[대박땅꾼의 땅땅땅] 초보 부동산투자자를 위한 헷갈리는 부동산 용어들

부동산을 잘 이해하고 활용하기 위해서는 용어를 잘 알아야 합니다. 사실 신문을 보거나 뉴스를 접하게 되는 경우 자주 듣게 되는 부동산 관련 용어들임에도 불구하고 의미를 몰라 혼동하는 경우가 종종 있기 마련이죠. 이 때 누군가 내가 알아야 할 부동산 용어들을 알기 쉽게 정리해준다면 얼마나 좋을까요? 이런 고민을 하고 있는 초보 부동산투자자들에게 생활 속에서 자주 접하지만 정확한 의미를 모르거나 헷갈리는 부동산의 경제 용어들을 정리해 보겠습니다. '헷갈리는 부동산 용어', 내가 알고 있다고 생각하더라도 다시 한번 보고 확인하는 습관을 가집시다. 

용적률 / 건폐율

용적률이란 대지 면적에서 건물 각 층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율을 말합니다. 연면적은 지하 면적을 제외한 지상 면적의 합계입니다. 이에 반해 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 뜻하죠. 용적률을 제한하는 것은 도시 미관을 유지하고 토지를 효율적으로 활용하기 위한 것이고, 건폐율을 정한 목적은 지면상에 최소한의 빈 땅을 확보해 쾌적한 주거 환경을 조성하기 위함입니다. 용적률은 건축물이 높아질수록 늘어나지만 건폐율은 변하지 않습니다. 건물의 1층 바닥을 '건평'이라고 합니다.

공시지가 / 기준시가

공시지가는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 말합니다. 이러한 공시지가는 주로 국세, 즉 양도소득세, 상속제, 증여세 등의 과세 기준이 되고 각종 공사 등을 하는데 보상 기준이 되기도 합니다. 기준 시가는 양도소득세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 적용되는 전용면적 165.5평방 이하(50평) 이상의 아파트나 대형 연립주택의 거래 가격을 말합니다. 통상 시세의 70~80%로 고시되며 매년 4월 30일에 공시됩니다.

보존등기 / 본등기 / 소유권이전등기 / 말소등기

보존등기는 물권 취득자가 자기의 권리를 보존하기 위해 하는 등기로 보통 미등기 부동산의 소유권등기를 말합니다. 본등기는 등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 말하고요. 소유권 이전등기는 양도, 상속, 증여, 기타 원인에 의해 유상 혹은 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말하며, 말소등기는 기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말합니다.

담보권 / 저당권 / 지상권

담보권은 어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리입니다. 보통은 담보물건을 가리키지만 넓은 의미에서는 양도 담보까지도 포함됩니다. 저당권은 채무가 이행되지 않을 때 목적물을 경매해 그 대금에서 저당채권자가 다른 채권자보다 우선 변제를 목적으로 하는 담보물권으로 경매권과 우선변제권이 있습니다. 지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 용익물건을 말합니다.

가압류 / 가처분

가압류는 금전채권 혹은 금전으로 환산할 수 있는 청구권에 대해 실시할 강제집행이 불가능할 경우 미리 채무자의 재산을 압류 확보함으로써 강제집행을 보전하는 절차를 말합니다. 가처분 신청은 긴급을 요하는 사건에 대해 빠른 시간 안에 법원의 결정을 구하는 제도입니다. 대개 정식 재판과 달리 심문 없이 서류만으로도 결정을 내릴 수 있습니다.

재건축 / 재개발 / 뉴타운

재건축은 정비기반시설이 양호한 가운데 주거환경 개선을 위해 시행하는 것입니다. 그 지역의 정비기반시설이 잘 갖춰져 있어 노후 주택만 헐고 그 자리에 주택만 다시 건축하는 것을 말하는 것이죠. 재개발은 정비기반시설 자체가 열악한 상태에서 사업을 진행하는 것으로 노후주택을 헐고 아파트만 짓는 게 아니라 학교, 도로 등의 기반시설까지 함께 개발하는 것입니다. 뉴타운은 규모가 작은 재개발구역의 특성상 정비기반시설이 들어가기 어렵기 때문에 여러 개의 재개발구역을 묶어 개발하는 것을 말합니다. 면적이 큰 만큼 계획적인 재개발이 가능하지요.

DTI(총부채상환비율) / LTV(주택담보대출비율)

총부채상환비율이란 금융부채 상환액이 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 말합니다. 예를 들어 연소득이 1천만원이고 금융부채 상환액이 4백만원이면 총부채상환비율은 40%가 됩니다. 주택담보대출비율은 주택가격 대비 대출비율을 말합니다. 즉, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미합니다.

발코니 / 베란다

베란다, 발코니 구분하지 않고 아무렇게나 쓰는 경우가 많지만 이것은 사실 엄연히 다른 공간입니다. 따라서 우리가 흔히 말하는 아파트 베란다는 실제 발코니로 용어를 바꿔야 합니다. 발코니는 거실을 연장하기 위해 내어 단 공간을 말합니다. 건물 밖에서 보자면 외부로 돌출돼 있는 모습입니다. 반면에 베란다는 1층과 2층의 면적 차이로 생긴 공간을 활용한 것을 뜻합니다. 1층의 면적이 넓고 2층의 면적이 좁을 경우 1,2층간 면적 차이로 1층의 지붕 부분이 뚫리게되겠죠. 이때 비어 있는 공간으로 내어 단 곳이 바로 베란다로 건물 밖에서 봤을 때 돌출된 부분이 없는게 특징입니다.

