"공시가격 현실화 폐지"…보유세 인상 우려 한숨 던다

[서울경제TV=이지영기자] 정부가 부동산 공시가격 현실화를 폐지하기로 했다. 그간 시장 상황을 잘 반영하지 못해 세 부담만 커졌다는 등의 문제로 폐지 의견이 거론돼 왔다. 정부는 이에 수긍해 현실화 계획 폐지를 추진하고 공시제도 개편을 추진하기로 한 것이다. 업계에선 집값이 오르내리는 상황에서의 문제를 해결할 수 없었던 현실화 로드맵이 폐지된 것에 대해 긍정적으로 평가한다. 하지만 시장 변동률을 어떤 기준으로 잡을 것인지 등의 과제는 남아있다.

◇시장 가격 반영되도록 산정방식 변경

국토교통부가 12일 부동산 공시가격 산청체계 합리화 방안을 발표했다. 부동산 공시가격 현실화 계획을 폐지하고 공시제도 개편을 추진하겠다는 것이다. 이번 합리화 방안은 대통령 공약 및 국정과제와 대통령 주재 민생토론회에 따른 현실화 계획 폐지를 실행하기 위한 구체적인 이행 계획이다.
 

공시가격은 세금을 매길 때 기준이 되는 가격이다. 공시가격은 시세에 시세를 반영하는 비율을 곱해서 가격을 계산한다. 공시가격에 시세를 반영하는 비율을 '현실화율'이라고 한다. 예를 들어 현실화율이 70%이면 시세의 70%가 공시가격이 된다.
 

공시가격 산정 방식은 국민 인식에 맞게 시장 변화를 충분히 반영하는 방식으로 변경한다. 공시가격이 시장가격과 비슷한 수준에서 변동될 수 있도록 개선하겠다는 것이다. 우선 현실화 계획 도입 이전 수준을 기준으로 공시가격을 산정한다. 국토부는 올해 공시가격 수준에서는 실거래가격 역전 현상 발생이 약 1% 내로 최소화 될 것으로 예상한다.
 

또 조사자가 입력한 시장 변동률의 적정성을 실거래 가격, 감정 평가금액 등 객관적인 시장 증거로써 입증하도록 개선한다. 우선 조사자가 비교 시장가격, 동 가격 활용사유, 정량적인 공시가격 산식 등을 제출하고, 조사자가 부동산의 시장가치 변화분을 제대로 입력했는지 여부는국제과세평가관협회 기준에 맞게 개발한 자동산정모형을 통해 평가한다. 기존에는 부동산 가격이 급등할 때도 현실화 계획에 따라 단계적으로 공시가격을 추가 인상했지만, 앞으로는 부동산 가격이 급등하면 조사자가 시장변화분만 공시가격에 반영하도록 한다.
 

공시가격의 균형성을 제고하기 위해서는 국제기준 등에 따라 조사자가 입력한 공시가격안의 균형성 수준을 평가해 심층검토지역으로 선정한 뒤, 심층검토지역을 중심으로 부동산 유형내·유형간·지역간·가액대별 균형성 제고를 위해 공시가격을 재산정한다. 이후 외부 전문가가 조사자가 제출한 재산정 보고서를 최종 검수하고, 국토부가 공시가격 열람안을 확정하는 순서로 이뤄진다.

◇"공시가 산정 체계 정상화"…시장 환영

현실화 계획은 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 지난 2021년 부동산 가격 공시부터 적용돼 왔다. 2년간 연평균 18%씩 올렸는데, 이 시기 현실화율이 급등한 데다 집값마저 상승하며 세 부담이 급격하게 증가했다. 반대의 상황에도 문제가 있었다. 현실화율을 높여 공시가격을 올렸는데, 부동산 경기가 침체하면서 집값이 떨어져 공시가격이 시세보다 높아지는 역전 현상도 발생했다. 이런 경우에는 부동산 가격보다 공시가격이 높아 세금을 더 많이 내는 일도 생긴 것이다. 이처럼 부동산 시장 분위기를 담지 못하는 상황을 막기 위해 현실화 계획을 폐지하기로 한 것이다. 공시제도 개편안이 추진되면 이런 부분들이 상당수 개선될 것으로 예상된다.
 

업계 전문가들은 정부의 공시제도 개편에 대해 긍정적으로 평가한다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "기존 공시가격 산정 체계로 돌아간다는 점이 가장 큰 의미가 있다"며 "소유자들의 입장에서는 세금에 대한 부담이 전반적으로 줄어들 것으로 예상된다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "공시가격을 시세의 90% 수준으로 끌어올리려는 현실화 로드맵은 부동산 가격이 오르거나 내릴 때 문제를 해결할 방법이 부족한 등 구조적 한계가 존재했다"며 이번 조치를 긍정적으로 본다"고 말했다.
 

남은 과제는 시장 변동률을 어떤 기준으로 잡을 것인지이다. 현재 부동산 시장의 가격 변화를 볼 수 있는 대표적인 지표는 한국부동산원과 KB국민은행의 주택가격 동향조사와 실거래가지수다. 가격 변동률을 어떤 기준으로 선택해 책정할 것인가에 따라 공시가격이 달라지기 때문이다. /easy@sedaily.com