외국인 집주인 시대…"전세금 반환소송 준비 필요"

[서울경제TV=설석용기자] 외국인들의 국내 부동산 시장 진출이 잦아지면서 보증금 반환소송에 대한 중요성이 제기되고 있다.
 

8일 한국부동산원 부동산 거래 현황 통계에 따르면 지난해 외국인의 국내 건축물(주거·상업·공업·기타 모두 포함) 구입은 2만1,048건으로 집계됐다. 2019년(1만7,763건) 대비 18.5% 증가한 수치다. 해매다 외국인 임대인이 증가하고 있는 것이다.

이에 따라 국내 임차인들이 외국인 임대인들에게 보증금을 돌려받지 못하고 있는 사례도 꾸준히 늘고 있는 것으로 나타났다. 법도 종합법률사무소에 따르면 "외국인 집주인이 전세금을 못 준다고 어떻게 해야 하냐고 소송을 의뢰한 외뢰인들이 늘고 있다"면서 "외국인 소유 건물에 전세를 살다가 기간이 끝나 이사를 가려는데 외국인 집주인이 막무가내로 나온다며 집주인이 외국에 있어 연락조차 안 된다"는 사례도 있었다고 설명했다.
 

이와 관련 엄정숙 부동산전문 변호사는 "외국인을 대상으로 하는 전세금 반환소송도 가능하다"며 "승소했지만 임대인이 전세금 반환에 비협조적이라면 부동산 강제경매로 대응할 수 있다"고 말했다. 다만 "이 경우 법원이 외국에 우편물을 송달하는 과정 때문에 기간이 오래 걸릴 수 있다"고 설명했다.

전세금 반환소송이란 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 임차인이 법원에 제기하는 소송으로, 외국인도 내국인과 동일하게 진행된다. 문제는 외국인 임대인이 소송 내용을 받아볼 수 있어야 하는데, 민사소송 절차상 피고가 법원에서 보낸 우편물을 받지 못한 경우 다음 절차진행이 안 된다는 점을 유의해야 한다.

엄 변호사는 "주소가 불분명할 경우 출입국사무소의 협조를 통해 외국으로 서류를 송달할 수 있다. 기간은 6개월 내외로 생각하면 된다"며 "송달에 어려움을 겪는다면 공시송달 제도를 통해 사건 진행을 계속할 수 있다"고 설명했다.

이어 "만약 소송에서 승소했지만 전세금 반환이 안 될 경우엔 부동산 강제 경매를 통한 매각 대금으로 보증금을 확보할 수 있다"며 "실제로 법도 전세금반환소송센터에서는 외국인 소유 건물을 경매 해 보증금을 되찾아준 사례가 있다"고 소개했다.
 
또 "소송 준비를 위해 임대차 계약 해지 통보 자료와 메신저 기록과 통화녹음 등도 증거 자료로 사용 가능하니 챙겨둘 필요가 있다"며 "앞서 임대차 계약 시 외국인 임대인의 신분확인과 임대 목적물의 시세 확인은 필수"라고 설명했다.

외국인 집주인에게 피해를 입지 않기 위해서는 "임대차 계약 시 ▲여권 등을 통한 신분 확인 ▲임의 경매 가능성을 대비한 전세권 설정 ▲전세금 반환보증보험 가입이 요구된다"며 "특히 외국인 임대인이라면 확실한 담보력을 확인하는 것이 필요하다"고 강조했다.

그러면서 "임대 목적물의 시세가 보증금보다 더 비쌀 때 계약을 하는 것이 안전하다" 며 "등기부 등본을 열람해 계약 당사자보다 선순위 근저당권이 잡혀 있는지도 따져봐야 한다"고 조언했다. /joaquin@sedaily.com