서초로 지구단위계획 확정 초읽기…강남역 일대 복합개발 본격화

[서울경제TV=정창신기자] 서울 강남역 일대가 대규모 개발 초읽기에 들어가면서 다시한번 변화의 바람이 불 전망이다. 

12일 업계에 따르면 롯데칠성부지 등이 포함된 서초로 지구단위계획이 확정을 눈앞에 두고 있다. 여기에 지역의 숙원사업이던 경부고속도로 지하화와 관련된 법안도 국회에서 논의되고 있는 상황이라 강남역 일대는 그 어느 때보다 기대감이 높은 모습이다.

서울시와 서초구 등에 따르면 롯데칠성부지, 코오롱 부지 등 서초대로변을 개발하는 ‘서초로 지구단위계획 재정비(안)’이 최종 확정 고시를 앞두고 마지막 조율을 진행 중인 것으로 알려졌다. 서초대로변을 따라 총 59만6,277㎡ 규모의 지역을 아우르는 서초로 지구단위계획은 2030 서울플랜(2030서울도시기본계획)에 따라 국제 업무·상업 복합중심지로 조성하는 도시계획이다.

일반적으로 지구단위계획을 관할 구청에서 제출하면 서울시가 각종 심의(교통영향평가 등)를 통해 적합한 개발계획인지 판단한 뒤 서울시의 도시건축공동위원회의 의결을 통해 최종적으로 계획을 확정하고 고시하게 된다.

‘서초로 지구단위 계획 재정비(안)’은 현재 최종 의결 전 마지막 심의인 교통영향평가 심의를 앞두고 있는 상황이다. 교통영향평가 심의가 문제없이 통과될 경우 도시건축공동위원회를 거쳐 빠르면 올 1분기 내 늦어도 올해 상반기 중으로 최종 확정 고시될 전망이다.

롯데칠성부지를 비롯해 대기업이 소유하고 있는 부지가 다수 포함돼 있는 서초로 지구단위계획의 확정은 큰 의미가 있다. 롯데칠성부지의 경우 지난 2000년 초부터 롯데그룹이 개발의지를 나타냈던 곳이다.

롯데그룹은 강남 중심 입지를 바탕으로 그룹의 본사역할을 하는 대규모 오피스를 건설하려 했으나, 삼성타운 등 인근지역과 달리 주거용지인 탓에 오피스 빌딩 등으로 개발할 수 없었다. 1차 개발계획 무산 이후에도 롯데그룹은 서울시와의 사전협의를 통해 다양한 방식의 개발을 추진했지만, 협상과정에서 개발용도, 용적률, 기부채납 비율 등에 대한 이견차이를 좁히지 못하며 사업은 무기한 표류 상태였다.

그러나 이번 서초로 지구단위계획 재정비(안)에는 해당 부지의 종상향을 통해 대규모 오피스 건물을 비롯한 복합개발이 가능해진 것은 물론, 건물의 용도를 개발주체와 승인관청이 사전 협상을 통해 결정할 수 있도록 하면서 비교적 자유로운 개발이 가능할 전망이다.

여기에 기존의 지구단위계획에 포함됐던 최고 200m의 건축 높이를 250m로 높일 수 있게 되면서 63빌딩(249m)수준에 달하는 높이의 건물을 지을 수 있는 제도적 장치를 마련하게 됐다. 만약 허용된 최고 높이까지 건물을 올린다면 테헤란로와 서초대로를 포함한 강남업무단지 일대에서 가장 높은 건물이 될 전망이다.

현재 테헤란로와 서초대로변 최고층 빌딩은 역삼역 인근에 위치한 강남 파이낸스센터로 높이가 206m이다. 롯데칠성부지가 우리나라 업무중심지로 불리는 강남 지역에서 가장 높은 상징적인 랜드마크가 될 가능성이 충분하다는 의미다.

롯데칠성부지 이외에도 코오롱, 라이온미싱, 삼성지구, 진흥아파트구역 등 강남역 사거리와 인접한 부지들이 특별계획구역으로 지정돼 이 일대는 첨단 산업의 중심이자 대규모 업무단지로 자리매김할 전망이다.

기존에 조성된 삼성타운과 합쳐 약 8만6,000㎡ 규모의 업무단지가 형성되는 것으로 현재 삼성동에 추진중인 GBC(글로벌 비즈니스 센터) 면적(7만9,000㎡)보다도 넓다. 삼성타운 조성이후 강남업무단지의 중심이 다시 강남역 일대로 이동할 수 있는 것이다.

