요즘처럼 내 집 마련하기 힘든 시기가 또 있었을까요. 정부가 스무 번이 넘는 부동산 관련 대책을 내놨지만 집값이 안정될 기미를 보이지 않고 있습니다. 최근 대출까지 더 옥죄면서 실수요자들의 주거불안은 커져가는 분위긴데요. 문재인 정부의 부동산 대책은 실패한 걸까요. 최황수 건국대 부동산학과 교수님 연결해 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 교수님 안녕하세요.
[기자]
네. 안녕하세요.
[앵커]
천장이 어딘지 모를 정도로 아파트값이 고공행진 중입니다. 문 정부 출범이후 부동산 관련 대책만 28번을 쏟아냈는데, 아직까지 집값 안정세는 나타나고 있지 않거든요. 왜 이렇게까지 된걸까요. 정책 실패로 볼 수 있는 겁니까.
[최황수 건국대 교수]
결론적으로 말씀드리면 정책의 실패인 것이 맞고요. 원래는 집값이 상승하게 된 근본적인 계기는 정부의 정책실패만으로 보기에는 좀 어려운 점이 있기는 합니다.
실제 그 동안에 있었던 세계적인 어떤 저금리 기조와 거기에 발맞춘 우리나라도 굉장히 낮은 금리들이 유지가 되었었기 때문에 이 부분이 가장 큰 부분이 있습니다. 그래서 아마 저금리 기조로 인한 집값 상승의 효과라든가 이런 것들은 수치적으로 본다면 한 2019년 초까지 정도는 저금리에 따라서 집값이 어느 정도는 계속 고공행진을 하는 것이 어느 정도 예견될 수 있다고 봅니다.
그 이후에 지금까지 한 2년간의 집값 상승의 패턴들은 저금리만으로는 해석하기가 상당히 어렵습니다.
그런 부분에서는 아마도 이런 고공행진은 정부의 스물여덟 번의 부동산 안정화 대책에도 불구하고 정부의 정책 실기가 그런 부분에서 충분히 영향을 미쳤다라고 업계에선 평가를 하고 있습니다.
[앵커]
정부는 갭투자를 투기로 규정하고 꾸준히 규제대책을 내놨습니다. 4년이 지난 지금 오히려 갭투자가 더 늘어난 모습이거든요. 주택 수요자들은 왜 이런 선택을 했다고 보십니까.
[최황수 건국대 교수]
계속 집값이 오르면서 내 집 마련이라 하는 것이 점점 어렵게 됐고요. 또 아무래도 집값 상승이라든가 하락이라든가 이런 부분에서는 방향성에 대한 어떤 가속도 효과 같은 것들이 분명히 존재하거든요.
그래서 지금 안사면 요즘에 회자되는 우스갯소리로 벼락 거지가 된다라는 얘기가 있듯이 점점 소비자들이라든가 집을 매수하려고 계획했던 분들은 점점 마음이 조급해지는 그런 경향이 있을 거에요.
그래서 최근에 있는 여러 가지 주택가격의 현상이라든가 특히나 공급이 상당히 부족한 상태에서 더 이상 향후에 4~5년 동안은 공급물량이 대폭적으로 나오기 힘들기 때문에 지금이라도 주택을 사거나 시장에 뛰어드는 그런 생각을 갖고 있을 겁니다. 그런데 거기에다가 또 정부가 대출규제라든가 여러 가지 금융규제를 통해서 원활하게 주택자금을 마련하기가 쉽지 않다 보니까
아무래도 적은 금액으로 전세를 안고서라도 집을 어느 정도 키핑을 해놔야만 그래도 내가 시장에 어떤 흐름에 뒤처지지 않는다라는 그런 조급한 생각들이 갭투자를 계속 이끌고 있는 게 아닌가라고 생각합니다.
[앵커]
대출 규제 얘길 안할 수가 없습니다. 가계부채 관리는 필요하지만 실수요자들의 내 집 마련까지 막는다는 비판이 끊이질 않는데요. 일부에선 ‘아파트 청약에 당첨됐는데 중도금도 못낼 판이다’, ‘전세계약 끝났는데 전세금 올려줄 돈이 없다’ 등등 사연도 쏟아져 나오고 있습니다. 대출규제 꼭 필요한 조치로 보십니까.
