[줌인부동산] 집값 상승폭 주는데…“내년 소폭 상승” 전망

[앵커]

정부의 강경한 부동산 대책 쏟아져 나오고 있죠. 그러면서 최근 서울과 경기권 주택시장에서 아파트를 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많아지는 등 뜨겁기만 했던 시장분위기가 조금은 식어가는 듯 보이는데요. 하지만 내년에도 집 값은 오를 것이란 전망이 나오고 있습니다. 자세한 소식 부동산부 서청석 기자와 이야기 나눠보겠습니다.

시청자들이 궁금해하시는 질문 바로하겠습니다. 주택산업연구원은 내년 집값 전망 어떻게 보고있나요.

[기자]

주택산업연구원은 내년 현 정부의 주택의 공급과 수요 예측이 실패하면 주택 가격 불안이 지속되면서 내년도 주택 매매가격이 연간 2.5%, 전세가격은 3.5% 올라 상승세를 이어갈 것이라고 전망했습니다.

[앵커]

주택산업연구원이 주택의 매매와 전세 모두 2.5%, 3.5% 각각 오를 것이라고 전망했는데, 그 이유는 뭔가요.

[기자]

집값 상승 전망 이유에 대해 주택산업연구원은 “경제성장률, 금리 등 경제변수와 주택수급지수를 고려한 전망모형을 통해 내년 주택가격을 예측한 결과 이런 결과가 나왔다”며, “올해보다 상승률은 낮아지겠지만 누적된 공급부족과 경기회복으로 인천·대구 등 일부 공급과잉지역과 단기 급등지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지는 않을 것”이라고 설명했습니다.

매매는 누적된 공급 부족 문제와 전월세 시장 불안으로 상승 추세가 이어지고, 전월세도 임대차 3법 시행에 따른 물량 감소와 서울 등 입주물량 축소에 따른 가격 상승세가 내년에도 이어질 것이라는 관측입니다.

[앵커]

연구원의 주장은 한마디로 “전세와 매매 모두 공급 부족이 가격 상승 원인이다”, 이렇게 이해하면 될까요?

[기자]

네, 그렇습니다. 주택산업연구원은 현 정부의 주택 수요, 공급 예측 방식이 잘못됐다며 민간 연구기관 중에서도 이례적으로 정부 주택정책을 강도 높게 비판했습니다.

일단, 주산연은 최근 매매와 전셋값 상승 원인은 공급부족인데, 그동안 정부가 시장을 오판했다고 주장했습니다.

주산연은 “그동안 정부는 인허가 물량을 공급물량으로 발표해왔으나 실제로는 시장 상황이나 규제 강도에 따라 인허가를 받은 뒤 분양이나 착공하지 않는 물량이 많아 인허가 물량을 공급물량으로 보면 안 된다”고 지적했습니다.

그러면서 매매시장에서는 아파트는 분양물량을, 비아파트는 준공물량을 공급물량으로 간주해야 하고, 전월세 시장에서 아파트는 입주물량을 공급물량으로 보는 것이 타당하다고 설명했습니다.

또 공공택지 부족 문제도 간과하고 출범 초부터 공공택지 개발 중단을 발표했다가 뒤늦게 3기 신도시 등 택지 지정에 착수했지만, 민원과 환경 문제로 2023년 이후에나 택지 사용이 가능하게 됐다는 것이 주산연의 분석입니다.

[앵커]

그러니까 시장에서의 분양물량, 준공물량 등에 따른 공급물량 분류 실패로 공급이 부족했다는거네요. 그렇다면 수요 예측 실패는 어떤 부분을 이야기했나요.

[기자]

주산연은 “문재인 정부는 출범 초부터 막연한 인구감소론과 주택보급률 100% 도달을 근거로 ‘공급은 충분하니 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다’고 생각했지만, 그동안 집이 필요한 가구수는 통계청 예측치를 빗나가며 크게 증가했고, 주택시장에 진입하는 30세 인구도 줄어들지 않아 오히려 2022년부터는 70만명 이상으로 늘어나는 것으로 예측됐다”며 “앞으로도 공급확대가 무엇보다 중요하다”고 주장했습니다.

주산연이 자체 분석한 현 정부 5년간(2017∼2021년) 누적 전국 매매수급지수는 87.1, 전월세는 96.6이며 특히 서울은 매매 69.6, 전월세 80.6 기준인 100에 못미치며 공급부족이 심각했음을 보여주고 있습니다.
 

수요 예측이 빗나간 결과 현 정부 5년간 전국의 주택수요 증가량 대비 공급 부족량이 전국은 38만호, 경기·인천은 9만호, 서울은 14만호에 달하는 것으로 조사됐습니다.

[앵커]

단순히 수요와 공급 예측을 잘못했다는 이유로 주택 시장의 안정을 가져오지 못했다는건 억측일수도 있는데, 그밖에 다른 요인은 없는건가요.

[기자]

물론, 다른 요인도 있습니다. 주산연은 지난 10년간 주택가격 변동에 영향을 미치는 요인을 분석한 주택가격 상관계수 분석에서도 경제성장률과 금리 변화를 제치고 ‘수급지수’(수급지수＞경제성장률＞금리 순)가 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미치고 있다고 밝혔습니다.

특히 서울은 절대적인 공급부족과 고가화(高價化)로 인해 금리의 영향은 작고 수급지수의 영향력이 타지역에 비해 현저히 큰 것으로 파악했습니다.

[앵커]

지금까지 일관되게 집값 상승 전망에 대한 이야기 나눠봤는데요. 서두에 말했듯이 최근 서울과 경기권 아파트가 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많아졌잖아요. 그만큼 공급이 수요보다 많다는건데 집값 하락의 신호탄으로 볼 수 있는것 아닐까요.

[기자]

네, 최근 서울 강북구는 1년 6개월만에 보합 전환하며 상승세를 멈췄고, 관악구도 보합세로 들어서는등 서울 외곽지역을 중심으로 실거래가 보다 낮은 가격에 매매되는 하락거래도 관측되고 있는데요.

이에 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “최근 주택시장의 안정화 흐름이 보다 확고해지는 양상”이라며, “서울은 일부 지역에서 아파트 매매가격이 하락 진입 직전 수준까지 안정되고 11월 실거래의 절반이 직전 거래 대비 보합·하락했다”고 평가했습니다. 또, 전세시장에 대해서도 “가격 상승세가 지속 둔화되는 모습”이라고 강조했습니다.

다만, 부동산 업계에선 이같은 안정화, 하락 등 평가에 대해 시기상조라는 입장입니다.

업계 관계자는 “거래절벽, 일부 지역에서 공급이 수요보다 많다고는 하지만 여전히 집값 상승의 척도가 되는 강남지역의 집값이 상승률이 둔화됐지만, 신고가 거래가 이어지고 있고, 내년 3월 대선이라는 큰 이벤트가 있는 만큼 그때까지 관망세가 강하기 때문에 시장이 일시적으로 위축된 것”이라고 분석했습니다.

또한, “과거 사례를 보면 외곽지역이 내리기 시작한 뒤 마지막에 강남이 내리는데 이때 비로소 ‘하락 국면에 들어섰다’고 판단할 수 있다”며, “강남 등 중심지까지 가격 하락이 이어져야 확실히 하락세로 접어들었다고 볼 수 있는데 최소한 3개월은 내려야 비로소 시장이 하락으로 전환했다고 볼 수 있다”고 말했습니다.

[앵커]

네, 내년 집값 전망에 대해 이야기 들어봤는데요. 강남 등 서울 중심 지역 시세 눈여겨볼 필요 있겠네요. 감사합니다.

[영상편집 이한얼]