10·15 부동산 대책 10일…서울·경기 부동산 시장 '급랭'

[서울경제TV=김효진기자] 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정한 10·15 부동산 대책 시행 이후, 해당 지역 부동산 시장이 급격히 위축되고 있다.

강화된 대출 규제와 실거주 요건 도입으로 거래량과 매물이 모두 감소하며 시장이 얼어붙은 모습이다.

정부는 앞서 발표한 9·7 공급대책의 후속 조치를 통해 공급 신호를 강화하겠다는 입장이다.

◇ 거래량 78.9% 급감…매물도 10% 감소

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 대책 시행 후 열흘간 서울 아파트 거래량은 564건으로 집계됐다. 이는 직전 열흘간 거래량(2679건) 대비 78.9% 감소한 수치다.

무주택자와 1주택자의 LTV가 70%에서 40%로 축소되고, 고가 주택에 대한 대출 한도도 크게 줄어든 것이 주요 원인으로 분석된다.

부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 7만4000여 건에서 6만6000여 건으로 10% 감소했다. 갭투자 매물 회수와 대출 규제로 인한 매도 포기 등이 영향을 미친 것으로 보인다.

◇ 가격 하락폭은 제한적일 듯…매도인 호가 유지 가능성
한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향은 30일 발표 예정이지만, 상승세 둔화는 이미 감지되고 있다. 부동산R114에 따르면 10월 20~24일 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.08%로, 직전 주 0.42%에서 크게 둔화됐다.

다만 거래 감소와 매물 축소에도 불구하고 매도인들이 호가를 유지하거나 인상할 가능성도 제기된다.

실수요자 중심의 거래가 이뤄질 경우, 적은 매물로도 가격 변동성이 커질 수 있다는 우려도 있다.

◇ 보유세 인상 등 영향…다주택자 급매물 가능성

정부는 보유세 인상과 양도세 중과 유예 종료 가능성을 예고한 상태다. 이에 따라 일부 다주택자들이 내년 세제 변화 전에 매물을 내놓을 가능성도 있다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “전세 계약 만기 도래 갭투자자들이 매물을 정리할 수 있다”고 분석했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “토허구역 지정은 가수요 억제 효과가 크며, 향후 3~6개월 조정 국면이 예상된다”고 전망했다.

◇ 공급 시그널 강화 필요…공급 정책 신뢰 확보 중요

정부는 수요 억제책과 함께 9·7 공급대책의 후속 작업에 속도를 낼 계획이다. 10·15 대책이 실수요자까지 규제했다는 비판 속에 공급 정책에 대한 신뢰 확보가 중요해졌다.

내년부터 입주 물량이 급감할 것으로 예상돼 공급 확대가 시급한 과제로 떠올랐다. 부동산R114에 따르면 전국 아파트 입주 예정 물량은 올해 27만7000 가구에서 내년 21만 가구로 감소할 전망이다.

서울은 같은 기간 4만2000가구에서 2만8000 가구로 줄어들며, 임대 제외 시 1만7000 가구 수준으로 떨어진다.

◇ 재건축·신도시 등 공급 확대 방안 논의 필요

정부와 여당은 연내 서울 중심의 구체적인 공급 계획을 발표할 방침이다.
재건축초과이익환수제 완화 여부도 논의되고 있으나, 여당 내 반대 의견이 많아 진전은 미지수다.

전문가들은 3기 신도시 용적률 상향, 도심 중소형 평형 확대 등 구체적 방안이 필요하다고 지적한다.

박합수 건국대 겸임교수는 “국민주택 규모를 85㎡에서 60㎡로 조정하면 공급량을 늘릴 수 있다”고 제안했다.

입주 물량 부족이라는 근본 문제 해결이 향후 시장 안정의 핵심 과제로 떠오르고 있다. /hyojeans@sedaily.com