[최황수 건국대 교수]
저는 너무 때늦은 느낌도 들고요. 타이밍상 상당히 시기적으로 좀 안 좋은 시점에 이런 대출 규제가 전면적으로 들어갔다고 생각을 하는데. 어차피 고가주택이라든가 비싼 집들 같은 경우에는 상당히 오래전부터 약 한 2년 전부터 대출을 내서 집을 사기가 원래 어렵습니다. 그래서 최근에 고가주택이라든가 집값이 어느정도 비싼 주택 같은 경우는 원래부터가 대출하기가 힘들었습니다.
그래서 사실 이번에 대출 규제라든가 이런 총량제 대출 규제 같은 경우에는 집값을 견인했고 그 동안 고가의 주택을 거래했던 그런 분들을 규제하는 것이 아니라 오히려 기자님께서 말씀하신 대로 서민들을 오히려 옥죄기를 하는, 규제가 투기를 하거나 아니면 무리하게 주택가격을 올리는 사람들 보다는 어렵게 청약에 당첨된 분들이라든가.
또 심지어는 거기에서 주택 구입뿐만 아니라 전세자금 대출을 막아버리면서 오히려 대출 규제가 더 자금 여력이 어려운 서민들을 오히려 더 힘들게 만들고 있는 그런 상황으로 현재 계속 나타나고 있습니다.
[앵커]
정부가 3기신도시나 2·4대책을 통해 공급대책을 내놨습니다. 문제는 당장 입주할 수 있는 물량이 아니다보니까 시장에 공급효과가 바로 나타나고 있지 않거든요. 서울의 경우 새로 집지을 땅이 부족하다보니 정비사업에 규제를 확 풀어서 공급을 늘리자는 목소리도 나옵니다. 재건축이나 재개발 규제완화, 효과가 있을까요.
[최황수 건국대 교수]
잠깐 정리를 하자면 문재인 정부의 부동산 안정화정책은 세 가지로 나눌 수가 있어요. 첫 번째는 금융 규제에 같은 것들이 있을 거고요. 두 번째는 조세 기조를 통해서 보유세와 거래세를 올리면서 무리하게 투자하지 않게 하겠다라는 생각으로 그런 규제를 하고 있고.
세 번째는 신규주택 가격이 오르다보니까 신규 주택이 될 예정인 재개발이라든가 재건축도 어느 정도 옥죄기를 통해서 신규 주택이 되는 것을 제어를 함에 따라서 주택가격을 선도하는 새 아파트에 대한 선제적인 규제를 하는 형태로 정비사업에 대한 규제를 계속 진행을 하고 있습니다.
여기에 발맞춰서 아무래도 정비 사업에 대한 규제를 하다 보니까 3기 신도시 같은 약 40만 가구가 수도권에 예정이 돼 있는데, 그러한 주택들 같은 경우에는 올해 7월달에 최초로 사전 분양을 3,000세대 가까이 했는데, 올해 칠월에 사전 청약을 통해서 공급한다라고 계획하고 있는 그러한 주택마저도 한 2년 뒤에 본 청약이 들어가고요. 2년 뒤에 본 청약이 들어갔을 때 착공을 한다고 하면 적어도 올해 7월달에 축하를 받으면서 사정 청에 당첨이 됐지만 2026년 이후에나 실제로 입주할 물리적인 공간이 생기는 겁니다.
그러다 보면 아무래도 3기 신도시도 시간은 좀 멀고 좀 먼 일이고, 그러면 직주근접한 지역에 출퇴근이 가능하고 나의 직장과 가까운 거리에서 주택공급을 할 수 있는 유일한 방법은 역시 재개발 재건축뿐인데.
이러한 부분도 안전진단 강화라든가 추가이익 환수라든가 여러 가지 제약조건들이 있어서 실제로는 그런 것들을 추진을 이미 했던 단지들이야 계속 진행이 되겠지만 시작을 해서 깔끔하게 도시지역에 주택공급을 하려고 하는 조합이라든가 아니면 주민들의 의지도 꺾여 있는 상태여서요. 그런 분들도 아마 규제 완화라든가 이런 것들이 지속적으로 이뤄지지 않고서는 역시 집주근접한 지역의 주택공급은 상당히 좀 어렵게 아마 진행이 될 것으로 현재는 추정되고 있습니다.