이 밖에도 일대 주민들의 숙원사업인 경부고속도로 지하화 사업도 본격적인 추진을 준비하고 있다. 서초구를 지역구로 두고 있는 박성중 의원이 대표 발의한 ‘도로공간의 입체개발에 관한 법률’은 도로의 상공과 지하 공간, 주변 지역을 연계하여 통합적으로 개발하는 도로입체개발사업을 적극 활용하기 위해 발의됐다.

특히, 도로공간 입체개발사업의 도입과 도로가 위치하는 기초자치단체와의 협의를 통해 지역 특성을 고려한 입체개발 절차 마련 등 도로공간 입체개발사업의 추진 절차와 지원에 대한 내용을 담고 있는 법안이다. 이 법안이 통과되면 경부고속도로 지하공간 개발에 대한 법적 근거가 확보되기 때문에 사업 추진에 탄력이 붙을 전망이다.

서초구도 경부고속도로 지하화를 통해 상부를 공원화 하는 것은 물론, 공공주택 공급을 통해 주택문제 해결할 수 있는 사업 모델을 구상 중인 것으로 알려졌다. 지난해 11월 서초구가 공동주최해 진행된 포럼에서 조은희 서초구청장은 주요 도로망의 지하화를 통해 단절된 도시공간을 연결하고 교통문제는 물론, 상부를 공원화 해 완충 녹지를 활용해 공공주택을 공급하는 방안을 제안했다.

경부고속도로가 지하화되고 상부를 공원화 하게 되면 강남을 세로로 가로지르는 녹지축이 확보되는 효과를 얻을 수 있다. 그동안 한강변을 제외하고는 빌딩 숲으로 불리며 상대적으로 녹지가 부족했던 강남 중심을 따라 대규모 녹지공간이 조성되는 것은 물론, 그동안 소음, 매연, 분진 등으로 고통 받았던 인근 주민들이 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 환경을 갖추는 것이다.

특히, 막대한 비용이 드는 지하화사업에 대한 비용문제에 대한 해결책도 이미 마련된 상태다. 지난 2017년 서초구가 자체적으로 진행한 연구용역결과에 따르면, 경부고속도로를 지하화 하는데 드는 비용은 약 3조3,000억원 수준이지만, 지하화 후 복합개발이 가능한 토지(IC부지)와 인근지역의 공공기여금으로 약 5조2,000억원의 자금조달이 가능하다.

여기에 오는 4월 진행되는 서울시장 보궐선거에 출마의사를 밝힌 조 구청장을 비롯해 유력 후보자들이 경부고속도로 등 주요도로와 지하철 1, 2호선 지상공간의 지하화를 공약으로 언급하고 있는 만큼 서울시장 보궐선거 이후부터 사업 진행과 관련한 논의가 본격화될 가능성이 높다.

또한 강남역 일대는 고급 주거지역으로도 가치를 높이고 있다. 약 5,100세대 규모의 브랜드 아파트 타운으로 조성되고 있기 때문이다. 지난 2016년 래미안 서초 에스티지가 입주한 이후로 2018년 래미안 서초 에스티지S와 지난 9월 입주를 시작한 래미안 리더스원까지 래미안 타운이 이미 조성됐고, 올해 6월에는 서초그랑자이가 입주할 예정이다.

이처럼 5,000여세대 규모의 대단지의 입주로 쾌적한 생활환경도 누릴 수 있을 전망이다. 학교를 비롯해 각종 생활편의시설과 생활 밀착형 상권의 형성으로 강남 최중심의 핵심 주거지로 다시 한 번 주목받고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “강남역 일대는 원래도 상권이나 업무환경, 교통환경까지 다 갖춘 핵심 지역인 것이 사실이지만, 강남에서는 드물게 미래가치까지 갖추고 있는 곳이라는 메리트 덕분에 앞으로 더욱 더 주목받을 곳으로 손꼽을 만하다”며 “서초로 지구단위계획 확정으로 대규모 복합개발이 본격화되고 경부고속도로 지하화까지 추진되면 강남역 일대는 자연친화적 환경을 갖춘 첨단산업의 메카이자 고급 주거단지까지 모여 있는 미래형 복합도시로 다시한번 주목받을 것”이라고 내다봤다. /csjung@sedaily.com