[줌인 부동산] 갈팡질팡 부동산 시장…오르나 내리나

[앵커] 

우리 부동산 시장이 장기 보합세를 이어가고 있습니다. 곳곳에선 신고가를 기록한 단지와 수억 떨어진 매물이 거래되며 혼란스러운 모습입니다. 부동산 시장에서도 서울 집값이 보합세를 보이다 상승할거란 전망과 하락 반전할 거란 전망이 엇갈리고 있는 분위깁니다. 갈피를 못잡고 있는 부동산 시장. 어떻게 흘러갈까요. 오늘은 송승현 도시와경제 대표와 김연화 IBK기업은행 부동산 팀장 모시고 자세한 얘기 나눠보겠습니다.

안녕하세요.

[송승현 대표·김연화 팀장]

네. 안녕하세요.

[앵커]

우선 김연화 팀장께 질문 드리면요. 수요자 입장에서 보면 서울 아파트값 지금 너무 올랐습니다. 정부가 다주택자와 법인 규제를 강화하면서 세 부담에 매물이 쏟아질 수 있다는 관측도 가능한데요. 서울 아파트값 어떻게 전망하고 계십니까.

[김연화 팀장]

저금리기조, 대체투자 상품 부재 등으로 최근 몇 년간 아파트 가격 상승이 최고치에 달했는데 내년부터는 세금규제, 공급확대, 4년 단기임대사업 종료 등으로 아파트 가격 상승은 상당히 제한적일 거라 보입니다.

우선 보유세, 거래세 등 세금 측면에서 보자면 취득세가 가장 많이 상승되었는데요.

지난 7월 11일부터 조정대상지역 내 다주택자인 경우 최고 4%였던 취득세가 최고 12%까지 3배 인상이 되었고 증여시 취득세율도 조정대상지역 내 3억원 이상은 기존 3.5%에서 12% 까지 올랐습니다.

양도세도 내년 6월 1일부터 조정대상지역 내 다주택자가 납부하는 세율이 지금보다 10%P 더 상승할 예정입니다.

특히 주택은 매년 4월 말 공시가격을 발표하고 이를 기준으로 보유세를 산정합니다. 종합부동산세에 영향을 미치는 중요한 요인인 공시가격과 공정시장가액비율, 그리고 세율 등이 있는데 이들이 상승하여 내년에도 보유세 부담이 커질 것이라 예상됩니다.

또한 내년 하반기를 시작으로 3기 신도시 아파트사전 청약이 시작되는데다 4년 단기 주택임대사업이 자동말소 그리고 부동산거래분석원을 통한 정부의 관리감독 강화 등으로 내년도 주택시장은 올해와는 달리 하락 안정추세로 돌아서지 않을까 예측됩니다.

[앵커]

네. 내년 부동산 과세 기준이 되는 날이 6월 1일입니다. 올해는 두 달 가량 남았고, 내년 상반기가 끝나기 전에 한 7개월 내로 부동산 시장에 가시적인 변화가 올 거란 말씀이신거죠.

[김연화 팀장]

네. 6월 1일을 기점으로 보유세 납부 기준이 정해지고요. 그리고 6월 1일 이전에 양도세 감면 혜택이 유지되기 때문에 6월 1일 이전에 매물들이 출현되지 않을까 조심스레 예측해 봅니다.

[앵커]

서두에 말씀드렸듯이 여전히 전문가들의 전망은 엇갈리고 있습니다. 물론 상황은 좀 더 지켜봐야겠지만 정부의 규제 의지가 여전한 모습이고요. 실제 하락 전환 한다면 어느 지역을 눈여겨 봐야할까요.

[김연화 팀장]

개인적인 현금동원 능력이나 선호도에 따라 관심지역이 달라지겠지만 2기, 3기 신도시 공급물량이나 분양가상한제가 적용하여 공급하는 재개발, 재건축 아파트청약을 추천합니다.

특히 민영아파트나 공공아파트 분양시 특별공급 물량이 크게 확대되었고 청약자격도 이전보다는 완화되었기에 생애최초 혹은 신혼부부 등은 내 집 마련 기회가 과거보다 수월해졌다고 보여 집니다.

