[줌인 부동산] 집값 하락전환? “소폭 상승세 지속”

[앵커]
부동산 시장이 긴 혼조세를 이어가고 있습니다. 올해 초 시작된 큰 혼란은 조금 수그러든 분위기지만 앞으로 안정 상태로 접어들지를 놓고는 여전히 의견이 분분합니다. 오늘은 NH농협은행 올백자문센터 김효선 전문위원과 시장 전반에 대한 얘기를 나눠보겠습니다. 안녕하십니까.

[김효선 위원]
네, 안녕하세요.

[앵커]
올해 들어 각종 부동산 정책이 나오면서 시장이 크게 요동쳤죠. 가파른 집값 상승세로 호재가 있는 지역 주변으로까지 풍선효과가 나타나는 등 혼란이 계속됐습니다. 최근에는 다소 진정이 된 모습이라는 분석들도 나오고 있는데요. 실제 지난주엔 강남구 아파트값이 하락전환하기도 했습니다. 현재 상황 어떻게 진단할 수 있을까요.

[김효선 위원]
연초에는 작년 12·16 부동산대책과 코로나19사태로 가격 안정을 이어가던 서울 아파트시장이 패닉바잉이나 영끌 등의 용어가 등장할 정도로 재가열되었었는데 6·17대책과 고강도 세금규제인 7·10 추가대책 이후 관련 법안들이 본격적으로 규제가 발효되면서 매수심리가 꺾이고 거래가 감소되기 시작한 것으로 보여집니다.

정부가 고가주택이나 다주택자, 법인 등에 대한 보유세와 취득세를 높이면서 투기수요의 주택시장 진입이 어려워지고, 강화된 임대차보호법 시행으로 전세보증금을 끼고 구매하는 소위 갭투자가 어려워진 것도 거래 감소의 이유로 보여집니다.

서울 지역 아파트 거래량을 보면 10월 실거래 건수가 9월에 비해 줄어서 142건인데, 6억원 이하가 55.6%, 9억원 미만이 29.6%로 합쳐서 약 85%의 거래가 중저가 위주로 진행되었습니다.

그동안 강세를 보였던 서울 강남권 등 고가 아파트는 거래가 줄면서 가격 상승세가 진정되었다고 볼 수 있겠습니다.

내년 상반기 일부 다주택자들이 처분 매물을 내놓을 소지도 있어서 안정화가 이어질 가능성이 높아지고는 있지만 시장 유동성과 공급부족, 전세시장 불안 등의 요소는 여전히 남아있습니다.
 

[앵커]
‘전세대란’이라는 말이 끊이지 않고 나오고 있습니다. 특히 서울 지역에서는 전세 매물이 없다는 얘기를 쉽게 들을 수 있는데요. 향후 전세 시장 어떻게 전망하십니까.
 

[김효선 위원]
한국감정원 통계에 보면 서울 아파트 전세가격은 68주째 연속 상승세로 5년 반 동안 전세가격이 계속 올라가고 있습니다.

임대차3법 등으로 기존 전세계약을 하시던 세입자들은 갱신 비중이 높아지면서 안정되고 있지만, 기존 계약 물건이 시장에 나오기 어렵고 매물이 많지 않다 보니 일부 매물에 전세수요가 몰리는 상황이 생기면서 전세를 새로 구하는 분들이 상대적으로 어려움을 겪고 있습니다.

전세대란의 핵심은 전세수요 대비 공급이 부족하기 때문입니다. 수요 증가의 원인으로는 가격하락을 기대하는 실수요자들과 무주택 자격을 유지하면서 3기 신도시 사전청약을 기다리는 수요자, 저금리 상황에서 월세보다 전세를 선호하는 세입자들 등이 있습니다.

반면 공급은 대출, 재건축, 절세 등의 목적으로 실거주를 해야 하는 집주인이 늘어나고 임대차3법으로 기존 전세물건이 시장에 나오지 못하는 부분이 있습니다.

안정이 되려면 수요가 줄거나 공급이 늘어야 하는데 단기간 할 수 있는 방법이 부족합니다. 3기신도시 사전청약 수요는 장기 임차시장에 머물 가능성이 높고, 서울과 경기도의 21년 입주물량은 약 9만3,000가구로 올해보다 26% 감소할 전망입니다. 당분간은 전세시장을 안정화시키기에는 쉽지 않을 것으로 보입니다.
 

[앵커]
앞서 말씀드렸다시피 지난주 강남 아파트값이 하락 전환됐습니다. 18주만에 처음으로 마이너스를 기록한 건데요. 이를 두고 일부에선 집값 대세 하락의 시발점이란 목소리도 나오고 있습니다. 그런데 최근 위원님께서 연말까지 집값이 오히려 1% 미만으로 상승할 거라는 전망을 하셨는데요. 어떤 배경인가요.
 

[김효선 위원]
집값 상승 요인은 기본적으로 경제상황이나 수요와 공급, 정부정책부터 최근의 코로나19처럼 예상치 못한 요인들로 달라지기 때문에 정확한 수치로 예상하는 것은 어렵습니다.

