[2019 부동산 재테크 콘서트] “내년 하락장 온다” VS “상승세 유지”

[앵커]

앞서 전해드린대로 어제(11일) 열린 ‘부동산 재테크 콘서트’에선 내년 집값 전망을 두고 상승과 하락을 전망하는 전문가들의 의견이 팽팽히 맞섰습니다. 유튜브에서 활발한 활동을 하고 계신 두 분이 나오셨는데요. ‘김종갑의 경제부동산’ 채널을 운영하는 김종갑 닥터아파트 전문위원과 이진규 바람의 둥지 대표입니다. 이 대표는 유튜브에서 ‘바람의 색상’이란 필명으로 활동하고 있어요. 누구 말이 맞을지는 더 두고 보고요. 부동산팀 정창신기자와 함께 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.

[기자]
네. 안녕하세요.

[앵커]
우선, 내년 부동산이 하락할 거란 전망을 내놓은 분이죠. 김종갑 닥터아파트 전문위원인데요. 어떤 내용입니까.

[기자]
네. 김종갑 위원은 거래량과 전세가율을 근거로 하락세를 점쳤습니다.

김 위원은 “주택 거래량은 매매가격보다 선행한다”면서 “거래 급감은 단기에서 중기로 봤을 때 집값 정체, 하락 징후”라고 주장했습니다. 그는 “수요부족으로 상승폭이 제한적이며 거래 실종 시에 가격이 하락한다”고 덧붙였습니다.
쉽게 말해서요. 거래량이 줄면 길게 봤을때 집값이 정체되거나 하락한다는 얘깁니다.

김 위원이 제시한 그래프를 함께 보면요. 작년 8월 거래량이 높은 걸 알 수 있죠. 다음 달인 9월 시세 증감율(3.83%)이 정점을 찍은 걸 볼 수 있습니다. 빨간색 선인데요.
올해 9월보면 거래량이 대폭 줄어들었고요. 시세증감율을 보면 0.58%로 확연히 줄어들었습니다. 김 위원 말대로 거래량이 많을땐 시세가 올랐고요. 거래량이 줄었던 시기엔 시세도 내린 겁니다.

여기에 전세가율 그래프도 보시죠. 김 위원은 “전세가격 하락은 갭투자 요인이 줄어들고 집값을 하락시키는 징후”라고 주장했습니다. 또한 “주택 전세가격은 매매가격보다 선행한다”면서 “단기에서 중기 매수보다 전세 살겠다는 의지로 집값 정체 및 하락징후”라고 덧붙였습니다.
그래프에서 보면 지난 2016년 5~6월경 전세가율은 75.1%로 정점을 찍은 이후 올해 10월 전반적으로 하락세를 그리고 있는 걸 알 수 있습니다.

이것도 보면요. 전세가격이 올라야, 그래서 집값과의 차이가 별로 안나야 갭투자에 나서는데. 전세값이 하락하면 갭투자를 하지 않는다는 얘기거든요. 투자수요가 빠지면서 집값이 떨어진다는 소립니다.

[앵커]
그렇군요. 반대 의견을 제시한 분이시죠. 이진규 바람의 둥지 대표인데요. 어떤 내용인가요.

[기자]
네. 이진규 대표는 내년 부동산 시장 상승을 주장했습니다.

이 대표가 제시한 그래프를 함께 보면요. 아래 빨간색 그래프가 서울 입주물량이고요. 파랑색 선이 서울 매매가격지수입니다. 서울 입주물량은 올해 이후 계속 감소하는 것으로 나타났고요. 공급 감소에 따라 매매가격은 우상향하는, 그러니까 오르는 것으로 예상됐습니다.
이 대표의 얘기도 쉽게 풀어서 설명하면요. 입주물량이 감소한다는 건 당장 공급이 줄어든다는 소리거든요. 수요·공급 법칙에 따라서 집을 사고 싶은 사람은 많은데 공급이 줄어드니까 가격이 올라갈 수밖에 없다는 겁니다. 이 대표는 대전지역도 비슷한 양상을 보일 것으로 전망했는데요.
다음 그래프 보시면요. 빨간색 그래프가 대전 입주물량이고요. 파랑색 선이 대전매매가격지수입니다. 그래프 보면 대전 지역은 내년 입주물량이 늘었다가 이후 매해 감소하는 모습을 나타내고 있고요. 이에 따라 매매가격지수도 우상향하는 모습을 볼 수 있습니다.

[앵커]
그렇군요. 물론 두 전문가가 관측한 건 앞으로 이렇게 흐를 것이다란 예상이니까요. 실제 앞으로 어떻게 시장이 흘러갈지 더 두고봐야 하는 거고요. 그럼 어느 지역을 눈여겨 봐야한다고 말했나요.

[기자]
김종갑 위원과 이진규 대표 모두 서울지역은 유망할 것으로 봤는데요.

김종갑 위원은 “사상 최장 기간 집값이 오르고 있다”면서 “굳이 매입한다면 인구 밀집지역인 서울만 매입하라”고 주장했습니다. 그는 “서울에서도 강남만 매입하라”고 강조했습니다. 김 위원은 “부동산은 폭등 아니면 폭락”이라면서 다소 격한 표현도 썼는데요. 그는 “서울 아파트는 이제 폭락할 차례”라고도 했습니다. 투자할 때 꼼꼼히 알아보고 조심해야한다는 얘기고요.

이진규 대표도 “서울 집값은 앞으로도 오른다”고 말했습니다. 이 대표는 “집값을 결정하는 3대 변수는 공급과 유동성, 심리”라면서 “공급은 줄어들고 심리가 좋아지고 있다”고 주장했습니다. 그는 “집값 사이클은 7년 주기로 상승과 하락을 보이고 있다”면서 “지금대로라면 2023년까지는 좋을 것이라는 의미”라고 설명했는데요. 그는 “부산, 대구는 입주물량이 많은 편이지만 대전이나 천안의 경우 입주물량이 꺾이고 있다”면서 “만약 하락장이 와도 전국적으로 이뤄지지 않을 것이라고 생각한다”고 강조했습니다. /csjung@sedaily.com