[앵커]
다주택자들은 증여를 택하고 있죠. 세금으로 낼 바엔 차라리 물려주잔 건데요. 일부에선 거래세를 한시적으로 완화하거나 폐지하잔 의견도 있습니다. 어떻게 보십니까.
[최황수 건국대 교수]
얼마 전에 컨트롤 타워가 되는 역할을 하고 계시는 홍 부총리께서 시장에 대한 반응이라든가 현장을 조사한다고 해서 일선 중개사무소라든가 이런 곳을 찾아가는 이벤트가 존재했었어요.
심지어 정부의 정책이 약발이 먹히지 않으니까 현장의 목소리를 들어보고자 하는 의도였는데. 지역에 있고 현장에 있는 중개사분들이라든가, 주민들을 만나 봤을 때 이구동성으로 하는 얘기들은 말씀하신 대로 양도세 한시 완화라든가 이런 것을 통해서,
어느 정도는 시장에 물량을 쏟아낼 수 있게끔 해서 너무 매물이 없어서 매도자 우위 시장을 어느 정도는 무게추를 어느 정도 다르게 하는 정책들이 필요하다라고 이구동성으로 얘기하고 있는데, 경제수장의 입장은 거래세 완화라든가 양도세 일시적인 한시적 유예라든가 이런 것들을 효과가 검증되지 않았다라는 그런 스탠스를 계속 취하고 있거든요. 만약에 공급이 부족하고 이사할 집이 없고 살 수 있는 집이 없다라고 한다면 실제 집을 지으면 제대로 된 공급이 되긴 하지만, 집이라는 것은 실제 입주하는데 상당히 시간이 오래 걸리니까 다른 측면의 공급이 분명히 필요한 검토가 있을 수도 있거든요.
예를 들면 현재 같이 지어서 공급할 수 없다면 기존에 주택을 소유하고 있는 다주택자라든가 특히 3주택, 4주택 같은 경우엔 그렇지만 최소한 2주택자의 경우라도 양도세 같은 것들을 장기 보유한 분들에 대해서 어느 정도는 지금보다 훨씬 전향적으로 완화해준다면 시장이 매도자 우위 시장에서 매물이 쏟아짐에 따라서 오히려 매수자 우위 시장이 되면 매수자들은 빨리 집을 살 필요가 없습니다.
그러면 가격이 어느 정도는 조정이 되고 이런 현상이 충분히 예견 됨에도 불구하고 이런 식으로 매물이 나오지 않는 정책들을 계속 견지하고 있어서 상당히 좀 안타깝다라는 생각이 듭니다.
[앵커]
내년 3월 대선을 앞두고 있죠. 후보들도 부동산 공약을 쏟아내고 있는데요. 부동산 안정을 위해 어떤 정책이 꼭 필요하다고 보십니까.
[최황수 건국대 교수]
꾸준한 공급이라든가 이런 기조를 유지를 해야 될 거 같고요. 계속 말씀드리지만 당장에 주택 가격을 잡을 수 있는 정책이 뾰족한 것들이 없다면 한시적으로 나마 지어서 공급하는 것이 아니라 기존에 있는 물량들을 시장에 쏟아지게 하는 또 다른 방식의 공급이라든가.
그다음에 거래세 완화라든가 양도세 한시적 인하라든가 이런 것들을 통해서 주택 가격을 빨리 잡아야 될 것 같다라고 생각합니다. 이런 식으로 집값이 고공행진을 하다 보면 더 이상의 근로 의욕이라든가 이런 것들을 계속 떨어뜨리는 어려운 일들이 계속 발생할 수 있고 거기에 따라서 정부의 정책이라든가 국가의 주택 정책에 대한 신뢰들이 국민들한테 계속 떨어지게 되니까 한시 바삐라도 이런 부분을 속히 생각을 해보고 실행을 했으면 하는 그런 생각을 가져봅니다.
[앵커]
네. 잘들었습니다. 지금까지 최황수 건국대 부동산학과 교수였습니다. 감사합니다.
[최황수 건국대 교수]
네. 감사합니다. /csjung@sedaily.com
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