자가 현재까지 파악한 바로는 67% 정도입니다.

그러나 이번에 정부는 아직 구역이 지정되지 않은 해제지역이나 신규지역의 경우 공모 시작일인 오는 21일을 권리산정일로 지정한다고 밝혔는데요. 이 덕분에 성북1구역은 한시름 놓게 됐습니다. 성북구청과 추진위원회 등에 따르면 이 지역은 한창 공공재개발에 관심을 보이던 8월에도 구청에서 건축허가를 내줄 수밖에 없는 상황이었습니다. 

[앵커] 

한남1구역 반응은 어떤가요. 이곳은 지난 2017년 상가 소유주들의 반대로 정비구역에서 해제된 적이 있잖아요.

[기자]

한남1구역 같은 경우는 아직 추진위원회가 구성되지 않은 상탠데요. 인근의 2구역에서 5구역이 활발하게 재개발 사업을 추진하는 것과 달리 한동안 사업이 정체된 상태였습니다. 하지만 이태원 가구거리 상권이나 퀴논길 상권을 제외하고는 노후주택이 많아 주거환경 개선의 목소리가 있는 지역입니다.

그래서 현재 한남1구역은 노후주택이 밀집된 5섹터를 중심으로 공공재개발을 추진 중입니다. 재개발을 원치 않는 상권을 최대한 제하고 정비가 필요한 구역을 중심으로 사업을 추진해보겠다는 겁니다. 다만, 한남1구역은 추진위원회조차 없는 상황으로 구청의 지원이 필요해 보입니다. 그렇지 않으면 일일이 등본을 떼서 소유주를 확인하고 연락하는 등의 작업을 개인이 직접 해야 하는 상황이거든요. 공모 요건 중에도 구청의 추천 공문이 필요하기도 하고요.

[앵커]

어제 공공재개발 공모 일정이 나왔죠. 오는 12월에 첫 시범사업지가 선정된다고요.

[기자]

네. 서울시 안의 정비구역(재개발구역, 주거환경개선사업)이나 정비구역 지정을 준비 중인 구역(해제구역 포함)을 대상으로 공모를 냈는데요. 정비구역으로 지정은 됐지만 추진 주체가 없는 곳은 공모신청서와 함께 정비구역 내 주민 동의 10% 이상을 받아야 합니다.

해제구역 등 신규 구역지정이 필요한 곳과 정비예정구역도 마찬가지로 구역 안에서 주민동의율 10% 이상을 충족해야 합니다.

서울시는 LH와 SH 등과 협의를 거쳐 시급성, 사업추진 가능성 등이 인정되는 후보지를 선정한다는 방침입니다. 이를 통해 이미 구역이 지정된 정비구역 중에서는 12월에 시범사업지를 선정합니다. 구역 지정부터 사업을 시작해야 하는 신규지역 같은 경우는 좀 더 사업지 분석과정을 거쳐 내년 3월에 사업지를 선정합니다. 시범사업이 선례를 남기면 현재 민간이 주도하는 재개발 사업이 공공성을 높일 수 있는 계기가 되지 않을까 싶습니다.

[앵커]

네. 잘 들었습니다. 지금까지 부동산팀 지혜진 기자였습니다. 수고하셨습니다. /heyjin@sedaily.com

[영상편집 김가영]