서울 아파트 대출규제와 다주택자 양도세, 취득세, 종부세 등 세제 강화로 투자목적 주택수요가 줄고, 실수요자 구매심리도 위축되고 있어 거래량과 가격 상승폭도 감소하고 있습니다.

그러나 시장 유동성과 서울 아파트 실수요층은 여전히 풍부한데 비해 시장에 거래가 가능한 물건도 한정되어 있어 중저가 주택 중 가성비가 좋다고 판단되는 주택 위주로 소폭 상승할 것으로 보이고 서울 기준으로 3분기 약 3.77% 오른 것에서 다소 안정된 1% 미만으로 상승하지 않을까 예측해 봅니다.

[앵커]
상승폭이 그렇게 크진 않지만 상승세가 이어질 거라는 말씀이신데요. 하락전환이 쉽지 않을 거라는 말씀도 하셨습니다. 어떤 이유에설까요.

[김효선 위원]
주택 가격의 선제지표인 거래량이 큰 폭으로 줄면서 매매시장은 강세를 보였던 서울이나 강남권 등 고가지역부터 가격상승세가 진정되고 있습니다.

그렇지만, 하락전환까지 가기에는 불안한 요소들이 있습니다. 앞서 말한 전세불안 등이 해소되지 않으면 전세찾기 어려운 세입자들이 매매수요로 돌아서거나 투자로 관심을 가져 집값을 자극할 여지가 있습니다.

또 기본적으로 전월세 가격이 올라가면 집값을 받쳐주는 역할을 하기 때문에 주택가격 하락세가 뚜렷하게 나타나기는 어려워 집값 안정 흐름이 이어지고 확고해지는 데는 전세시장 안정이 필수적입니다.

또한 서울과 경기도 인천 등 수도권 지역 중저가 아파트는 여전히 수요가 유입되고 있습니다. 강남권 아파트 거래가 줄어든 가운데 비강남권에서 대출 등이 상대적으로 수월한 중저가 아파트들의 상향평준화가 진행되는 중입니다.

[앵커]
노도강(노원·도봉·강북구)와 금관구(금천·관악·구로구) 등 서울 일부 저평가 지역에서는 내년에 상승세가 두드러질 거란 전망들도 나오고 있는 것 같은데요. 어떻게 보고 계십니까.

[김효선 위원]
여러 차례 주택 수요억제 대책 덕분에 여러 채의 주택을 투자한다는 개념보다는 소위 똘똘한 한 채를 장기 소유하는 개념이 자리 잡히고 있습니다.

그렇지만 전국에서 가장 똘똘한 지역은 가격대가 너무 높아 진입할 수 있는 수요층은 한정되어 있습니다. 앞서 말씀드린 신규 전세 수요자들의 일부 매매전환 등 여러 가지 이유로 내년 상반기는 실수요자가 주도하는 시장이 형성될 텐데, 비교적 가격 상승률이 덜하고 저평가 되었다고 판단되는 지역의 가격 상향평준화가 진행될 것으로 보입니다.

[앵커]
끝으로, 주택시장에 대한 정부의 과도한 규제에 대해 우려의 목소리도 나오곤 있지만 결국 집값을 안정시키자는데는 이견이 없을 겁니다. 우리 부동산 시장 안정화를 위해 가장 필요한 게 뭐라고 생각하십니까.

[김효선 위원]
주택을 투자보다는 거주의 대상이 될 수 있도록 인식을 변화시키는 과정 속에서 과도기적 어려움을 겪고 있는데, 시급한 부분은 내 집 마련을 하려는 실수요자나 전세대란을 겪고 있는 전세 수요자들을 위한 공급 또는 지원책인 것 같습니다.

또한 분양가상한제로 인한 청약과열은 내 집 마련에 대한 상대적 박탈감을 주어 세대 간 갈등의 요소로까지 번질 여지가 있습니다.

꼭 필요한 실수요자들을 위한 최소한의 합리적인 대출지원이나 주택시장 안정 흐름이 이어지고 확고해지는데 필수적인 전세시장 안정을 위한 전세수요의 월세나 내 집 마련으로 분산하는 지원책이나 구매지원 등이 필요해 보입니다.

또한 수요억제 정책이 성공적이려면 수요가 해소될 수 있는 적절한 공급이 필요한데, 가장 효과적인 대안은 재건축 및 재개발 등 정비사업이라 생각됩니다. 무조건적인 규제보다는 대상 단지에 따라 필요하다면 부분적으로 완화조치가 진행되었으면 하고 청약제도의 혜택이 꼭 필요한 사람에게 돌아갈 수 있도록 가점 산정 방식도 재정비가 필요해 보입니다.
 

[앵커]
네, 지금까지 김효선 NH농협은행 올백자문센터 전문위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
 

[김효선 위원]
네, 감사합니다. /joaquin@sedaily.com

[영상편집 이한얼]