다가구 / 다세대

다가구는 각각의 독립된 공간에 여러 가구가 거주하지만 소유주는 1명인 3층(1층 필로티인 경우 4층) 이하의 주택을 말합니다. 쉽게 말해 3층에는 집 주인이 살고 1~2층 및 옥탑방은 세를 주고 있는 주택이 있다면 다가구로 보면 됩니다. 이것이랑 조금 다른 다세대는 독립된 공간과 더불어 각 호수별로 소유권이 주어진다는 특징이 있습니다. 보통 빌라, 맨션이라 부르는 주택들이 다세대에 속합니다. 하지만 비슷한 개념의 연립은 다세대라 부르지 않습니다. 4층 이하의 구분등기 가능한 주택이란 점은 같지만 다세대는 연면적이 660㎡(200평) 이하, 연립은 660㎡(200평) 초과로 구분됩니다.

평 / 평형

평과 평형은 간단하게 전용면적과 분양면적의 차이로 보면 됩니다. 전용면적은 거실, 방, 주방, 욕실 등이 이에 해당되는데, 우리 가족이 살고 있는 실제의 면적이 바로 ‘평’입니다. 그런데 아파트가 공급될 때는 전용공간뿐 아니라 엘리베이터, 계단, 복도 등의 주거공용공간이 포함되기 마련이겠죠? 이렇게 전용에 공용면적까지 더해진 것을 ‘평형’이라 부릅니다. 가령 전용면적 25.7평 아파트를 분양하면 7~8평 가량의 공용면적이 주어지는데, 이를 32평형 또는 33평형 아파트라 부르는 식입니다. 따라서 ‘평’보다 ‘평형’이 조금 더 큰 개념으로 볼 수 있습니다.

전용면적 / 공용면적

공용면적은 크게 2가지로 구분할 수 있습니다. 하나는 주거공용면적으로, 2세대 이상이 사용하는 복도나 계단 등의 면적을 세대별로 안분한 면적을 말합니다. 또 다른 하나는 기타공용면적인데 관리사무소나 노인정 등 주거와 상관없이 단지 내에서 사용되는 면적을 세대별로 안분한 면적을 말합니다. 추가적으로 공급면적에 대해 보충적으로 설명하자면 주거공용면적과 기타공용면적을 합한 면적으로 분양가 산정의 기준이 됩니다. 서비스 면적인 발코니(베란다)는 전용이나 공용면적에 포함이 되지 않습니다. 전용면적이란 배타적으로 사용할 수 있는 등기부상의 면적입니다. 아파트 등의 공동주택에서 공용면적을 뺀 나머지 바닥 면적(실제 주거에 사용되는 면적)이 전용면적이라고 할 수 있습니다. 방+주방+화장실+거실 면적을 생각하시면 되며 이는 곧 등기부상의 면적과 일치합니다.

투기지역 / 투기과열지구

투기지역과 투기과열지구는 닮은 듯하지만 엄연히 다른 용어입니다. 물론 둘 다 부동산 투기를 막기 위한 목적으로 도입했지만 담당 부처도 다르고 지정 절차, 지정 요건도 다릅니다. 우선 투기지역은 부동산 가격상승률(국민은행이 발표하는 도시주택 가격동향) 등을 감안해 상승률이 기준치 이상이라고 판단될 때 기획재정부 장관이 `부동산가격안정심의위원회` 심의를 거쳐 지정게 됩니다. 주택투기지역은 주택담보대출 규제, 양도세 탄력세율 적용 등 주로 세금 정책과 관련돼 있죠. 투기지역에서 해제되면 6억원 초과 고가주택의 주택담보대출비율(LTV)이 완화돼 현행 40%에서 시가의 60%까지 대출받을 수 있게 됩니다. 또 40%로 제한돼 있는 총부채상환비율(DTI) 규제도 서울은 50%, 인천‧경기는 60%까지 완화된 규정을 적용받게 됩니다. 투기과열지구는 주택 분양시장 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2개월간 5대1 이상)을 기준으로 국토해양부 장관(시도지사)이 지정합니다. 분양권 전매 제한이나 청약 규제 등 세금보다는 주택 정책과 연관이 있다고 보면 됩니다.

지분등기 / 구분등기

지분등기는 공유지분 등기를 줄인 말입니다. 공유지분이란 공동소유하는 부동산에 대한 각 공유자의 권리 즉 소유지분을 말합니다. 공유지분은 각 공유자 간의 합의 또는 법률로 정해지며 등기부에 지분비율이 기재됩니다. 원룸텔은 본인 명의로 구입했더라도 지분등기만 가능한 일종의 공동 소유 부동산입니다. 한 동의 건물 중 구조상 수 개의 부분이 독립된 공간으로 사용될 수 있을 때 그 각 공간 부분이 구분소유권의 대상이 됩니다. 이 때 각 부분 공간의 등기를 구분등기라 말합니다. 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 이에 해당됩니다. 원룸텔은 구분등기가 안 되죠. 원룸텔 투자 시 ‘당장은 구분등기가 안되지만 준공 후 용도전환으로 구분등기가 가능하다’는 문구를 조심해야 합니다.

몇 가지 헷갈릴만한 부동산용어에 대해서 알아보았는데요. 물론 아직도 이해가 안되시는 분들 계실 겁니다. 가끔 이런 질문을 받습니다. 부동산공부를 어디서부터 시작해야 될지 잘 모르겠다는 질문 말이죠. 그런데 순서가 꼭 중요한 것은 아니지만 실제 물건지를 보고 답사하는 것도 중요하고, 이처럼 기본적인 부동산용어는 이해하셔야 투자할 수 있습니다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장