[대박땅꾼의 땅땅땅] 나대지 투자 전략

나대지는 공터라고 생각하면 됩니다. 빈 땅인데 지목에 대지로 되어있을 경우 나대지라고 합니다. 건물이 없고 이용하지 않는 땅입니다. 건축물이 있더라도 무허가 건물이라면 나대지입니다. 

그렇다고 쓸모없는 땅이라고 생각하면 오산입니다. 대지가 비싼 이유는 건축물을 세워 활용할 수 있기 때문이지만 건축물을 세우는 순간 용도가 제한됩니다. 한 번 들어선 건축물을 다른 용도로 사용하기는 쉽지 않습니다. 나대지는 쓰임새가 정해지지 않은 만큼 활용도가 다양합니다.

사용 수익이 매우 높은 대지이기에 땅값도 비쌉니다. 도심지역의 나대지는 인근 건축물이 있는 대지 시세에 준하거나 때로는 보다 높이 평가받을 수 있습니다.

상식적으로 노후건물이 있는 대지와 나대지를 놓고 선택하라면 모두 나대지를 선택할 것입니다. 상하수도 시설이 되어있어 바로 건축물을 세울 수 있는데 굳이 기존 노후건물을 철거하는 비용을 들일 이유가 없습니다.

나대지 투자, 활용방안부터 세우자.

토지 투자자들이 자주 만나는 나대지는 시골 농가주택이나 폐가를 매입하는 경우입니다. 오래된 시골집들은 무허가인 경우가 많습니다. 건물은 있는데 등기에는 올라있지 않고 토지만 대지로 되어있는 경우입니다. 건물등기가 되어있는데 폐가인 경우 멸실신고를 하면 나대지가 됩니다.

나대지는 행정상 대지로 취급되어 종합부동산세와 양도세 과세대상이 됩니다. 많이 보유할수록 세부담이 늘어나게 됩니다. 폐가를 치워 나대지 로 만든 경우 2년 안에 새로 짓지 않으면 비사업용 토지로 분류되어 양도세 부담이 늘어납니다.

따라서 나대지를 매입할 경우 활용계획을 미리 세우고 접근해야 합니다. 주택이나 건물을 지었는데 수요가 많지 않아 개발 수익을 기대하기 어렵다면 굳이 매입할 이유가 없습니다. 대지이기에 매입가격이 높으면서 보유와 양도세 부담이 크고, 개발 수익도 기대하기 어렵다면 투자 대상으로 적합하다 볼 수 없습니다.

반대로 나대지임에도 주위 대지 시세보다 낮고, 인근에 관광지가 조성 되거나 개발지가 들어설 경우 이에 맞춰 건축물을 세우면 기대 이상의 수익을 기를 수도 있으니 늘 관심을 가져야 합니다.

전은규 대박땅꾼Lab 소장.