다만 조정대상지역에서는 주택 양도시 2년 이상 거주를 해야 비과세 적용을 받을 수 있고 장기보유특별공제 거주기간이 추가되었으니 실거주 요건 등을 고려하여 판단하셔야 합니다.

[앵커]

분양시장에서 청약 당첨이 굉장히 어려운 분위깁니다. 청약가점을 많이 쌓을 수 없는 젊은 층들이 더욱 그런 모양인데요. 그렇다면 새 아파트 청약보다는 기존 아파트 매수를 알아보고 있는 수요자의 경우 내년 상반기에 도전을 해봐도 좋을까요. 아니면 좀 더 기다려보는 게 좋을까요.

[김연화 팀장]

내년에는 각종 세금 강화 및 공급확대로 주택가격 둔화가 예상되기에 양도차익 실현 및 세금회피성 매물 등의 출현으로 올해보다는 주택시장에 매물이 적지 않을 것이라 예상됩니다.

청약통장이 있는 경우라면 적극적으로 활용하시되 청약가점이 낮거나 특별공급 대상이 어렵다고 느껴지는 경우라면 관심 갖는 지역의 매물을 꾸준히 모니터링하여 내 집 마련을 하거나 시간과 자금의 여유를 갖고 내 집 마련의 시기를 조율하는 것도 방법이 될 수 있을 듯합니다.

[앵커]

저희가 서울지역만 얘기했는데요. 만약 서울 집값이 잡힌다면 수도권까지 영향이 확대될까요. 용인이나 수원, 인천 지역은 일부에서 크게 올랐는데요. 이런 곳들도 좀 집값이 잡힐까요. 지금 너무 올랐어요.

[김연화 팀장]

올해 수도권 중심으로 매매가격이 큰 폭으로 상승했는데 이러한 현상은 대출이 상대적으로 자유롭거나 가격이 많이 오르지 않은 지역 또는 도로개통 등 개발호재가 있는 지역들인데요,

이러한 지역조건들과 맞물려 강남 등 서울 아파트 가격이 이미 많이 상승했고 인근으로 점차 확대될 것이라 믿는 풍선효과의 결과라고 보여 집니다.

따라서 서울 지역의 아파트가격이 안정추세로 돌아선다면 개발호재의 지속성이 없는 지역들은 대부분 시차를 갖고 아파트 가격안정이 유지될 것으로 보입니다.

보통 강남의 아파트 가격이 뛰면 강남 재건축 그리고 일반아파트, 주상복합 그 다음에 강남3구내지는 서울 25개구로 확산이 되는데, 그리고 25개구에 연접해 있는 신도시, 수원이나 용인 아니면 분당 일대 아파트 가격이 상승하는 효과는 이미 과거에도 경험을 했었고.

강남권 아파트 가격이 안정세를 유지한다면 6개월 한 1년 정도 지나면 대부분 가격이 하향 안정세로 돌아서는 것도 과거에 경험을 했던 거라서 충분히 가격하락에 대해서는 특별한 개발호재가 없는 지역들은 안정세로 유지될 거라고 보여 집니다.

[앵커]

네. 말씀하셨듯이 최근에 특별한 호재가 없는 단지 중에서 과도하게 집값이 오른 경우도 있거든요. 이런 경우 어떻게 봐야할까요.

[김연화 팀장]

특별히 지역적이고 개별적인 호재가 없는 지역의 아파트 가격은 실거주 보다는 투기수요가 매집하는 경우도 있을 수 있기 때문에 지나치게 가격이 상승한 곳들은 조금 더 추이를 지켜보고 내 집 마련을 하는 것이 좋을 듯합니다.

[앵커]

이제 전세시장 얘기도 해보겠습니다. 물론 지역마다 상황은 다르겠지만요. 일부지역에선 전세난에 전셋값이 오르고 있는 모습입니다. 우선 서울 전세시장 어떻게 보고 계십니까. 지금의 분위기가 더 악화될까요.

[김연화 팀장]

최근 전세가격의 상승 원인을 살펴보면 지난 7월 31일 시행된 전월세상한제 및 계약갱신권 등 임대차보호법 개정과 가을 이사철 영향 그리고 양도세 또는 재건축 아파트 거주 요건의 강화 등으로 전세가격 상승폭이 확대되고 있습니다.

특히 위치 좋은 3기 신도시 아파트 청약을 위한 전입신고 등으로 일부 지역아파트 전세가격은 매매가격 근사치까지 오를 정도로 많이 상승했는데요.

이러한 전세가격 상승은 매물 부족과 맞물려 당분간 유지될 것이라고 판단됩니다.

[앵커]

네. 이번엔 송승현 대표님께 여쭤보겠습니다.

내년 세 부담에 매물이 쏟아질 수 있다는 전망이 나왔습니다. 동의하십니까. 아니면 보합이후 다시 반등하는 모습이 나타날까요.

[송승현 대표]

5월 한국은행이 기준금리를 역대 최저수준인 연 0.50%로 인하했죠. 저금리 기조가 장기화될 것으로 예상됩니다.

미연방준비제도도 2023년까지 제로금리를 유지하겠다 밝혔고요. 시중의 유동자금도 3,100조 가량이 대기 중입니다.

한국감정원 지표를 보면요. 전국 102.3/0.08 상승, 서울 108.1/0.01 상승을 나타내고 있습니다. KB매매가지수도 살펴보면 서울 112.9/0.24% 상승, 전국 105.7/0.2% 상승을 기록했습니다. 여전히 상승세를 유지하고 있는 겁니다.

부동산시장 소비심리지수를 보면요. 주택시장은 122.8로 여전히 높은 상황입니다.

여기에 8·4공급대책이 다소 부족해 보인다고 생각됩니다.

또한 진행 중인 지역별 개발계획과 광역교통망계획이 부동산가격 상승과 연결될 것으로 보입니다.

거래량이 준다면 가격은 빠지겠지만 인위적 거래규제이기에 다른 장이라고 봐야합니다.

또한 매각 이후 재취득시 취득 장벽은 너무나 높아졌습니다. 더 어려워진 겁니다.

착공 물량도 급감했습니다. 전년 동기 대비 절반 수준입니다. 서울의 경우 전년 동기 절반 수준입니다.

매물이 쏟아진다는 것은 시장에서 경쟁력이 없거나 미래에 대한 기대감이 없는 매물이기에 시장의 판도를 크게 바꾸는 것은 한계가 있을 것으로 예상됩니다.

[앵커]

집값 상승 전망을 해주셨으니까요. 실수요자들에게 어느 지역을 눈여겨보라고 얘기해주고 싶으세요.

[송승현 대표]

서울 강남권고 마·용·성(마포·용산·성동구) 지역은 기본적으로 눈여겨 보시는 게 좋습니다.

사업 인센티브가 있는 공공재개발시장인 중구와 동대문구 영등포구 일대도 유망할 것으로 예상됩니다.

또 전셋값이 급등세인 세종시도 볼 수 있습니다.

[앵커]

수도권 얘기도 안여쭤 볼 수가 없습니다. 서울 중심으로 아파트값이 오른다면 결국 수도권도 비슷한 흐름을 보일 걸로 예상하고 계시는 겁니까.

[송승현 대표]

수도권일대도 미분양이 상당부분 해소됐습니다. 서울과 인접한 지역은 비슷하게 흘러갈 것으로 보입니다.

다만 수도권이 규제지역으로 묶여 투자자시장보단 실거주 위주의 시장으로 형성될 것으로 예상하고 있습니다.

[앵커]

끝으로 전세시장 얘기하고 마무리 하겠습니다. 전셋값 상승세가 꾸준합니다. 대체적으로 어려운 시기가 계속될 거란 전망이 많은데요. 어떻게 보고 계십니까.

[송승현 대표]

전셋값 상승세가 높은 상황입니다. 전세수급지수가 119.0으로 상당히 부족하며 유통물량이 적은 겁니다.

전세가가 높아지면서 반전세와 월세가도 부담으로 작용할 수 있을 것으로 보입니다. 전세가 상승과 준전세로 수익률이 올라가면 매매가를 밀어 올리는 것이 나타날 것으로 예상됩니다.

[앵커]

네. 잘 들었습니다. 지금까지 송승현 도시와경제 대표, 김연화 IBK기업은행 부동산팀장 모시고 서울과 수도권 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 얘기 들어봤습니다.

감사합니다.

[송승현 대표·김연화 팀장]

네. 감사합니다.